㈠ 「三道紅線」持續發酵 房企信用風險持續分化
密集出售資產、降價促銷、分拆物業上市、引進戰略投資者……房地產行業正在發生的絕大部分現象,背後都能追溯到一個共同的原因,即「三道紅線」融資新規。
「預期高負債房企的資金鏈斷裂風險及債務接續壓力將進一步加大。」聯合資信評估股份有限公司工商評級部高級分析師楊棟表示,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性。
至於危機自救的辦法,楊棟表示,可通過促銷售、快周轉、出售股權、引入戰略投資者、合作開發等方式降杠桿減負債。
融資新規持續發酵
1月是房地產行業傳統的發債高峰期,然而,這一傳統在2021年被打破。
當前,房地產行業融資規模顯著下降。根據貝殼研究院統計,2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元,同比下降5.3%,2020年1月最後一周正值春節假期休市期,在減少一周交易日的情況下,今年首月發債規模未能超越上年同期。
自從2017年以來,房地產行業在新年首月的融資規模呈現大幅上漲趨勢,比如,2020年首月發債規模為1721億元,為全年峰值。貝殼研究院認為,歷年首月均為房企債券融資的高峰,2021年首月債市火熱符合傳統發債節奏,但發債規模受融資新規影響低於市場預期。
2011年1月至2020年1月房企債券融資規模
數據來源:wind,貝殼研究院整理
不過,縱觀去年的融資情況,融資增速已經有放緩態勢。根據貝殼研究院統計,2020年房企境內外債券融資累計約12132億元人民幣,累計同比增長3%,累計增幅較2019年同期收窄10個百分點。
融資規模下降背後是不斷收緊的政策環境。去年8月20日,監管機構首次提出「三道紅線」政策,今年初,央行、住建部再次舉行座談會,「三道紅線」的試點房企有望進一步擴圍。
除了三個負債指標(剔除預收賬款後的資產負債率大於70%/凈負債率大於100%/現金短債比小於1倍),融資新規的實施細節更加嚴苛。楊棟表示,雖然具體的實施細則目前尚未正式出台,但新規實施情況主要有以下幾方面:
1. ? 從2020年10月份開始,試點企業每月15日前需填報參股未並表住宅地產項目、明股實債融資、供應鏈資產證券化產品、合作方股東投入凈額、其他房地產相關表外有息負債等五項表外相關負債情況。對於房地產各種融資渠道、表內表外全面覆蓋;
2. ? 2 個觀察指標:拿地銷售比不高於40%,連續三年經營性現金流為負,需要對拿地資金來源等做解釋;
3. ? 永續債券統計口徑:2020年8月以前發行的永續債券可作為權益計算杠桿率等指標,2020年8月後發行的計入所有者權益的永續債券在計算總資產、凈資產等科目時應予以剔除。
隨著融資新規的逐步實施,房企融資規模還將呈現下降趨勢。貝殼研究院認為,2021年在擴大適用融資新規的影響下,更多房企主動「降負」,全年融資規模將保持低位,中小型房企或將率先感受到債市的緊張壓力。
房企信用風險持續分化
萬科集團董事會主席郁亮說,「三道紅線」將改變行業游戲規則,那這種改變主要體現在哪些方面呢?
「不同規模、經營及財務策略的房企信用風險持續分化。」這是楊棟給出的回答。
實際上,房地產行業的違規規模在明顯增加。國泰君安認為,2020年以來,新華聯(000620,股吧)、泰禾、天房及三盛宏業先後發生違約,地產行業合計違約本息金額148.84億元,超出2018-2019的違約水平。其中,Top50房企泰禾集團(000732,股吧)共有6支債券發生違約,合計違約本息116.77億元。
據中信證券(600030,股吧)統計,目前,境內發債房企中已發生債券實質違約共9家,其中僅泰禾集團曾屬第一梯隊房企,多數中小型房企違約均與多元化投資失敗相關。
國泰君安認為,由於債券市場是限制融資的直接抓手,地產債一級市場發行量預計將會萎縮,未來擇券機會將更多從二級市場中挖掘。該機構建議投資者規避紅檔、橙檔並且土儲不豐富房企以及小規模房企。
楊棟認為,融資新規導致金融機構在房企融資業務額度和貸款用途把控方面將更加謹慎,投資人投資偏好較為謹慎,逐步向經營穩健低負債的企業傾斜。
不同房企債務壓力不同,楊棟認為,高周轉、項目布局好、債務負擔輕的龍頭房企依靠自身規模優勢,地位將更加穩固;高杠桿房企將會收縮業務擴張模式,減緩發展速度;中小房企通過加杠桿實現彎道超車的情況將更加難以實現,銷售趨緩、去化不佳的中小房企信用風險加大。
高負債房企銷售或難有增長
高負債房企無論是發展速度還是規模,都更令外界關注,尤其融資環境收緊疊加房企償債高峰來臨,對高負債房企而言無疑是一記重擊。
貝殼研究院數據顯示,2020年償債規模約9154億,同比增長28.7%,2021年到期債務規模(不含2021年將發行的超短期債券)預計將達12448億元,同比增長36%,歷史性突破萬億大關,直達1.2萬億元規模,房企償債壓力繼續攀升。
房企到期債券規模(按存量債券統計) (CNY)
數據來源:wind,貝殼研究院整理
楊棟認為,高負債房企,以及合作開發比較多、擔保規模大、資產證券化較多的企業,將面臨融資渠道收緊的困境。「三道紅線」限制了有息債務規模增速,高負債房企的新增債務主要用於借新還舊,依靠融資獲取土地及擴張的可能性受到限制。
尤其是土儲不豐富的高負債房企,國泰君安認為,這類房企一方面受政策限制難以大規模舉債,債務滾續及土地投資受限;另一方面土儲的匱乏又制約其經營性現金流的增長,在面對到期回售壓力時,可能會出現資金鏈斷裂的問題,存在一定的信用風險。
楊棟認為,隨著行業融資政策的進一步收緊,對於高負債房企,全年銷售及回款情況或難有增長,項目股權出售及資產盤活具有較大不確定性,資金鏈斷裂風險及債務接續壓力進一步加大。
對高負債企業,當務之急是增加現金流,對此,楊棟認為,首要措施是快銷售、高周轉,其次是通過出售股權盤活資產回籠資金,快速降杠桿。
實際上,房企轉讓資產的力度在快速增加。根據北京產權交易所的公開信息,11月,房地產行業產權轉讓項目共有23個,遠超前10月總和,其中,央企轉讓地產項目股權項目19個,佔比近八成。
近期房企子公司股權轉讓案例
來源:聯合資信
合作開發和引入戰略投資者也是降負債的重要方式,其他方式還包括資產分拆或上市。比如,2020年以來,房企積極拆分物業公司赴港上市,就是對降負債的反應。
㈡ 建築三條紅線是什麼
1.道路紅線是城市道路（含居住區級道路）用地的規劃控制線。
道路的兩側最外邊的線。
2.用地紅線是用地范圍的規劃控制線。
建築物及其綠化、道路等的最外邊界線。
3.建築紅線一般稱為建築控制線，是建築物基地位置的控制線。
建築物接觸地面的最外邊線。
㈢ 什麼叫 三線房地產
種種跡象表明，懸於中國一線城市且久久不被驅退的高房價與房地產熱正在中國二、三線城市不斷醞釀和破土。國家發改委的月度監控數據顯示，去年10月份全國70個城市的房價同比上漲6.6%，11月份同樣是這70個城市，其房價同比上漲了6.8%，這個漲幅包括新建商品房、二手房和非住宅商品房，其中新建商品房漲幅價格最大，10月達到了7.2%，11月份的漲幅達到了8.3%，這個新建商品房價裡面，經濟適用房、普通住房和高檔住房銷售價格同比分別上漲4.4％、7.0％、7.9%，11月漲幅分別為4.8％、6.9％和11.0%，；二手房的同比漲幅則分別為10月上漲6.1%和11月上漲6.5%，高層、多層和其他住宅銷售價格同比分別上漲5.1%、5.8%和10.4%；11月是5.1%、7.3%和7.9%。
數字的不斷變化和價格的不斷攀升之外，還有一個明顯的亮點不被人注意，國家發改委的統計拋棄了國家統計局的計算模式，盡量將數據范圍放大，一抓就是中國七十個城市，而且將這些數據明確到每一個城市裡面去，還有細部的同比漲幅和環比漲幅情況，做到了區域和物業類型價格分類。當然，更加需要注意的是，前後出現的漲幅均是相同的七十個城市，其中排除北京、上海、天津、深圳這幾個一線城市，幾乎出現漲幅的地區都是中國的二線和三線城市。
這無疑說明，中國的二線和三線城市正在步北京和上海的後塵，房價是一齊向上走的。從七十個城市的價格明細來看，有些二線城市的月度漲幅甚至超過了北京和上海，像南京、杭州、青島、成都以至於西部城市蘭州。房價漲幅這把火一燒就是燒開整片天，沒有任何猶豫的時候。
更加讓人吃驚的是一些三線城市，如唐山、徐州、贛州和宜昌等地，10月平均漲幅超過了當地同比百分之六，10月比9月漲了百分之六，11月比10月也漲了百分之六。
當然，這部份數據是有限的，中國的城市多達600多個，70個城市的漲幅似乎並不能說明什麼問題。不過請放心，見微知著，房價的漲幅均有一個特點，那就是，但凡城市，但凡人口密度偏高，就一定會出現房價年年不同而且是年年見漲的現象。一個准三線城市，一年間的房價可以發生兩次變化，一次是在夏天，一次是在秋天，也就是說，五一節是一個標志，十一節也是一個標志，這兩個時段的房價在每個城市裡面幾乎沒有完全相同的，大致同等水平的情況也沒有過。
為什麼會出現這種情況？因為它是城市。是城市就一定會這樣，這沒有任何可懷疑的。中國房價的漲幅從來沒有呈梯次推進，均處於一種波浪狀態，今天上海壓倒北京，明天青島壓倒南京，後天不知道又有哪個小城市的價格會舉高，總之，這種價格水平總是處在一種運動的高水平狀態。房屋的價格也未必與城市本身的規模與發展水平有關。
通過數據我們可以預見，推動房價漲幅的其實是一種發展沖動，不一定是因為這個城市是北京，房價就猛漲，不是這樣的。也許是溫州，或南京，房價的漲幅可能比北京更加厲害，房價變化與特定的城市名稱沒有直接關系，杭州也可以超過上海，西部城市也可以一直往前趕，不要認為區域決定了價值，某種程度上，盡即便如此，區域也未必能決定價格。
我之所以提到發展沖動對房價的影響，而不是發展水平本身，這有一個非常直觀的現象。首先我們必須明確，什麼是二三線城市，二三線城市相對於一線城市來說，必須具備相應的城市特點，有房地產商說，中國的二、三線城市就是內地經濟欠發達的城市，像貴州、西安、鄭州、長沙；其次要是地級市，比如沿海發達的地級市，還有經濟發達的縣級市，像開封。這兩個標准顯然不全面，我以為，在此之外，不包括鄉鎮，二、三線城市人口規模起碼要達到60萬人，而且，每個區縣中心均需具有兩個大型城市廣場和兩條從上海或北京王府井抄襲過去的商業步行街，最重要一點是，這城市沒有特色產業可帶動地方經濟發展，只能靠倒賣土地來維持繁榮。
具備這些標準的城市包括東部廣大地區在內，掐著指頭數不過來，但是這些城市又有一個共同特點，就是他們都以為房地產是他們地方的經濟動力，都以為是項好產業。這些城市的經濟水平不高，發展不充分，甚至貧窮落後，但是，這不表示他們沒有發展沖動，恰恰相反，他們賣地、拆遷、做規劃、大興土木、打著各種口號建這類城市那類城市，生態也好，園林也好，總之，都和蓋樓脫不了干係，他們的中心地帶除了人和樓之外，沒有任何特別的景觀。對於城市的觀念正趨向一種危險境地，城市就是人和房子的疊加，城市就是人多，房多，車多。
因此，我們可以看到，南方縣市普遍願意將江浙一帶的房地產商作為企業招商引資進去，以地方政府的政策給予種種優惠和便利，招商引資招進去的沒有別的企業，只有青一色的開發商。這種辦法非常管用，南方二三線城市的一條街道里就可以掛出十幾家開發商的招牌，在房屋不斷被生產的同時，房價也不斷漲幅。
這種漲幅顯然也是非理性的，人們通常總喜歡強調剛性需求決定了價格，事實上這並非唯一內因，需求是有的，但不一定是剛性，而決定價格的，也不完全是需求，還有預期，對城市的預期。政府主導著城市到處開挖，到處找錢，還主導著人的意識，沒有人不相信城市是沒有價值的，也沒有人相信城市房屋是廉價的，這種先天性意識在城市的遍地建房促動下，從來沒有停止過。並且，二三線城市的消費群體意識與態度更加偏弱，幾乎沒有什麼自我主張和要求，即使有，也無從找到表達途徑，或者根本沒有能力表達。二三線城市的消費者只是一群頭腦簡單的被動消費者，缺乏創造性市場思維。
可以說，城市建設與規劃者的狂熱，城市消費群體的非理性意識，是發展沖動的表徵，隨著城市化的四處開花，沒有人不認同城市這個詞的本身價格。因此，中國目前面臨的情況已經很糟糕，在上海與北京等一線城市的高房價及房地產熱尚處於膠著狀態的時候，他很可能面臨著如何更好地化解二三線城市房地產熱的難題，而這只是初步工作，假若任其一味肆無忌憚地發揮下去，政府恐怕還需要處理無數個未來上海與北京的市場狀況。