银保监会经营性物业贷款指引

㈠ 中国银监会的三个方法和一个指引是什么

中国银监会办公厅抄关于印发“三个办袭法一个指引”有关指标口径及流贷受托支付标准的通知。主要包括：
三法是指：《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》三种管理暂行办法。
一指引是指：《项目融资业务指引》。
“三法一指引”倡导贷款的精细化管理，强化贷款风险管控，对贷款流程进一步明确，对合理测算借款人资金需求、贷款资金的支付和贷后管理提出了新的要求，与传统的信贷管理制度相比，有深刻变化。原则是贯穿“三个办法一个指引”的核心理念，也是贷款业务发放与支付方式变革性的举措。

㈡ 银保监会等三部门印发通知严防经营贷违规流入房地产

银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅近日联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》指出，将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。建立房地产中介机构和人员违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
《通知》要求，银行业金融机构要切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。
《通知》同时要求银行业金融机构要加强信贷需求审核，要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。要根据借款人实际需求合理确定贷款期限，对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。

㈢ 银监会贷款风险分类指引

贷款风险分类指引

第一条 为促进商业银行完善信贷管理，科学评估信贷资产质量，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》及其他法律、行政法规，制定本指引。
第二条 本指引所指的贷款分类，是指商业银行按照风险程度将贷款划分为不同档次的过程，其实质是判断债务人及时足额偿还贷款本息的可能性。
第三条 通过贷款分类应达到以下目标:
(一)揭示贷款的实际价值和风险程度，真实、全面、动态地反映贷款质量。
(二)及时发现信贷管理过程中存在的问题，加强贷款管理。
(三)为判断贷款损失准备金是否充足提供依据。
第四条 贷款分类应遵循以下原则:
(一)真实性原则。分类应真实客观地反映贷款的风险状况。
(二)及时性原则。应及时、动态地根据借款人经营管理等状况的变化调整分类结果。
(三)重要性原则。对影响贷款分类的诸多因素，要根据本指引第五条的核心定义确定关键因素进行评估和分类。
(四)审慎性原则。对难以准确判断借款人还款能力的贷款，应适度下调其分类等级。
第五条 商业银行应按照本指引，至少将贷款划分为正常、关注、次级、可疑和损失五类，后三类合称为不良贷款。
正常:借款人能够履行合同，没有足够理由怀疑贷款本息不能按时足额偿还。
关注:尽管借款人目前有能力偿还贷款本息，但存在一些可能对偿还产生不利影响的因素。
次级:借款人的还款能力出现明显问题，完全依靠其正常营业收入无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也可能会造成一定损失。
可疑:借款人无法足额偿还贷款本息，即使执行担保，也肯定要造成较大损失。
损失:在采取所有可能的措施或一切必要的法律程序之后，本息仍然无法收回，或只能收回极少部分。
第六条 商业银行对贷款进行分类，应主要考虑以下因素:
(一)借款人的还款能力。
(二)借款人的还款记录。
(三)借款人的还款意愿。
(四)贷款项目的盈利能力。
(五)贷款的担保。
(六)贷款偿还的法律责任。
(七)银行的信贷管理状况。

㈣ 严防经营贷流入楼市 监管部门再出手

北京银保监局针对经营贷违规流入楼市再次出手！

北京银保监局、人民银行营业管理部2月10日发布《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》(简称《通知》)。

通知强调，监管部门将结合监管大数据进一步加强非现场监测和现场检查力度，对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。

来源：北京银保监局网站

这是近段时间北京银保监局第二次发文严查个人信贷资金违规流向房地产领域。

1月30日，北京银保监局发文要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。

提出五方面要求

为防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场，《通知》提出了五方面要求。

一是严格实施贷前调查。加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。

二是切实加强支付管理。严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。

三是尽职落实贷后管理。采取有效措施跟踪贷款资金使用情况，及时关注借款人经营及变化情况。出现借款人退出公司经营，或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时，应及时采取必要措施确保贷款资金安全。

四是完善合同约束机制。签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。

五是审慎开展第三方合作。加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。

多地重拳出击

记者了解到，在多项中小微企业优惠贷款政策出台后，经营贷款利率与按揭贷款利率出现明显“倒挂”，用经营贷置换按揭贷的套利空间随之产生，相关中介公司甚至对购买壳公司等服务明码标价。

对此现象，近期各地监管部门重拳出击，严查此类行为。

广东银保监局2月9日表示，该局多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。一是快速开展自查。二是专门下发通知组织全面风险排查。在全面摸排情况的基础上，下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，针对此次排查发现的问题立查立改、严肃问责，并举一反三，深入剖析问题成因，及时完善制度流程，确保信贷业务各个流程环节均严格遵循内控制度要求，把风险防控各项制度落实到位。三是迅速组织现场调查。

上海银保监局1月29日发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。完善信贷资金用途监测与拦截机制。严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

事实上，信贷资金违规流入楼市一直是监管部门紧盯的重点，今年以来，已有多家银行因这一案由领罚。例如，银保监会网站今年1月披露的罚单显示，厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元；西安银行因个人经营性贷款用途管控不严，资金流入房地产领域被陕西银保监局罚款32万元；浙江稠州银行嘉兴分行因信贷管理不审慎，个人经营性贷款资金被挪用于购房被嘉兴银保监分局罚款30万元。

㈤ 深圳银保监局挂出18张罚单 处罚多家银行“经营、消费贷”

5月21日，深圳银保监局挂出18张罚单，累计罚没了相关机构和个人合计约1224万元。
观点地产新媒体了解到，多家国有大行及股份制银行的深圳市分行因为个人经营性贷款、个人消费贷款三查不到位、资金被挪用等问题遭到罚款。
其中，被罚最多的是中行深圳市分行，该分行因为个人经营性贷款三查不尽职，信贷资金被挪用；小微企业贷款三查不尽职，信贷资金被挪用；经营性物业抵押贷款用途不合理，资金被挪用于缴纳地价；经营性物业抵押贷款未有效核实贷款用途真实性，资金被挪用于房地产开发；黄金租赁业务管理不到位等五项违法违规行为，合计被处罚款210万元。
另外，工行深圳市分行因“贷前调查及首付资金监管不到位”被罚180万元。而建行深圳市分行因为“个人消费贷款三查不尽职，信贷资金被挪用；小微企业贷款三查不尽职，信贷资金被挪用”被罚130万元。
除了大行以外，一些中小银行与外资银行也都“中招”。华夏银行深圳分行因流动资金贷款发放后转入房地产开发企业；个人经营性贷款未按要求进行受托支付；发放贷款承接本行逾期贷款，延缓风险暴露这三项违法违规行为累计被罚款100万元。集友银行深圳分行因为“贷款三查不到位致使贷款资金被挪用”被罚200万元。
此前，深圳银保监局和人民银行深圳市中心支行处联合发布了《关于辖内银行经营性贷款有关问题的通报》，通报了3起典型案例，曝光了经营贷资金违规流入房地产市场的套路，其中平安银行深圳分行、深圳农村商业银行光明支行被点名。
据媒体此前报道，3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行要加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、严格贷中贷后管理等。对于违规挪用经营贷的个人和企业而言，其相关行政处罚信息及时纳入征信系统。
另外，三部门还表示将联合开展一次经营贷违规流入房地产问题专项排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。

㈥ 银监会三个办法一个指引规定的基本贷款流程未包括哪个环节

贷款用途必须按实际用途写

2010年中国银监会推行的“三个办法一个指引”中，严格内要求了容贷款用途的真实性，银行在后期检查中如果发现贷户的贷款实际用途与申请用途不符，可以认定是挪用贷款资金，银行有权停止该贷户未发放的剩余贷款，并有权利要求贷款提前偿还贷款的全部本息。并且贷款的利率会上浮。

而且为了防止贷户挪用贷款，银监会要求一定金额以上的贷款必须使用贷款人受托支付的方式将贷款资金实时划至借款人的交易对象的账户中。

只要你的用途合法，不是拿去炒股、赌博及其他不法行业或房地产、矿业等产能过剩的行业，照实说就可以的。

㈦ 严防经营贷流入楼市，监管部门再出手！

北京银保监局针对经营贷违规流入楼市再次出手！

北京银保监局、人民银行营业管理部2月10日发布《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》（简称《通知》）。

通知强调，监管部门将结合监管大数据进一步加强非现场监测和现场检查力度，对因信贷管理不审慎导致的个人经营性贷款违规流入房地产市场的情况，将从严从重查处。

来源：北京银保监局网站

这是近段时间北京银保监局第二次发文严查个人信贷资金违规流向房地产领域。

1月30日，北京银保监局发文要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，重点排查是否存在由于授信审批不审慎、受托支付管理不到位、贷后管理不尽职等情形导致消费贷、经营贷资金被违规用于支付购房款等问题。

提出五方面要求

为防范个人经营性贷款资金被挪用于房地产市场，《通知》提出了五方面要求。

一是严格实施贷前调查。加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。

二是切实加强支付管理。严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。

三是尽职落实贷后管理。采取有效措施跟踪贷款资金使用情况，及时关注借款人经营及变化情况。出现借款人退出公司经营，或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时，应及时采取必要措施确保贷款资金安全。

四是完善合同约束机制。签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。

五是审慎开展第三方合作。加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。

多地重拳出击

记者了解到，在多项中小微企业优惠贷款政策出台后，经营贷款利率与按揭贷款利率出现明显“倒挂”，用经营贷置换按揭贷的套利空间随之产生，相关中介公司甚至对购买壳公司等服务明码标价。

对此现象，近期各地监管部门重拳出击，严查此类行为。

广东银保监局2月9日表示，该局多措并举严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。一是快速开展自查。二是专门下发通知组织全面风险排查。在全面摸排情况的基础上，下发《关于组织辖内银行机构开展经营性贷款、个人消费贷款风险排查的通知》，要求辖内银行机构严格落实主体责任，围绕授信调查、授信审查审批、授信后管理、第三方机构业务合作等各个环节开展全方位风险排查，针对此次排查发现的问题立查立改、严肃问责，并举一反三，深入剖析问题成因，及时完善制度流程，确保信贷业务各个流程环节均严格遵循内控制度要求，把风险防控各项制度落实到位。三是迅速组织现场调查。

上海银保监局1月29日发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。完善信贷资金用途监测与拦截机制。严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

事实上，信贷资金违规流入楼市一直是监管部门紧盯的重点，今年以来，已有多家银行因这一案由领罚。例如，银保监会网站今年1月披露的罚单显示，厦门银行因个人经营性贷款资金被挪用流向房地产领域被厦门银保监局罚款20万元；西安银行因个人经营性贷款用途管控不严，资金流入房地产领域被陕西银保监局罚款32万元；浙江稠州银行嘉兴分行因信贷管理不审慎，个人经营性贷款资金被挪用于购房被嘉兴银保监分局罚款30万元。

编辑：徐效鸿

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㈧ 互联网贷款监管升级 银保监会新设三项指标

监管“打补丁”，银行开展互联网贷款业务再迎严要求。2月20日，银保监会印发《关于进一步规范商业银行互联网贷款业务的通知》，这是对去年7月正式实施的《商业银行互联网贷款管理暂行办法》的一次“打补丁”升级，进一步细化审慎监管要求。
总体看，相比于《办法》，《通知》设置了多项更为具体、量化的监管要求，对银行互联网贷款业务可谓加码严监管，新设三项定量指标，包括出资比例、集中度指标和限额指标，细化《办法》要求。明确禁止地方性银行跨区域经营，但对如民营银行等无实体经营网点、业务主要在线上开展的银行予以豁免。
互联网贷款严监管升级，意味着一些银行将不满足新规要求，需要整改。因此，《通知》也设置了过渡期，具体分两阶段执行：一是对于集中度风险管理、限额管理的量化标准，监管部门将按照“一行一策、平稳过渡”的原则，督促指导各机构在2022年7月17日前有序整改完毕；二是针对出资比例标准和跨地域经营限制，实行“新老划断”，要求新发生业务自2022年1月1日起执行《通知》要求，允许存量业务自然结清。
银保监会有关负责人称，《通知》在起草过程中充分体现了既要依法加强监管、切实防范金融风险，又要维持长尾客户和小微企业金融服务连续性的导向。一方面，《通知》提出的各项要求，有利于商业银行遵循市场化、法治化原则，实现互联网贷款业务的高质量发展。从长远来看，商业银行互联网贷款业务持续规范，有利于增强对实体经济发展和消费升级的支持力度，不断满足小微企业和居民日益增长的融资需求。另一方面，监管部门在督促商业银行按照《通知》有序开展整改过程中，也会积极引导各机构维护存量业务的连续性，不增加客户融资成本、不降低客户服务质量和标准。
严监管“打补丁”升级
作为新兴的贷款类型，互联网贷款在快速发展的同时，也出现一些隐患。为规范商业银行互联网贷款业务经营行为，去年7月17日，银保监会发布实施《办法》。《办法》的制定，旨在填补互联网贷款监管的空白，界定互联网贷款内涵及范围，明确互联网贷款应遵循小额、短期、高效和风险可控原则，明确风险管理要求、规范合作机构管理。
此次发布的《通知》，是对《办法》中提出的原则性要求进一步细化监管考核指标，旨在强化《办法》执行效果。例如，对商业银行与合作机构共同出资发放贷款的出资比例、集中度、跨地域开展业务等事项，细化提出监管标准。
银保监会有关负责人对记者表示，《办法》发布实施后，各家机构在监管部门的指导和督促下，正在积极开展相关整改工作，这次《通知》主要是结合目前掌握的各家机构在整改过程中遇到一些实际问题，包括执行的力度上可能还存在差异。以及在独立实施风险控制的核心环节以及加强合作机构管理方面，与之前监管的要求还存在差距。所以监管部门进一步根据之前《办法》的授权，明确细化三个定量指标。
三项量化指标
是底线要求
针对具体的三项指标，在出资比例方面，《通知》明确，商业银行与合作机构共同出资发放互联网贷款的，单笔贷款中合作方的出资比例不得低于30%。
这一要求对互联网平台等互联网贷款合作方无疑提出更高的出资要求。一从事互联网金融的银行业人士曾对证券时报记者透露，中小银行与大型互联网平台合作联合贷款时，合作方的出资比例通常只有10%~20%左右。
对于为何会确定合作方出资比例不得低于30%，银保监会有关负责人表示，这一标准是根据当前商业银行互联网贷款业务开展的实际情况，经充分调研测算确定的，同时也考虑到与《网络小额贷款业务管理暂行办法（征求意见稿）》的相关规定保持一致，避免监管套利。
《通知》除了设定出资比例这一量化监管指标外，还明确了另外两项量化指标，一方面，商业银行与合作机构共同出资发放贷款，与单一合作方发放的本行贷款余额不得超过本行一级资本净额的25%；另一方面，商业银行与合作机构共同出资发放贷款的互联网贷款余额，不得超过本行全部贷款余额的50%。
银保监会有关负责人表示，对于商业银行与全部合作机构共同出资发放的互联网贷款余额不得超过全部贷款余额的50%这一指标，之前发布的《办法》已经对于限额管理财务服务机构提供管理提了要求。在此后的工作汇总，监管部门根据实际掌握的机构实践情况，进行了相应测算，并与此前的监管办法保持一致，避免套利。
“目前看绝大部分机构贷款规模应该都在限额以内，因为50%其实是一个相当高的比例，现在看基本上没有机会能够达到。我们考虑的一方面是规范，另一方面是为促进业务、维持业务发展预留一些空间。”上述负责人表示。
银保监会有关负责人还表示，这些量化指标其实是底线要求，各家机构可以在满足这几个标准的基础上，根据自身的发展定位和互联网贷款业务的整个发展考虑，去设定符合自己实际情况的标准。银保监会授权银保监会派出机构可以根据辖内商业银行经营管理的风险水平和业务开展的实际情况，对于这三个指标提出更严格的监管要求。
值得注意的是，《通知》关于禁止地方性银行跨区域经营的要求，要更严于《办法》中的相关要求。《办法》提出，监管机构可对跨注册地辖区业务提出审慎性监管要求，相比之下，《通知》进一步明确严控互联网贷款跨地域经营，强调地方法人银行开展互联网贷款业务的，不得跨注册地辖区开展。这无疑会对当前不少地方中小银行的互联网贷款业务带来冲击。
银保监会有关负责人表示，立足本地市场、服务本地客户是地方性银行经营发展的基本定位，但近年来，个别地方性银行利用互联网技术拓展业务区域，严重偏离定位，盲目无序扩张，带来较大风险。针对这一问题，监管部门始终高度重视，在人民银行不久前公开征求意见的《商业银行法（修改建议稿）》中，也明确作为区域性商业银行不得跨区域展业的规定。
此外，《通知》提出信托公司也需参照执行。银保监会对此解释称，由于目前信托公司开展互联网贷款业务已具有一定规模，其中部分业务也借助于相关合作机构进行。为统一监管标准、避免监管套利，同时推动信托公司加强相关业务风险防控，按照“对同类业务、同类主体一视同仁”的原则，《通知》此次明确信托公司参照执行《办法》和《通知》的相关规定。