对不动产未来价格预期值增大

⑴ 中国房地产市场价格过高的原因及对策

中国房地产市场价格过高的原因及对策： 摘要：针对我国房地产价格过高上涨过快的问题，从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。
关键词：房地产泡沫：成本推上、国际游资、经济适用房

一、近年来我国房地产价格持续快速上涨

我国自1998年开始实施新型住房制度，即以住房分配货币化为起点，逐步建立私有产权为主，其他产权形式并存的多元化产权制度，有效拉动了社会需求，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。然而，随着中国房地产市场的发展，各种矛盾也逐渐暴露，特别是高房价问题。 过去的2007年，房地产价格经历了快速上升阶段，各省城市房价不断攀升，截止到2007年12月，国家统计局国房景气指数连续8个月上升，创下2004年2月以来新高。不断走高的房地产价格，尤其在一些大城市，已远超大多数居民的购买能力。
房地产价格的快速上涨已成为我国经济平稳运行中的突出问题。从房地产业在国民经济中所占比重以及该产业同其他产业的关联度大小来看，房地产业在国民经济中所占比重不断增加；房地产产业的产业链长，波及面广，国民经济中的绝大部分产业和房地产业都有关联关系；此外，房地产业还关系到民生问题。
驱动房地产价格上涨的因素主要有：国民经济的持续快速增长，居民收入增长加快；城市化进程的加快及我国人口结构因素；较为宽松的信贷政策；人民币升值的预期。人民币近年来兑美元不断升值，随着美元不断贬值，人民币成了避风港，房地产行业作为不可贸易品部门，必然会吸引大量外资，从而推动其价格上涨；房地产升值预期的形成导致开发商囤积土地、捂盘惜售再加上土地供给缺乏弹性，导致供给减少，供需矛盾加剧，促使房地产价格上涨。
以上因素是房地产价格不断上涨的主要因素。可见，房地产价格的上涨既有经济发展带来的必然因素，同时还存在一些不确定因素。全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨。 1999—2009年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2009年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。在国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。 房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨，当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。 二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因

1.政府方面
有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。
2.房地产企业方面
(1)房地产市场具有高交易成本特征，存在投机炒作问题。与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，对这个问题有很多种解释，但归根结底在于房地产市场有较高的门槛，具有高交易成本特征。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势攫取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。虽然房地产市场这种高交易成本特征可以随着市场的逐渐发育成熟而有所弱化，但仍然会一定程度地存在，相应地市场投机炒作问题总是存在，因而依靠市场自身不可能解决投机炒作问题。
(2)房地产具有一定的垄断性特征，能够导致市场供求结构失衡。房地产的供应以土地为基础，而土地具有自然垄断性特征。任一特定区位的土地都是稀缺的、不可替代的，其供应是有限的。土地的自然垄断性特征则衍生出了房地产的垄断性特征。房地产的垄断性体现为房地产的非同质性。在房地产市场上，受区位因素限制，尽管可以有两套价格相同的商品房，但不可能有两套品质完全一样的商品房。房地产这种非同质性使得任何一套商品房都有其惟一性或者说独占性特征，使得房地产的供应者具备某种程度的垄断地位。房地产的垄断性特征最终导致房地产市场的供求结构失衡。垄断表面上看是导致高价格，但价格不是问题的根本，供求结构失衡才是根本问题。由于中高档商品房定价的弹性空间比普通商品房大，可以更好地实现甚至扩张垄断收益，所以房地产企业会倾向于开发中高档商品房。其结果必然是房地产供应结构失衡，房地产市场的这种供应结构失衡，根源于土地自然特征及稀缺性特征，是土地的所有权或使用权的垄断引发的，因而无法靠市场力量来消除。
(3)开发成本。 ①土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。 在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。 ②开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。
(4)需求方面。 ①城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3.6人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。 ②社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨。

⑵ 为什么说“信贷增长会增加人们对资产（房产）价格上涨的预期”

信贷增长意味着市场上货币投放量的增加,对资产价格预期的影响大致有以下几个方面:

1.信贷增长增加,市场上钱多了,那么首先就会产生通货膨胀的预期.
而对于现在的通货膨胀而言,影响最大的就是资产类,如股票和房产.
所以,信贷增长的确会增加对资产价格上涨的预期

2.增长信贷,除了增加货币量外,还有一个形式就是以降息的方式实现.
那么,利息降低,对于投资者来说,利息成本就低,会更积极投资于资产类项目.
而存款者收益减少,也会拿出钱来投资.
又会增加对资产价格上涨的预期

3.目前的中国经济,普通实体经济投资项目的收益不高,更赚钱的选择就是证券和房产.
这种情况下,信贷增长往往不是意味着实体经济的快速发展,而是指炒股炒房的钱多了.
那么,资产类(房产)的价格一定会上涨.

⑶ 从经济学角度分析房地产价格变化及其影响因素

房地产价格上涨的原因、危害及对策
近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。
一、房价上涨的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。
除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。
（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。
城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。
（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。
蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。
（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。
（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。
二、房价上涨产生的危害
第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。
第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。
第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。
第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。
第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。
三、缓解房价上涨的政策建议
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。
第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。
第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。

⑷ 请问如何理解”房地产的价值由它在未来租金收入的当前贴现值决定”这个观点

一楼的貌似有点答偏了哦。
这句话涉及到了一个现值的问题。
现值，简单来说，就是未来的收入（收益）在当前值多少钱。
货币具有时间价值，最简单的，钱存在银行里还有利息呢，更何况还可以用来做投资，现在的100元，在明年可能就是105元，后年可能就变成了112元了。因此，未来的钱和现在的钱由于不在一个时点上，不具有可比性，所以，必须要对未来的钱进行折算，用现在的钱来表示出来，这就叫做贴现，贴现后的值就叫净现值，或者贴现值。（比如，如上例，明年的105块就要贴现为今年的100块）
对于投资房地产来说，你的投入，就是你现在支付的金钱，而的收益，则由未来它能够收到的租金来决定。（假设你不是短期马上把它卖掉的那种）。
那么，你现在愿意为它支付多少钱，就直接决定于你将来能够收到多少租金了。
但是，租金是未来的收入，我们必须要把它“换算”为现在的值，（因为货币有时间价值。未来的钱不如现在的钱值钱，差额就是贴现率），这个换算的过程，就是贴现。
只有贴现值大于你支出的钱，才是获得了收益的。那么同样，你愿意为它支付的价格，也就是小于等于未来租金的贴现值。
所以说，“房地产的价值由它在未来租金收入的当前贴现值决定”

⑸ 如何看待房地产2020年走势

2020年因为新冠病毒疫情的原因注定是不平凡的一年，对各行各业也都产生了暂时的影响，其中也包括房地产行业。很多人都在展望今年的房地产市场趋势会如何！

趋势一、在价格上受疫情影响上半年的市场价格预计会保持平稳或者小幅度降价，市场短时间会有一小段真空期出现。下半年随着疫情的彻底解除，市场会重新回到正轨。另外今年经济任务加重为保证经济的正常增长，房地产调控政策会让位于国家经济，各地的限购政策可能会小幅度的放松，进而市场价格也会相对上涨一些。我不太同意一些人士对房产的看衰论，房地产业仍然在国家经济增长和地方政府财政收入中占有相当大的比重。所谓国家经济在发展人口在增加这个硬性环境下，房价上涨是一个完全符合市场经济规律的增长，当然不会是前几年的炒房热房价爆涨，那种情况基本是以后不会再出现了。所以在价格上今年的房地产市场仍然会按照这一规律稳步发展。

趋势二、在购房需求和购买人群上也同样会因为疫情造成一个的短暂冻结，但是需求仍然是大量存在的。2020年随着房地产市场的自然正常发展，三四线城市因为购房需求逐渐被透支刚需置换将成为主力军，投资需求基本将消失，需求的变少可能促使价格下跌。一线城市将继续挤压其他城市的投资需求，一线城市仍然暂时是投资加刚需为主。从需求上来看三四线城市需求正在变少，因为虹吸效应一线城市极其周边需求仍然是相当大的。

总体来说2020年房地产市场仍然会有条不紊的发展，坚持“房子是用来住的不是用来炒的”。

⑹ 人们对未来不动产价格预期突然上升会对利率发生怎样的影响

利率会上升。

人们对未来房地产价格预期的突然增加，提高了房地产相对于债券回的预期回报率，答因此对债券的需求下降。需求曲线Bd向左平移，均衡债券价格下降，利率上升。

其中，影响价格预期弹性的主要因素有：当前影响价格变动因素的未来变化趋势；是否会出现影响价格变动的新因素；人们的价格心理反应；预期者的经验、知识水平、预测技术水平等。

(6)对不动产未来价格预期值增大扩展阅读

价格预期心理表现在顾客根据目前的社会经济顾客消费心理学发展变化状况和价格波动情况对价格走势的主观推测与判断。如果某种社会群体的价格预期心理趋势形成，就会对市场商品价格和预期价格的变动水平产生极大的影响，必须引起厂商们的高度重视。

如果社会公众出现通货膨胀的价格预期，会引发人们超前购买，导致抢购风潮，给生产商、经销商造成一定的压力，发出错误的市场信息，出现盲目生产与囤积商品的不规范行为。

反之，若出现通货紧缩的价格预期，将促使人们减少购买，降低社会有效需求，引起市场萧条、萎缩，使得部分厂商退出市场，引发大量失业、购买力降低等经济不良循环。

⑺ 房地产问题

找到四个，其它的网上都有，就是太散了

1、房地产价格有哪些特点？
答：由于房地产的特性决定了房地产价格具有一系列特点：
（1）房地产价格具有明显的权利价格特征。房地产具有空间的固定性和不可移动性，不象其它商品一样通过买卖可以转移到任何地点使用，而是一种权利关系的转移，因而房地产价格实质上是权利价格。例如所有权（产权房）价格、租赁权价格（租金）等。
（2）作为房地产价格基础的价值具有特殊性。一般商品都是人类劳动的凝结形成价值，成为价格的基础。而房地产的物质构成中包含土地在内，土地价值的形成具有双源性，一方面，作为原始土地是自然界的产物，是非劳动产品，其价格是地租的资本化，属于自然资源转化而成的价值；另一方面，加工在土地上的劳动又与其它商品一样形成劳动价值。所以只能说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。由于土地的稀缺性、不能再生，因而土地价格受到供求关系的影响特别大，市场需求的无限性与土地供给有限性的矛盾，促使地价有升值趋势，对房价构成重大影响。
（3）房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。
（4）房地产价格具有显著的个别性。由于房地产的固定性和不可移动性，使各每宗房地产的实际价值和使用价值各不相同，从而其价格也具有个别性。
（5）房地产价格具有多种表现形式。房地产是价值量大的超耐用品，房地产价格实质上又是权利价格，其交易方式多种多样，如买卖、租赁、抵押、典当等，由此也带来房地产价格的多种表现方式，如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等。
（6）房地产价格总水平具有上升趋势。主要是由于土地的稀缺性和供应量的有限性，需求量的扩张，拉动地价上升；同时，加工在土地上的劳动积累的增加也使土地不断升值，加上房地产本身内在品质、环境改善，也使房地产增值。从长时期看，房地产价格总水平呈现上升趋势。
2、影响房地产价格的主要因素有哪些？
答；影响房地产价格的主要因素有：
（1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。由于这些因素会影响房地产市场的供给和需求，特别是需求，从而影响价格。一般来说，经济发展水平高，居民收入增长快，市场需求量大，带动房地产价格总水平也就高；反之，则相反。
（2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。其中人口是重要因素，因为人口的数量、密度、结构决定了对住房和其它房地产的需求，从而影响房价。
（3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。特别是宏观调控政策、土地政策、住房制度、城市发展规划等，会对房地产供给和需求产生重大影响，从而影响房价。
（4）房地产内在因素和周边环境因素。房地产生产成本、质量、品位、房型、结构、朝向等内在因素，体现房地产自身的价值和使用价值，会对房地产价格产生决定性影响。同时房地产周边环境和区位，如地质、地貌、气象、水文、生态环境等，会使房地产效用发生变化，因此产生价格差异。此外，交通等基础设施状况也会影响房价。
3、什么叫房地产升值？升值的原因是什么？
答：房地产升值，是指在社会经济正常发展的条件下，从长远的发展趋势看，房地产市场交换价值不断上升的趋势。它不同于通货膨胀引起的一般商品价格的普通上涨。
房地产为什么会升值？房地产升值主要是由土地升值引起的，房地产升值的实质是土地升值。在房地产物质构成的两大要素中，房屋建筑物在使用中不断被消耗，不仅不会升值，而且会不断被折旧，只有土地随经济发展会出现升值的趋势。土地升值的原因是：（1）土地供求关系的特性决定其不断升值。一国或一地区土地总量是固定不变的。有限的，而随经济发展的人口增长，人们对土地的需求量却不断增长，这就使土地的需求量却不断增长，这就使土地供求矛盾日益突出，供不应求拉动土地的市场交换价值不断提高，这是需求拉动型升值。（2）土地效率提高型升值。土地的价值是受效用制约的，随着社会经济的发展，土地产出的利用效率不断提高，促使土地价值上升。（2）劳动积累型升值。人们在土地利用过程中，投入土地的劳动不断增加，从而在同一宗土地上积累了越来越多的劳动量，价值量上升必然引起升值。（4）土地用途转换升值。同一宗土地由低效益利用转换成高效益利用时，由于土地收益水平的提高，导致土地价格上升。如农地转换成工业、商业用地和建设用地时，就会发生因土地收益提高而造成土地用途升值。土地升值是一种长远的发展趋势，是在一定条件下形成的客观规律。
4、房地产价格构成有哪些基本要素？如何有效控制住房价格涨幅？
房地产价格构成是由价值构成决定的。房地产价格构成可以划分为成本和利润两大部分。具体来说中国房地产价格构成的要素有九项（1）土地取得费用；（2）前期工程费；（3）配套费；（4）建筑安装工程费（5）管理费；（6）销售费；（7）贷款利息；（8）税费；（9）利润。前八项是生产成本，利润是开发商投资回报。
从上述房地产价格构成要素中，可以看到房价的高低都与此有关。商品住房价格上涨有四种类型：一是成本推进型房价上涨，即由于土地、建筑材料等涨价，引起成本上升，房价上涨。二是内在品质提高型房价上涨，即由于住房品位提高科技含量增加，环境改善，引起成本增加，价值量扩大，房价上涨。三是需求拉动型房价上涨，由于供不应求拉动房价上涨。四是结构调整型房价上涨。即高档住宅所占比重上升，引起住房均价上涨。当前住房价格上涨有其合理因素，也存在一些不合理因素，主要是房价涨幅过大。如果住房价格涨幅超过人均可支配收入增幅、超过房地产升值的幅度，就是房价过快上涨，应加以控制。
由于造成房价上涨的因素是多方面的，因此，有效控制房价的涨幅，必须实施综合治理。主要可采取以下措施：（1）调整供求关系，适度增加商品住房供给，重点抑制需求过快增长，特别控制投资性需求，营造供略大于求的市场基本均衡态，抑止供不应求引起的房价上涨。（2）控制土地价格涨幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本过块上升引起房地产价格上涨过快。（3）优化结构，增加普通商品住房、特别是中低价住房的供应，适度抑制高档房建设，控制住房均价过快上涨。（4）制止暴利，规范房地产开发和交易行为，对获取暴利者实施重税，甚至根据价格法加以惩处，使开发利润控制在平均利润的合理水平上。（5）积极引导消费，提倡梯级改善。大力宣传量力而行、梯级改善住房条件，逐步改变消费者心理预期，消除浮躁心理。只要从成本、利润、市场供求关系方面实施宏观调控，就可以有效控制房价涨幅。

⑻ 人民币升值对房地产是利好还是利空

人民币升值对房地产的影响
房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。房地产市场的需求主要分两类：一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。
对供给的影响
人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本。人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。
人民币升值效应对房市的作用渠道分析
预期效应
国际热钱之所以大量流入中国，主要是豪赌人民币升值的预期所致。当一个国家的币值升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本币升值，投资者将本币兑换成外币就能获得与本币升值幅度相应的收益。这促使投资者追逐该国或者地区的资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不仅能够从人民币增值中收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是一举两得。尽管自2005年汇改至2007年底，人民币累计升值幅度为12%，但这样的升值幅度并未达到国际热钱的对人民币升值的预期。从中国台湾地区和日本来看，台湾地区自1985年以来，新台币持续升值，同时贸易顺差不断扩大，大批热钱流入台湾套汇，致使货币供应量大幅增加，大量热钱涌入房地产市场，导致了房地产价格疯狂暴涨。1985年1美元兑40.6新台币，到1992年达到1：24.52，七年内升值比例达到70%。从日本的情况来看，1985年日本“广场协议”签署后，日元迅速升值，从1美元兑换240美元迅速下跌到1986年的160，之后日本政府实施了错误的货币政策使得大量的超额货币流入股市和房地产市场，造成巨大的经济泡沫。我国自2005年以来，房地产市场和股市同步大幅上涨，造成了较为严重的泡沫，应该说和国际热钱的涌入有很大关系。
从货币的资本化率理论来看，在其他影响房地产价格和货币资本化率不变的情况下，当人民币升值预期已经实现但并没有达到预期的升值幅度时，在短期内会有大量的国际热钱涌入房地产市场。目前人民币升值已经达到了15%，但是和国外金融机构预计的25%还有一定的差距，这样依然给热钱一个稳定的升值预期并且这种预期在缓慢升值的条件下还将被强化。按照购买力平价理论（PPP）并以发展中国家的物价为基准，人民币的理论汇率值甚至达到一美元兑换5.63元（关世雄，2003）。进入2008年以来，截止4月9日，人民币元/美元=7.0025（中国人民银行），人民币汇率即将进入“6”时代，从房地产市场的来看，在2007年10月以来股市大幅下跌的背景下，大量的热钱依然会囤积在房地产市场并导致房地产价格继续居高不下。
通胀效应
中国人民银行公布的数据显示，2007年12月末，我国外汇储备余额为1.53万亿美元，同比增长43.32%。外汇大量流入导致外汇占款不断增高，货币环境宽松、流动性充裕，给银行扩张信贷提供了资金条件，加大了金融宏观调控的难度。至2007年以来，存款准备金不断上调，但是国内的流动性依然未能缓解，使得通货膨胀高企，很大程度上是国际热钱的涌入导致外汇占款的增加使得货币政策的效果大打折扣。在通胀高企的背景之下，人们为了避免通胀的损失，会倾向于抛出货币，转而投向保值增值能力较强的资产，使得过多的货币追逐过少的资产使得房地产泡沫的发生。
房价两年来出现了比较快速的上涨，泡沫逐渐累积，已经远远高于普通居民的承受能力。住房问题关系到国计民生，房地产市场关系到国民经济的健康发展。稳定住房价格，调控房地产市场成为构建社会主义和谐社会和促进国民经济健康发展的重要方面。

⑼ 人民币升值和通货膨胀对房地产的影响

人民币升值对房地产的影响
房地产市场是我国最重要的支柱产业之一，在国民经济中的地位十分重要，人民币升值必然对房地产市场的决策主体产生重要影响。
房地产市场的需求主要分两类：
一类是真实需求，包括自主型需求和投资性需求；另一类是虚拟性需求，即投机性需求。其一，从自住需求的角度来看，中国正处于城市化进程的加速时期，城镇居民住房结构的升级和农村人口的转移加剧了对房地产市场的需求。人民币升值意味着进口商品价格的下降，从而带动国内一般消费品价格的走低，人民的实际收入增加，用于购房的可支配收入增加，人民币升值带来的收入效应导致了对房地产市场需求增加。
其二，从投资性需求的角度来看，面对通货膨胀的威胁和负利率的压力，储蓄者将房屋作为一种货币保值增值的手段。
其三，人民币升值的投机性需求可能是推高住房价格的主要因素。资本具有天生的逐利性，与投资性需求看重房地产市场的成长不同，投机只是一种短期的买卖差价的套利行为。目前在人民币进一步升值的强烈下，使得大量热钱通过直接投资项目下和贸易项目下的各种合法和非法渠道进入境内并转化为人民币资产，并预期可以获得很大的升值和获利空间。

对供给的影响
人民币升值将增加开放商的土地储备价值，在建工程和存货价值也会增加；币值上升也会降低房地产行业建筑材料、住宅设备进口价格，降低开发商的建设成本。人民币升值增强了国外资本进入房地产领域的信心，国外资本不仅直接购买物业，同时也直接加大了于国内房地产企业的合作力度。在一定的程度上增加了房地产行业的资金来源。部分实力雄厚的企业甚至进行直接投资，如凯德置业（中国）自1994年进入国内以来，就一直活跃在房地产投资与开发市场，目前在华投资总规模已达120多亿元人民币。房地产开发投资领域尽管面临调控压力，但投资回报率仍然高达30%，因此，房地产开发仍然是资金追逐的投资“乐土”。

⑽ 房价为什么提高

有人说房价太高了，应该要跌下来，很有力的一个论点就是：房价与出租房子的收益不成比例。打个比方，目前100万的房子出租，一年的租金也就3万元，但是100万的利息也有36700元，房租收益竟然还不及银行利益，这还省了许多出租的烦恼。如果100万的现金放点高利还更多得多。 但是现实中的房价却让抱着这个美好幻想的人次次失望，其实道理很简单：那些看空的人没有考虑到经济发展的预期。 通俗地说，就是经济在高速发展阶段，资产的价格上升幅度一定比正常工资水平来得快，而租金应该是工资水平中的再分配。为什么房价下不来，因为很多买房者在相当长的时间内，预期目前的高速经济发展还会存在很长时间（这个预期起码在10年以上），相应资产的价格还会大涨。而与发达国家目前的房价水平来衡量，当前我们的房价还不是太高。这就是房价降不下来的原因，因为购房者是在购买这个预期，而不是在购买当前的投资回报率。对于资产的增值来说，目前以租金形式的投资回报率又算得上是什么呢？ 所以，如果要考虑租金形式的投资回报率与房价的关系，前提必须是这个市场是一个成熟的市场，经济发展已经比较稳定，增长率不是太高，换句话说：当中国也成为发达国家的时候，这样的论据才有意义。 反过来说，当经济陷入衰退的时候，租房子比买房子更值得，估计如果不发生大的灾难与战争，这样的情况我们这一辈子都很难看到。所以，如果你打定决心一辈子都租房子住，这个问题与你无关，如果你想在有生之年拥有自己的一套房子，我劝你趁早买了房子做房奴，起码你能安心过过小日子。