禁止房企融資

A. 貸款公司禁止用於房地產貸款融資是什麼意思

國家為了防控房地產金融風險，減少房地產資本性投入，對於貸款公司禁止把資金貸款給房地產開發公司。

B. 地產調控政策頒發超過500次 房企生存壓力不減

繼11月地產調控次數刷新年內紀錄後，樓市定向微調仍在加碼。從國土北端的黑龍江、長江中游的長沙，到位於珠三角的廣佛，各地密集出台資金審查或人才引進措施。中原地產研究中心統計，今年全國房地產調控次數已達575次，遠超去年全年450次。
戲劇性事件仍在上演。12月10日，江蘇張家港市默默取消商品房兩年限售政策，引發全國關注。但未等政策官宣，張家港便宣布停止限售松綁。微妙的調控態度與樓市氣氛，讓人不禁想到去年此時山東菏澤打響調控松綁第一槍，隨即悄然離場。
而一旦市場企穩直至下行，地產參與各方均會受到影響。漩渦中心的開發商，生存壓力更是只增不減。同策咨詢研究數據顯示，截至今年中期，A股上市樣本房企貨幣資金對短期債務的覆蓋率均值為1.33，較上年同期下降0.4。樓市降溫持續，開發商經營、資金鏈壓力加劇。
調控方式各一
與年末氣候相呼應，各地房地產調控方式同樣「冷熱不一」。
日前，黑龍江住建廳等6部門聯合發布關於進一步加強全省房地產市場監管的通知，規定房企拍地前需承諾土地購置資金是合規自有資金，不屬於金融貸款、資本市場融資等。此外，經核查發現房企購地資金不符合要求的，將取消土地競買資格，並在兩年內禁止參加土地招拍掛。
針對土地端房企資金性質，黑龍江嚴控態度明確。多位業內專家表示，如果非自有資金進入土拍市場，隨著參與者增多可能會推高成交價格。此舉有利於土地市場和預期穩定，對於違規企業會給予重罰，不能拍地意味不能滾動開發，房企對待土地拍賣會更為謹慎。
往南行進，分別位於長江中下游的長沙、張家港，卻均因樓市政策引發曖昧不明的爭論。
12月11日，長沙市發改委發文，對商品房價格的構成進行規范，並將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間，長沙市發改委回應稱，這是長沙2017年新政有效期滿後的延續，且僅適用於成本法監制商品住房。
同樣在12月11日，張家港市房產交易中心工作人員稱，取消限售過戶的政策已經停止。而就在前一日，上述機構工作人員稱，房屋不滿兩年可以直接過戶，沒有限售要求。類似調控「一日游」遠非首次，今年7月，河南開封宣布取消「限售」，第二天該市又宣布撤銷政策。
暫放爭論，往陸地南端繼續前行。此時，調控步伐呈現活躍態勢，從西南地區的成都、到世界第四大灣區內的深圳、廣州、佛山，「松綁」動作不斷。其中成都解除高新南區居民限購約束，佛山等城則通過人才政策拓寬購房窗口。
「今年的樓市政策一直是雙向調控，既有放鬆，又有收緊。」中原地產首席分析師張大偉指出。但整體調控力度依然驚人，11月全國地產調控次數刷新今年紀錄，高達72次。在地方政府緊鑼密鼓的調整下，2019年初至今，房地產調控次數合計達575次，遠超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集啟動人才政策調整購房資格，這是近期調控力度高企的主要原因。數據顯示，全國累計超過20城在11月發布各類人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有與人才購房資格、購房補貼的相關內容。
不管調控松緊如何，地方基於土地財政而「托底」樓市卻大同小異。譬如，佛山去年賣地收入894億元，一般公共預算收入703億元，對土地的依賴度高達127.1%。同時，佛山今年前10個月成交新房92492套，自3月來已出現罕見6連跌。土地財政依賴症不減，若樓市處於降溫通道，仍是難以承受之痛。
樓市進入調整期
放眼過往地產周期，此輪房地產調控力度，堪稱空前。三年前，從中央到地方，各種政策輪番出台，將狂熱樓市縛住手腳。從「五限」制度、到今年地產融資全面收緊，此輪調控的效果已經開始顯現。
據國家統計局數據，11月70個大中城市新建商品住宅中，僅44個城市房價上漲，較10月再減6城，是近2年市場最低點;房價下滑城市本月增至21個，為年內最高，其中跌幅最大的是烏魯木齊，跌幅為0.9%。作為一線城市的廣州，也進入跌幅前十。
張大偉認為，在樓市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統計口徑為網簽價格的新房數據依然上行。大部分城市新建商品房價格失真，房價更多要看二手房價格。
而數據顯示，
11月全國二手房價下調城市達33個，已連續6個月超20個;房價上漲城市僅32個，處於近4年最低點。其中，北京和廣州分別下降0.4%和0.2%，上海持平，深圳上漲1.4%;31個二線城市環比上漲0.1%，漲幅與上月相同;35個三線城市環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2%。
「一二三線城市樓市逐漸進入調整期。後續如果沒有明顯政策變化，預計下滑趨勢在2020年將持續。」張大偉表示。
中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心近期同樣發布報告稱，2018年10月到2019年10月，中國樓市一直處在平穩降溫過程。樓市總體降溫明顯，房價總體下降城市數量和下降速度超過去年同期，增長率的空間差異有所擴大。
從銷售規模看，2019年11月全國商品房銷售面積達15654萬平方米，環比漲幅11%,同比漲幅1.1%。以此計算，年內銷售累計增速繼10月首次回正後再拔高，1~11月同比增長0.2%。但業內普遍認為，這是房企「以價換量」的結果，並非市場走暖。
社科院上述報告認為，穩增長方面，房地產對經濟增長凈貢獻已由正轉負;惠民生方面，房地產對整體的住戶部門生計產生了雙重影響;調結構方面，房地產對結構調整和產業升級起到阻礙作用;防風險方面，房地產風險是中國經濟的重要風險源。
在此之下，當前房地產市場仍以「維穩」為第一要務。相關報告預測，熱點城市調控政策仍會從緊執行，且不排除加碼調控的可能性。隨著房地產市場成交量明顯下降，部分二三線城市庫存風險將逐步顯現。多數三四線城市房地產市場面臨較大下行壓力。
房企承壓過小年
調控重壓下，最先感受到寒意的仍是開發商。清冷冬季，中國某大(03333.HK)的廣告牌在石家莊交通幹道上赫然陳列，上寫「全員營銷月，清尾大優惠」。實際上，此前中國某大通過降價促銷，前11月已實現5854億元銷售額，權益金額5568億元居於行業第一。
通過降價跑量，截至11月末，近7成房企目標完成率已達90%以上，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍在內的9家房企已提前達成全年目標。同時，也有超2成房企目標完成率尚在80%~90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。
在銷售承壓、融資收緊的情況下，房企在土拍市場仍然謹慎。從土地購置面積看，
1~11月土地購置面積累計增速降14.2%，較前10月收窄2.1個百分點。「當前房地產市場依舊處於下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位。」
而如果樓市持續降溫，資金監管力度不減，房企資金鏈將面臨巨大壓力。同策研究院數據顯示，2019年中174家上市房企整體現金持有量相比年初增長7.98%至31,466億元，同時總有息負債比年初也增加10.69%至76,654億元。伴隨著負債規模不斷增大，企業財務將風險增大，穩健性受到影響。
不過多位受訪者認為，鑒於年底是房企沖業績關鍵期，勢必將加大營銷力度，以價換量換取現金流。而樓市全年有望刷新2018年15萬億的成交金額，全年銷售額大概率超過16萬億元。

C. 銀行停止對房子的貸款，這將對房價有什麼影響

現在的購房者主要是兩種，一種是剛需，一種是第二套房，也稱之為改善房。剛需房也是無房戶，這個在政策上是沒有什麼限制的，包括購房貸款，並沒有一刀切給堵死，這也和房子是用來住的政策相吻合。

那這個政策主要限制的是第二套房的購房貸款，如果沒有這個貸款的話，那就需要全額付款，這一下子拿出一大把錢來，將會大大減少購房的人數，房地產業的去化將是一個巨大的問題，房子的供需關系將會發生進一步的變化。從經濟學上來看的話，供給不變，星球減少的話，價格是必然下降的。

所以，只要銀行停止對房子的貸款，房價的下降是一個必然的趨勢。

D. 黑龍江調控「升級」：禁止房企貸款拿地

黑龍江6部門近日聯合發出文，從明年起對開發項目資本金進行全面監管。

每經記者 陳利 每經編輯 魏文藝

日前，黑龍江省住房和城鄉建設廳、自然資源廳等六部門聯合發布了《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》（下稱《通知》）。《通知》指出，今後黑龍江省房地產開發企業購置土地資金不能通過金融貸款或市場融資，違規者兩年內不能參加土地招拍掛；2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，將全面實行項目資本金監管制度。

對此，中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，「這一政策將有利於降低房企的杠桿率和市場的穩定，降低『地王』的出現概率。但對中小企業來說將影響非常大。」

黑龍江住房和城鄉建設信息網截圖

房企不能貸款拿地 違規者兩年內不能拍地

《通知》指出，在2019年年底前，對黑龍江省房地產開發企業按照兩等(A、B)四級（AAA、AA、A、B）進行信用評價，實行動態評價管理機制，以房地產開發企業信用等級為依據，對其開發經營的房地產項目在項目資本金、預售許可預售資金監管、項目管理等方面實行差異化監管。

《通知》還要求，各地市要建立開發購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購置開發項目用地。房地產開發企業在參與商品住房開發建設用地招拍掛前要提交承諾書，承諾土地購置資金是合規自有資金，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等，並載明如承諾不實則自願放棄開發用地中標資格。經核查發現房地產開發企業購置土地資金不符合要求的，由自然資源部門取消土地競買資格，並在兩年內禁止企業參加土地招拍掛。

「部分違規資金進入土地市場，在當前房地產市場降溫的情況下，將加大行業資金鏈壓力和泡沫風險。」在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，嚴格審查企業購地資金，客觀上也是對當前房地產市場和土地市場的管控。「客觀上將使後續房地產市場更加穩定，從而防範出現系統性風險。」

張大偉則向《每日經濟新聞》記者分析認為，「這一政策對於市場的影響並不大。」在他看來，拿地不得貸款，這是房地產調控的一個原則，當下樓市房企拿地已很少直接融資。對房企來說，和資金方一起組成合資公司拿地在市場上非常主流，大部分融資企業也都要求佔一定的股權降低出資風險。

全面啟動資本金監管 多層封頂才能預售

據人民網，此前黑龍江省住房和城鄉建設廳組織各地對全省房地產「爛尾樓」項目進行排查整治，各地目前共排查鎖定房地產「爛尾樓」項目117個。經調研和對各地上報情況分析，房地產「爛尾樓」問題成因復雜，其中因企業資金鏈斷裂的有85個項目，涉及債務糾紛的有11個項目。

《通知》規定，2020年1月1日以後獲得土地開發權的房地產開發項目，要全面實行項目資本金監管制度，即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金。

《通知》明確指出，將按照房地產開發企業信用評價等級對其開發的房地產項目實行差異化監管。管理部門在工程項目取得《建築工程施工許可證》之前啟動項目資本金監管。按照完成工程基礎、完成工程主體結構、工程竣工驗收備案三個節點，分別返還項目資本金的40%、40%、20%，並確保返還資金用於項目建設及經營管理。同時，將探索實行資金、擔保機構擔保等組合方式實行項目資本金制度，並按照相應節點解除擔保、返還資金。

「這一措施有利於進一步夯實資本金制度。」嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，目前固定資產投資基建資本金制度有所放鬆，但房地產本身沒有放鬆，各地也不應隨意放鬆資本金制度。「應嚴格管控、嚴格要求。」

據記者了解，2018年黑龍江省已出台相關規定，在2019年1月1日以後獲得土地開發權的新樓盤，房地產開發企業申請新建商品房預售的，多層樓房工程形象進度達到封頂時，高層樓房工程形象進度達到總層數的三分之二時准予預售。《通知》強調，各地市要嚴格按照此標准進行預售許可審批，同時可結合實際，開展現房銷售。

值得注意的是，今年以來，全國各地房地產市場調控政策頻出。據中原地產統計數據顯示，今年11月各地出台的房地產類調控高達72次，而在2018年11月則只有20次。今年1~11月，全國各地合計出台房地產調控次數高達554次，同比2018年同期的425次上漲幅度高達30%。

「2019年10~11月樓市政策密集發布的主要原因集中在人才購房相關政策、公積金政策、市場亂象監管政策。特別是11月，部分城市開始集中用人才政策調整購房資格，這是出現11月政策年內最高的主要原因。」張大偉指出，房地產調控最嚴格的時期已經過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利於穩定房地產市場的政策。

E. 銀保監會：禁止保險資金投資企業直接從事房地產開發建設

（記者 計思敏 胡志挺）11月13日，銀保監會網站發布《關於保險資金財務性股權投資有關事項的通知》（下稱《通知》）。一方面，銀保監會放開了險資財務性股權投資的行業限制，另一方面，也列出負面清單，為投資標的劃出紅線。
其中明確，保險資金開展財務性股權投資，所投資的標的企業不得直接從事房地產開發建設，包括開發或者銷售商業住宅。
具體來看，此次《通知》的核心內容在於取消保險資金財務性股權投資的行業限制。但這也並不意味著保險公司可以任意選擇投資標的，負面清單設置了10項情形給保險資金財務性股權投資明確劃出紅線。
此次《通知》所指的財務性股權投資，是指保險集團（控股）公司、保險公司和保險資產管理公司（統稱保險機構）以出資人名義投資並持有未上市企業股權，且按照企業會計准則的相關規定，保險機構及其關聯方對該企業不構成控制或共同控制的直接股權投資行為。
某房產研究院分院院長張波認為，《通知》中關於保險資金投資房地產的規定，符合房地產市場金融風險監管的總體監管目標，保險資金採取「明股實債」方式進入房地產開發領域的現象並不鮮現，由此產生的隱形風險不容忽視，因此這一政策無疑強化了資金監管的滲透性。
「一方面，當前房地產行業中TOP50房企中未上市的企業已經不多，未上市企業相對而言風險本身比較大；另一方面，國家對於保險資金投資一些高風險性資產，特別是房地產業作出明確限制性要求，也代表了保險資本對於房地產投資的進一步從嚴。」 盤古智庫高級研究員江瀚提到。
張波認為，在「三道紅線」等高壓下，「債轉股」融資需求增加。目前監管層做出上述禁止性規定，主要是源於整體控制房企的債券融資，這導致房企加大股權類融資，而股權類融資也存在一定風險，保險資金對於風險管控要求高，如果大量進入到房地產直接開發領域，並不利於其穩定性和安全性。
「保險資金的資金來源很大一部分是老百姓交的保費，其帶有公共屬性，同時其資金成本也非常低，為了防止出現系統性的風險導致保費受損，因此保險資金財務投資此前多集中於養老金、債權性質的債券，給保險資金保值增值。此次，劃定負面清單後，保險資金的投資范圍擴大，可提升保險資金服務實體經濟能力。」 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說道。
值得一提的是，房地產業由於低估值高收益等特點一直受到險資青睞。據克而瑞地產研究公布的報告，2020年上半年排名TOP50的房企中，有超過三分之一房企的前十大股東中有險資的身影。其中，中國平安和中國人壽投資TOP50強房企數量相對較多，特別是中國平安，目前均位列碧桂園、旭輝控股、中國金茂、華夏幸福的第二大股東。
報告顯示，國家「房住不炒」的調控理念不改，險資進入房地產行業，主要集中在股權、債權類投資，資金不會直接流向房市。在險資權益性資產入房方面，一方面隨著保費的近幾年爆發式增長，險資需要尋找給其帶來穩定收益的投資渠道，預期收益率高，風險相對較小，成長性強的產業則會得到青睞，同時險資青睞業績穩健的價值型上市公司以獲取長期分紅和股價成長。
張波指出，此次《通知》未對投資房企上市公司提出相應要求，規定目前是禁止投資未上市公司。這在一定程度上或會加劇險資向上市房企靠攏。但值得關注的是，已上市房企並不代表著自身當下的財務風險水平就處於較低水平，未來不排除對上市房企的資金監管，可能會通過證監會等部門進一步規范和升級。

F. 科創板將禁止房地產、金融投資企業上市，這釋放了什麼信號

我覺得這是一種金融監管的信號，因為現在在金融市場上確實會有很多金融企業和房地產企業打著科技的旗號來融資。

以前我們在提到上市的時候，我們都會覺得上市是一個能幫助企業發展的事情。但真實情況可能正好相反，有些企業並不是為了自己的發展而選擇上市而是為了所謂的上市圈錢，這是為什麼我們說要擦亮眼睛的重要原因。

科創板將禁止房地產和金融投資行業的企業上市。

我們要知道科創板本身就是科學創新企業上市的地方，以前會有很多企業打著科技的旗號來融資，這樣的行為以後在科創板不會發生了，因為科創板將會禁止所有的此類型企業融資上市。這對於我們的科技發展是一件好事，也是繼注冊制改革的進一步實踐。

G. 李嘉誠旗下公司被禁止融資貸款，這是發生了什麼

李嘉誠大多的產業在海外，這樣一來他在國內的貸款額度就會降低。

H. 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

I. 我幫房地產商找到資金方融資4.5億元，擔心被甩開收不到中間費。

做這種業務必須有一個中介公司（如投資管理公司等），由中介公司和資金方或項目方簽居內間合容同，如果資金方是銀行、證券、保險等機構，那居間合同只能和項目方簽。合同簽好以後做一個公證。這樣基本可以保證融資項目成功以後你的利益不受損失。