① 什麼是買入返售信託受益權
1、買入返售，跟回購是對應的，即資金融出方、證券融入方。它是甲方（買入返專售方）與資金需屬求乙方簽訂協議，現在買入證券，同時在規定時間被乙方以規定金額贖回的行為。
信託受益權是信託合同中規定的關系人享受信託財產經過管理或處理後的收益權利。也包括信託結束時，合同中規定的關系人可享受信託財產本身利益的權利。
2、買入返售信託受益權的模式是，譬如，貸款客戶A企業需要資金，則可先由B機構（包括資產管理公司、財務公司或其他金融機構等）通過單一信託的方式給A發放貸款，然後B機構再將單一信託的信託受益權轉讓給銀行的理財資金，相當於銀行走「曲線救國」的道路，滿足了企業的資金需求。
更重要的是，在這一過程中，B機構與銀行不在信託公司進行受益權轉讓登記，對於銀行和信託公司來說，從而規避轉表、按銀信合作業務計算風險資本等監管要求。
② 什麼是信託受益權+回購
受益權轉讓+回購」模式曾是信託及銀行為了繞開監管進行貸款的經典模式版之一。權
從此類模式的實質看，無論是合同的哪一方，其在設立合同當時的目的都是為了貸款進行融資，既然到期融資款無法償還，就應當按照合同的相關約定履行義務，這一點對交易各方而言也是公平的。
信託公司通過設計以「收益權轉讓+溢價回購」為核心結構的信託計劃，有效的繞開了監管紅線，實現快速方便的投融資交易，最終實現信託資金的放貸。
信託公司設計如此復雜的法律關系和長時間跨度的交易流程的根本目的不是僅僅為了購入收益權獲取基礎資產的收益，而是要在有效繞開監管規定的同時實現信託資金借貸的出表和運作方便，並最大程度的確保信託資金的安全和及時退出。
主要的交易步驟都包括了購買 融資方所有的對基礎資產的「收益權」以及融資方在約定時間內溢價回購「收益權」的行為。從合同外觀上看，交易雙方之間似乎形成的是一般的債權債務關系，即資本方作為購買方應當及時按約定支付「收益權」對價，在購買後成為債權人享有主張獲取基礎資產產生利益的權利，而融資方在獲得購買款後負有及時轉讓收益權，配合投資人定期獲取基礎資產利益，並按照約定在到期日時贖回收益權的義務。
③ 信託受益權回購承諾後算優先債權嗎
這個要看信託持有的是股權還是債權。如果是債權。這個一般都是算的。對信託收益權承諾回購。實際上相當於一個保底行為。
④ 信託條款中的差額補足和回購哪個效力更強
1 引言
由於現階段我國農業生產成本較高、農業效益比較低下以及農民進城務工增多等原因，土地拋荒現象在全國范圍內普遍存在，而拋荒會危及糧食生產安全和造成社會緊缺的耕地資源閑置浪費等問題。在此情況下，土地信託順勢而生，同時，土地信託也激活了農地流轉。因此，土地流轉信託作為土地流轉中的一項制度創新，是深化農村土地經營機制的必然需求，也是促進土地使用權規范有序流轉的必經之路。
自從2013年10月10日，中信信託與安徽省宿州市埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃以來，土地流轉信託計劃如雨後春筍，獲得了極大的發展。本文在此基礎上，來分析和探討我國土地流轉信託的模式和面臨的風險問題，這對於今後我國土地流轉信託計劃的進一步開展具有重要的應用價值和借鑒意義。
2 土地流轉信託的基本原理
所謂的土地信託，就是在公有制為基礎的前提下，利用信託共有制多層產權結構的特點，將土地分解為價值資產和實體資產，把集體土地的所有權、受益權和經營權進一步分開，農民享有受益權和最終處置權，而信託公司則享有經營權，實行土地的統一規劃和開發利用，發展適度規模經營。
就目前國內市場上中信信託和北京信託發行的兩單產品來看，土地流轉信託主要是農村土地承包經營權流轉信託，是一種財產權利的信託。
一方面，土地承包經營權不屬於《信託法》中禁止和限制流通的信託財產，土地承包經營權可以成為信託財產。另一方面，《農村土地承包法》第32條規定："通過家庭集體承包取得的土地承包經營權可以依法採取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉"，可以將信託模式列入到"其他方式"中，因此，土地承包經營權通過信託模式流轉符合有關規定。通過設立財產權信託，符合土地公有制以及禁止土地所有權流轉的規定。
3 土地流轉信託的現有模式分析
3.1 美國模式
美國土地信託模式是開發者（委託人）購買一塊生地，再將該土地所有權信託給受託人，簽訂信託契約，受託人發行土地信託受益憑證，而由委託人銷售該受益憑證給市場上的投資人，受益憑證代表對信託財產（土地所有權）的受益權，銷售受益憑證所得資金用來改良土地，然後將土地出租給由該開發者組成的公司。受託人收取租金，承擔給受益憑證持有人固定報酬的義務，並將剩餘租金用來買回受益憑證。
該模式具有以下特點：通過資金的"集合"，解決了開發土地尤其是生地所需的巨額資金；為投資者提供了投資於利潤豐厚的土地產業的機會，同時也降低了個體投資風險；投資人所擁有的受益憑證可以流動，具有較強的變現性。
3.2 日本模式
1984年，日本開展了對有效利用土地起積極作用的土地信託[3]。1986年，《國有財產法》、《地方自治法》的修改以及同年《稅法》的實施，大大加速了土地信託的發展。日本的土地信託是土地所有者將土地信託給受託人（信託銀行），並從受託人治理和使用該土地的收益中獲取信託紅利。土地信託包括出售型和租賃型，前者指委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他手續費用後，交付給委託人；後者指受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，信託終了時，委託人仍保有原土地的所有權。
該模式具有以下特點：替代性，即通過土地信託方式解決了土地所有者具有土地開發的積極性但無能力開發的現象；穩定性，即土地所有者將土地信託給信託銀行，在信託期內如租賃信託可獲取穩定的信託紅利；高效性與多樣性，即吸取民間土地信託制度能夠高效配置利用土地的特點，使國有土地的治理與處置手段多樣化。
3.3 國內模式
3.3.1 國內土地流轉信託業務總結
1、農村土地流轉信託
2013年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期" 。
2013年11月7日，北京信託在江蘇無錫推出土地流轉信託"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"，這是國內成立的第二個土地流轉信託計劃。
隨後，又有一些新的土地流轉信託計劃陸續成立。2013年12月20日，中信信託在山東省青州市成立土地經營權流轉信託計劃，項目一期流轉何官鎮南小王村晟豐土地股份合作社的1850畝土地。2014年1月23日，中信信託在貴州省開陽縣成立土地流轉信託計劃，首期合作開展1000畝土地信託流轉試點工作。2014年2月24日，中信信託在安徽省馬鞍山市成立土地流轉信託計劃，標志著馬鞍山市首單2.66萬畝農村土地承包經營權信託計劃項目即將落地。2014年3月7日，中信信託與湖北省黃岡市人民政府正式簽署龍感湖土地信託化改革試驗區戰略合作協議。龍感湖土地信託化改革試驗區擬劃定面積100平方公里，此次的土地流轉信託面積達6萬畝，信託時間為10年。2014年4月1日，中信信託與河南省濟源市人民政府，就濟源地區規劃面積約20000畝的農村土地承包經營權流轉簽署戰略合作協議，共同探索農業發展新路徑，農業產業升級新理念。據有關媒體報道，目前，中信信託已在安徽、山東、貴州、河南等地推出了土地流轉信託項目，現正在與廣東惠州、吉林、雲南、貴州等地接洽合作事項，今後還將繼續在河北、內蒙古、新疆、吉林和四川等省份進行推廣。
在北京信託第一單土地流轉項目後僅一周有餘，北京信託在江蘇省句容市後白鎮又成立了"北京信託·金色田野土地信託1-5號五隻土地信託"，受託土地規模達9928.46畝。2014年2月27日，北京信託在密雲縣穆家峪鎮簽約成立"北京信託·金色田野2014008號土地信託（密雲水漳村）" 項目，受託管理土地規模約1700畝。
中建投信託作為第三家正式開展土地流轉信託業務的信託公司。近日（2014年7月28日中國證券報報道），中建投信託與江蘇省鎮江新區丁崗鎮集體資產經營管理中心、浙江森禾種業簽署三方框架協議，標志著中建投信託首單土地流轉信託--"中建投·鎮江新區·森禾一期土地流轉財產權信託"正式落地。此次土地流轉信託計劃涉及1750畝農村土地承包經營權，其具體交易結構是：農戶以農村土地承包經營權入股成立合作社，將農村土地承包經營權轉化成合作社股份，再由合作社將集中的農村土地承包經營權發包給丁崗鎮政府成立的集體資產經營管理中心，該集體資產經營管理中心將其持有的農村土地承包經營權以設立財產權信託的方式委託給中建投信託，中建投信託作為受託人將上述農地經營權出租給鎮江森禾花卉園藝有限公司用於花卉種植。
興業信託是第四家正式開展土地流轉信託計劃的信託公司，於2014年9月19日與河南省新鄉市達成戰略合作協議。興業信託此項土地流轉信託項目落地在新鄉市延津縣石婆固鎮。興業信託一手托兩家，一方面代表農戶利益，一方面支持農業生產企業發展。該項目合作方大豫大美現代農業公司是一家集高效農業種植、生態觀光度假旅遊、家庭示範農場、農民合作社聯合社為一體的現代化農業開發公司。此次流轉流轉總規模為1000畝，首期流轉300畝土地用於開發特色果園，並已完成土地流轉和租賃等工作。消費者可通過"果樹認養"和"農場認養"獲得休閑農業的消費權。興業信託與大豫大美將根據企業發展，採取多種金融服務方式合作，打造安全、綠色的農業產業鏈。
另外，據《財經》媒體不完全統計，除上述四家信託公司之外，目前安信信託、中融信託、中糧信託、國元信託、上海信託、華寶信託、平安信託等諸多信託公司，均已開始針對土地信託進行研究准備和實地調研，並將會積極推動相關項目的開展。
2、新型城鎮化建設
作為土地流轉信託計劃的延伸，中信信託在新型城鎮化建設方面也進行了一些有益的探索[5]。2014年5月13日，中信信託與四川宜賓市政府、中國鐵建股份有限公司簽約合作，共同推動新型城鎮化的長期建設。2014年6月5日，中信信託與四川省成都市武侯區正式簽署戰略合作協議，聯手推動新型城鎮化建設，這是中信信託在新型城鎮化建設方面的又一重大探索。根據協議，雙方將密切合作，整合土地資源，改善生態環境，推進公共服務基礎設施建設，提高民眾生活質量，全面推進成都市武侯區新型城鎮化建設。雙方將重點引進現代化金融服務、打造總部經濟、發展能源與機電貿易、推動信息技術研發、促進文化旅遊投資等。中信信託致力於成為"綜合金融解決方案的提供商和多種金融功能的集成者"，將充分發揮信託制度優勢，積極整合各方資源優勢，創新金融服務模式，全方位支持地方建設。
本文分別以中信信託成立的第一單土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"和北京信託成立的第一單土地流轉信託計劃"北京信託.無錫陽山鎮桃園村農村土地承包經營權集合信託計劃"作為案例，來進行後續的模式分析和風險研究。
3.3.2 中信信託第一單土地流轉信託產品模式分析
2013年10月10日，中信信託與安徽宿州埇橋區政府合作，正式成立國內第一個土地流轉信託計劃"中信信託.農村土地承包經營權集合信託計劃1301期"。此項目期限為12年，信託收益權採用結構化設計，涉及流轉的土地面積達5400畝。流轉後的土地擬建設現代農業循環經濟產業示範園，由安徽帝元現代農業投資有限公司（簡稱安徽帝元）作為服務商提供服務。
參與到信託計劃的農民收益分為三部分：常規收益以每年每畝1000斤國標三等小麥價錢計算（不低於1000元）；浮動收益為信託公司與合作方對土地整理、運作後，土地增值凈收益的70%；農民作為產業工人的打工收入。
⑤ 資產收益權轉讓如何進行會計處理
資產收益權轉讓信託是一種重要的信託產品類型，目前在實務中各信託公司廣泛開展此類業務。而信託業界並沒有對此類業務形成統一的會計核算處理方法。文章就目前該類業務在信託業內存在的幾種會計核算方法進行了比較，並將各種核算方法之間的差異及適用的條件進行了分析。
關鍵詞：資產收益權轉讓信託；會計核算方法；買入返售金融資產；持有至到期投資
目前，一些特定資產所有權持有人在不想放棄資產所有權的同時希望獲得資金流動性補充，而一些持有現金的投資人希望有機會獲取資產投資的超額收益。為了滿足這雙方的需求，保障雙方權益並控制風險，資產收益權轉讓信託應需而生。
資產收益權轉讓信託包括股權收益權轉讓信託、物權收益權轉讓信託、特定資產收益權轉讓信託等，目前已成為一種重要的信託產品類型，各信託公司均廣泛開展了此類信託業務。但是就此類業務的會計核算方法並沒有在信託業界形成統一認識，各公司財務人員依據各自對該類業務的理解進行會計核算。目前，資產收益權轉讓信託業務主要核算方法有以下幾種。
一、作為買入返售金融資產核算
為了保證受益人收益，防範信託風險，有部分資產收益權轉讓信託約定信託到期時收益權轉出方按固定溢價率出資購回權益。基於此，一些公司將該類項目劃入「買入返售金融資產」進行核算。
1、支付資產收益權轉讓價款：
借：買入返售金融資產
貸 ：銀行存款--信託專戶存款
2、存續期收取資產特定收益
借：銀行存款\信託專戶
貸：投資收益
3、收到資產收益權回購款（含本金及溢價收益）
借：銀行存款\信託專戶
貸：買入返售金融資產
投資收益
二、作為持有至到期投資核算
資產收益權轉讓信託一般情況會要求資產轉出方或資金使用方按照固定的溢價率向信託項目支付資產收益權收益；在信託到期時，信託公司按照固定的收益率向信託受益人進行分配。基於此，一些公司將該類項目劃入「持有至到期投資」進行核算。採用此種核算方法，則應在信託項目存續期間採用實際利率法，按攤余成本進行計量。
1、支付資產收益權轉讓價款：
借：持有至到期投資--本金
貸 ：銀行存款--信託專戶存款
2、項目存續期計提資產特定收益
借：應收利息
貸：投資收益
備註：因為需要按實際利率法進行核算，所以還應考慮是否有利息調整需要攤銷。
3、實際收到資產收益
借：銀行存款--信託專戶存款
貸：應收利息
4、項目到期收到資產收益權轉讓收益（含本金及溢價收益）
借：銀行存款\信託專戶
貸：持有至到期投資--本金
投資收益
三、作為可供出售金融資產核算
有些資產收益權轉讓項目其標的資產是可在公開市場上進行交易的，如限售股股票或上市公司股票。在這種情況下，一些公司將該類項目劃入「可供出售金融資產」進行核算。採用此種核算方法，在會計期末需按公允價值變動情況進行調整。
1、支付資產收益權轉讓價款：
借：可供出售金融資產--成本
貸 ：銀行存款--信託專戶存款
2、項目存續期間，各期末根據所持股票公允價值的變動調整公允價值變動損益
借：可供出售金融資產--公允價值變動
貸 ：資本公積
備註：根據公允價值變動的方向，或做上述分錄的相反分錄
3、存續期，收到資產特定收益
借：銀行存款\信託專戶
貸：投資收益
4、項目到期收到資產收益權轉讓收益（含本金及溢價收益）
借：銀行存款\信託專戶
資本公積
貸：可供出售金融資產--成本
可供出售金融資產--公允價值變動
投資收益
備註：根據公允價值變動的方向，「資本公積」、「可供出售金融資產--公允價值變動」可出現在借方也可出現在貸方。
四、作為長期股權投資核算
資產收益權轉讓信託項目中轉讓標的最多的為股權收益權。針對股權收益轉讓項目，有些公司認為既然股權的全部收益權已轉讓給信託項目，那麼就將其視作股權投資處理，按長期股權投資的成本法進行核算。
1、支付資產收益權轉讓價款：
借：長期股權投資
貸 ：銀行存款--信託專戶存款
4、存續期收取資產特定收益
借：銀行存款\信託專戶
貸：投資收益
5、收到資產收益權回購款（含本金及溢價收益）
借：銀行存款\信託專戶
貸：長期股權投資
投資收益
通過對以上幾種會計核算方法的對比，可以看出各種核算方法所考慮的側重點各不相同，各有一定的道理。但會計核算應按其業務脈絡及經濟活動的實質進行處理，對信託項目的會計核算應基於信託合同對相關業務性質的有關約定。對於資產收益權轉讓信託業務，如果信託合同中明確約定了交易對手的回購義務，則符合「買入返售金融資產」科目的核算要求，建議採用「買入返售金融資產」進行會計核算；如果合同沒有相關回購義務的約定，則建議按照「持有至到期投資」進行會計核算，因為此類業務一般在辦理資產收益權轉讓時就已約定了明確的投資收益率，可以看作是一種固定收益類投資業務，按照實質重於形式的原則使用「持有至到期投資」應更符合業務性質。
⑥ 信託受益權轉讓價款如何確定
平安信託來根據客戶持有不同類型信託源計劃的信託受益權的情況確定可支付客戶的最高轉讓價款金額（即最大融資額度），客戶可在該最大融資額度范圍內於財富寶APP確認當次信託受益權轉讓與回購交易的轉讓價款金額（即融資金額）
⑦ 信託融資：誰精通，幫我解釋下項目收益權轉讓及回購溢價越細越好，我外行。謝謝
你說了超市的案例，那就從這個案例入手吧，但是假設你的超市是上市公司（這樣定價容易點）
首先是兩要素：你是《融資方》，我是信託《資金方》
先簡單說下結構：
你把超市的收益權轉讓給我（這里有個細節，超市你是只有經營權還是產權，經營權是打包應收款，產權的話由產權轉讓實現）《抵押物》，《融資100萬，期限是2年，年息我們談好是11%/年》，我按年收取信託費（平台費，銷售費）。按合同要求你支付我利息（可以按年也可以按季度）2年後還本，其它的你應該理解了。這11%的年息是我應得的，完全不是溢價的意思。
溢價回購是你對我的承諾，因為我需要的是實現投資收益，而不是真的要你的超市，要不我就產生壞賬了，所以借款前你要簽訂一個回購協議，這個價格一般我來定，我會按同行業市盈率來擬定價格，當然最終價格是需要與你協商的。打個比方你的超市市面價格為200萬，我們約定2年後，你300萬買回去。雙方無異議後簽訂。很多時候為了保證你的回購，我在前面的交易中會對你的資產打一個折，一般上市公司股票為4折左右，以制約你你無力回購，我產生損失，主要在折扣率以上賣掉我就不虧損。或者找一個你的關聯有實力公司作為《擔保》，你還不出錢我就找你朋友要。
融資方，資金方，抵押物，融資要素（期限，規模，利息，折扣率），擔保方，保證措施（回購措施）這樣就構成了一次完整的信託交易
⑧ 信託收益權與受益權有什麼區別
信託受益權轉讓是指將信託受益的權利進行轉讓。信託受益權是信託合同回中規定的關系人答享受信託財產經過管理或處理後的收益權利。也包括信託合同結束時，合同中規定的關系人可享受信託財產本身利益的權利。信託受益權是指受益人請求受託人支付信託利益的權利，廣義的信託受益權中的受益人除有請求支付信託利益的權利外，還有保證信託利益得以實現的其他權利，如《信託法》規定的知情權、調整信託財產管理方法權、撤銷受託人違反信託的處分權、受託人的解任權。信託受益權具有以下特徵：其一，信託受益權屬於兼具物權和債權性質的財產權。信託受益權是受益人對信託享有的權利和利益，因此該權利首先必須是財產權。其二，信託受益權屬於可轉讓的財產權利。信託受益權的權利是通過轉讓質物實現的，因此能夠質押的權利應當滿足可轉讓的條件。
⑨ 銀行把信託收益權轉讓出去算非標轉標嗎
非標資產來全稱為非標准化債源權資產，是指未在銀行間市場及證券交易所市場交易的債權性資產，包括但不限於信貸資產、信託貸款、委託債權、承兌匯票、信用證、應收賬款、各類受（收）益權、帶回購條款的股權性融資等。2009年「四萬億」刺激後，信貸採取總量控制方式管理，地方融資平台、房地產行業等成為銀監會限制銀行貸款投向領域，通過非標融資方式變相取得銀行貸款就成為其主要的融資方式。