A. 信用评级公司是不是金融机构
信用评级公司属于金融服务业，是金融机构。
B. 资产评估公司
以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。随着我国社会主义市场经济的深入开展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。本文拟就抵押贷款资产的特点以及资产评估中要注意的一些问题作初步探讨。
一、抵押贷款资产的特点
由于抵押贷款业务的特性，以及金融机构的专业要求，一般抵押资产都有其自身的特点，以满足资金提供者的要求。
抵押贷款资产一般价值相对较大。从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中往往又以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。价值相对较低的一些其它资产一般不用来作为抵押资产。
由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性。根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。而不象有些无形资产虽然其价值很高（如许多商标品牌评估价值都很高），但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜作为抵押资产。
所谓资产的抵押，这际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人（贷款人）在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。换言之，其产权虽然没有转移，但实际已处于冻结状态。借款人将其拥有的资产处置权转变为贷款资金铁使用权，而形成了借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权。反这，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。所以，抵押期间的资产产权具有未来的不确定性，并以突变性终结。不象融资租赁，其产权是渐变式过渡。
抵押贷款资产的风险性。无论抵押贷款的风险比例是多少，资金的提供者总是希望抵押人能如期偿还贷款，而不是希望看到抵押人无力还贷而最终发生产权的转移。作为金融机构而言，是以经营资金为主的，当然希望贷款人能如期还本付息，而达到经营资金盈利的目的。但能否收回使用价值和流通价值一致的现金，正是金融机构的风险所在。一旦不能如期收回贷款，处理抵押资产则存在相当的市场风险，还需要付出相应的处理费用。
二、抵押贷款资产评估应遵循的原则与方法
抵押贷款的资产评估是各类不同目的的资产评估的一种，它理应遵循资产评估的普遍原则与定义，即除了要遵循独立性、客观性和科学性的工作原则之处，还要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作原则。此外还要遵循产权利益主体变动原则，即以被评估资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产在评估基准日时点上的市场公平价值。
除上述普遍原则和定义之外，抵押贷款的资产评估业务根据自身的特点，还应遵循以下原则。
安全性原则。由于被抵押的资产在贷款全部还清以前具有物质保证的功能，所以评估时要特别注意其安全性，以防止在抵押期间抵押资产的非正常贬损甚至消失。因此评估时，除了现时公平市场价值的考虑之外，对资产的使用、经济寿命、适用性和其它因素的未来情况都要进行预测。如对于附属于主体建筑的简单仓库、车库、临时建筑，或在合法建筑上增建的违章建筑等，虽有其现行价值，但不宜列入评估范围。或虽然进行了评估却须予以特别说明。以防抵押期间这部分资产价值的损失。
真实性原则。由于抵押期间被抵押资产产权的未来不确定性，所在评估时务必核实抵押人产权的真实性。排除任何不真实的因素，以保证抵押权人的合法权益。对于产权不清晰或不完整的情况应予以详细调查，并在评估报告中说明，而对不能提供任何产权证明和可以辨别的虚假情况，不能认可其资产权属，不能评估其价值。
保守性原则。由于抵押贷款的自身特性，我们对抵押资产的未来收益或市场状况不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明抵押资产（如房地产）价值可能上升。但在评估时仍以当时的市场价格为评估值，对未来的升值不予考虑。然而对未来可能的减值则应给予充分的重视。
评估方法。以资产抵押为目的的资产评估方法与一般的以市场价值为基础的其他资产评估方法相同。即可以用市场比较法、收益法和成本法进行评估。根据具体抵押资产的情况，评估人员必须考虑每一种适用于抵押贷款评估的方法，从而决定哪种方法最适合。从目前我国的情况来看，对于用厂房、公寓楼、写字楼、在建工程等房地产进行抵押时，一般多以重置成本法和市场比较法进行评估，但对于某些效益较好的经营性资产和城市中商业地段的黄金铺面，闹市区中效益极好的大酒楼饭店之类，则宜采用收益法评估其市场价值。
三、抵押贷款资产评估中一些应注意的问题
根据所述的原则和方法，我们在具体的评估实践中遇到了一些具体问题，现讨论如下：
产权问题。
与其他的目的的资产评估一样，抵押贷款资产评估产权问题至关重要。在确定了评估范围之后，评估人员必须对抵押资产的产权进行仔细、谨慎和严格的界定。
（1）抵押人的名称必须与产权证书上的所有权人的名称一致。如有差异，必究其原则，弄清来龙去脉并予以说明。
（2）在抵押人最终产权文件尚未办妥之前，必须提供相应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及土地证等，以证明此项房地产或在建工程的产权所有者。
（3）评估人员在验证抵押人的产权证书时，还要亲眼验证产权证书原件，并在复印件上签字注明“原件已审阅”字样，以示负责。以避免抵押人将资产重复抵押贷款而造成金融机构损失的情况发生。
（4）如果抵押人的产权是从别人手中转让过来的，但产权证书却没有过户，此时除了要验证转让合同及付款凭证之外，一定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同。或是根据金融机构的要求将抵押贷款改为质押贷款、而将不动产的产权凭证转移为债权人占人，最大限度减低风险。
不能按市场价值评估的资产问题。
在评估中，评估人员一般应注意到某些特定的、特别目的和特别设计的资产，因其特有的性质、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作为企业经营活动的一部分时，这种资产很少在公开的市场上出售，因而在价值上受到严格的限制或没有市场价值。如专门的炼油厂、发电厂或特殊生产企业中的一些专有资产，在抵押时不能按照市场价值定义评估，而应采用重置成本折余法（DRC）评估。某些市场价值极有限的专用资产，一般不宜单独作抵押，比如说，为军事工程设计的专门建筑或专用油库之类。当然，它们可以和其他资产一起作为整体资产的抵押。此时我们可以评估其整体资产的价值。
以划拨方式取得的土地使用权问题。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
所以，我们在对某些国有企业的资产进行抵押时，遇到以房地产抵押的情况，而土地又是以划拨主式获得的，则评估人员一定要在评估出整个房地产的市场价值之后，单独评估计算出土地使用权出让金的数额，如此以整个房产地的市场价值减去该土地使用权出让金数额手，才是借款人抵押的资产价值。评估人员须在报告中予以解释说明。
资产再抵押的问题。
正常的情况下，当抵押人还清银行贷款后，借款人与银行的抵押贷款关系就告结束，借款人重新获得完整的资产产权，此时，已撤销抵押的资产与未曾抵押的资产一样，可以再进行抵押。另外，如果抵押人已经抵押的资产是整个资产的一部分，如房屋的某一层，则未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押资产的现行市价为20万元，按银行抵押贷款额的80%计可以贷款16万元，而抵押人第一次仅贷款10万元，那未在这种情况下，抵押人还可以第二次向银行申请不超过6万元的贷款，因为此种再抵押贷款情况，银行仍有收回贷款的保证。
在抵押期间，如果市场行情变化，如房地产价格已明显大幅上涨，经重新评估，原抵押资产的价值也大大啬，只要此重新估值被银行认可为正确、合理，一般银行也会同意进行再抵押，增加贷款额度重新估值的比例。
法律审查。
由于抵押贷款的风险性，评估人员在确定资产的产权之后，还须加强对抵押贷款其他方面的法律审查。首先，根据《担保法》一些社会公益设施及产权归属上有争议的财产、依法被查封、扣押、监管的资产一律不得抵押。其次，审查抵押人在办理抵押6个月后是否申请破产，如已申请，则不得贷款。再次，是审查抵押人其他债务情况，不能将企业全部资产进行抵押，否则侵犯了其他债权人的利益，不受法律保护。最后，还须注意抵押资产是否投保。因此借款人需将抵押资产向保险公司投保并在抵押期间向保险按时支付保险金，才能有效地避免抵押资产的风险损失。同时保险单的正本应由贷款机构保管，以保证贷款机构为保险事故赔偿的第一受益人。
C. 非银行金融机构没有请专业的评估公司是否合法
非银行金融机构没有请专业的评估公司评估公司是否合法这个是肯定不合法的呀这个肯定要经过一定的经验郑机构可以的，而且不是非银行金融机构是没有一个评估的权限
D. 资信评估公司算是金融机构吗
资信评抄估公司属于金融机构。
信用评级（又称为资信评级、资信评估、信用评估）就是由独立中立的专业评级机构，接受评级对象的委托，根据“独立、公正、客观、科学”的原则，以评级事项的法律、法规、制度和有关标准化规范化的规定为依据，运用科学严谨的分析技术和方法，对评级对象履行相应的经济承诺的能力及其可信任程度进行调查、审核、比较、测定和综合评价，以简单、直观的符号（如AAA、AA、BBB、CC等）表示评价结果，公布给社会大众的一种评价行为。
信用评级是资信评级机构根据独立、公正、客观的原则，对面向社会公开发行债券筹资的发债人的整体信用状况进行综合分析，据此判断发债人届时偿付债务本息的能力，进而对其违约可能性进行的科学评估。在实践中，这种评估通常划分为不同的级次，并以简单、直观的符号标示为不同的信用等级。信用等级与违约可能性逆相关。信用等级越高，违约的可能性就越小，反之则反。信用评级的核心是通过向债券购买者揭示发债人的风险来保护投资者的利益。
E. 金融机构和评估机构进行评级时侧重点有何区别
评估机构所做的是资产评估，即企业权证。银行所做的是信用等级评价，即在银行的授予信额度，是全方位的评价，影响企业的贷款额度。
F. 我想问一下，各个银行对房地产评估公司的资质要求是什么
一、抵押估价
1.《房地产抵押估价指导意见》（第三条）：
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
2.从银行的角度：
抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的，通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断，从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。
二、房地产估价机构银行
1.发挥其自身专长和信息优势
2.帮助金融机构消除信息不对称
3.控制违约风险
4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
同时：
5.提高房地产估价机构信誉度
6.提升服务水平
7.提高专业水准和管理能力
8.获得可观的业务收入
9.建立和扩大自身客户群
10.形成核心竞争力
11.促进房地产估价行业良性发展
第二部分 形势与分析
一、基本面分析
关于房地产抵押估价服务：
截止2008年8月，房地产评估机构约4500家，其中为工商银行服务的约占三分之一。
标志性文件：《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）、《房地产抵押估价指导意见》
大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上，行政性规章或地方规章并不具有法律约束力，但实际上，它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方，这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。
二、现实分析
（一）良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝；
2.收费混乱、回扣之风盛行；
3.对分支机构缺乏必要管理；
4.信用档案形同虚设；
5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明；
6.其他。
问题的表现：
（1）评估机构与估价师
个别机构和个别人不能恪守职业操守，刻意迎合客户需要，提供不实评估报告，甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
（2）银行
对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核，少数客户经理为完成业务指标，对抵押物高估听之任之，甚至授意中介机构出具不实报告。
（二）服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来，真正的估价测算过程则极其粗略，经不起推敲。
5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节，难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
（三）研究滞后，技术体系需要完善
1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确：
*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
*抵押估价目的：风险的控制，是银行金融资产安全的最后防线。
*抵押贷款价值：《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
2.抵押估价方法：进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
（四）信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
1.较大型的房地产估价机构：逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等，但一般仅限公司内部使用，涉及知识产权，或有较大的区域局限和数量局限，且其质量、内容、可靠性差异很大；
2.大型金融机构：开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理，逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库；
3.地方政府：发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等，但内容非常有限；
4.房产中介机构：房地产真实成交信息，但出于保护商业秘密和客户隐私的原因，一般不会对外公开；
5.房地产交易中心：信息基本上不对外公布；
6.估价行业组织作用。
（五）估价师：知识结构、知识掌握
建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患，报告不对房屋建筑质量承担责任。
建筑学、工程造价、土木建筑工程
最高最佳使用原则—《房地产估价规范》（GB/T52091-1999）3.0.1条
（1）转换用途前提、装修改造前提、保持现状
（2）建筑物结构承载能力：设计限值
（六）评估技术问题
（1）我国特有的土地制度和房地产管理制度，使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
（2）土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
（3）多种评估方法：
房地产（土地）市场发展不平衡：市场法和收益法
成本法、基准地价法：参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
诸如此类的技术问题，有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的，需要不断更新和发展技术规范。
三、政策建议
（一）加强信用制度建设，形成良好的行业环境
加强信用制度建设，引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业，加强行业自律，落实惩戒机制，防范道德风险，形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心，才敢于接受估价服务，才能促进行业健康发展，并促进整个社会信用环境的改善。
（二）对抵押估价理论进行深入研究
在理论与技术上做出新的创新和突破，从技术上防范房地产信贷风险
价值类型：最为紧迫的问题
与时俱进：借鉴国际上先进的估价理论和方法
关注金融领域的业务创新：例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务，帮助银行开发相关证券抵押评估方法
（三）共同推进估价行业基础数据库建设，建立估价参数标准值体系
基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
数据库可实行会员制，有偿使用
大量的银行抵押物价值重评工作：市场走势变化
（四）估价师：完善知识结构，提高业务水平
因为要满足有关监管要求，以及自身稳健经营的需要，金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求：如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训，案例分析。
第三部分 对评估机构的内部要求
抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。
一、政策法规要求
1.评估行业的资格管理：
资质：资产评估师、房地产估价师、土地估价师
行业管理部门：财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
2.评估行业的机构管理（以房地产估价机构为例）
等级：一级、二级、三级、暂定期内的三级资质（新设立）
评估范围：房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制，任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
管理部门：住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。
二、资质需求及信用考核
（一）基本条件：四条
（二）专项条件：五条
（三）信用考核
银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系，对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。
1.谈话提醒：10条
2.特别名单：12条
管理范围：
资产评估
房地产估价
土地估价
其他专业资产评估机构
管理内容：
合作机构的认定
日常管理
年度考评
动态调整
。。。
第四部分 对评估报告的内在要求
一、评估作业与报告形式规范
（一）制度准则
1.资产评估:
2.房地产:
3.土地估价:
（二）作业原则
1.合法原则
权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定
2.谨慎原则
房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性
3.公正原则
（1）避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇，从而损害抵押人一方的利益。
（2）一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
4.估价时点原则
（1）有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
（2）一家房地产可能会设定两个以上抵押权：要分别进行估价
（三）抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
1.知识储备要求：
2.信息储备要求：
3.评估报告形式审查内容
内容完整性审核
中介机构资质审核
合法有效性审核
评估报告的逻辑性审核
（四）评估报告形式审查（不规范事例）
评估专用章、业务专用章、报告专用章
一个估价师签字、不同资质估价师混签
估价报告的有效期
估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
报告是否在有效期内
报告有效期与评估基准日：关注追溯性评估报告、预期性评估报告
权属审核
权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
抵（质）押登记情况审核
评估报告的逻辑性审核
评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
押品与评估对象的一致性
二、评估报告技术审查
（一）技术要点
方法的恰当性
依据可靠性
参数合理性
计算过程的准确性
（二）分项要点：以房地产评估为例
1.估价目的：
房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。
2.关注实现方式：
（1）转让获得价款：整体转让、以清算方式（仅以土地作价加上地上附
着物的残值）
（2）抵押权人的自用，以获取收益或利益。
（3）从抵押物今后的用途来看：继续维持现用途、改变用途
3.抵押估价：
房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑，这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
4.主要评估方法
（1）市场比较法：有条件选用、可比交易实例、实地查勘
（2）收益法：收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
者资本化率
（3）成本法：在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
（4）假设开发法 ：具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。
（5）基准地价修正法：有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。
5.主要评估方法审核要点
（1）市场比较法：
应用前提：要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
适用对象：房地产市场比较发达，有充足的可比房地产交易实例。
选取实例的可比性：
A.参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；
B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不得超过30%。
（2）收益法：
应用前提：被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测，并可以用货币衡量；预期获利年限可以预测。
适用对象：具有长期稳定的收益、确定的折现率（资本化率）、可预知的获利年限，适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
计算公式：P=A/r * [1-1/（1+r）n]
客观纯收益A的合理性（往往涉及租金收入与税费的合理性）
资本化率r的合理性：
（3）成本法：
应用前提：被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态；具备可利用的历史资料；形成资产价值的耗费是必须的。
适用对象：自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
各项费用的合理性
重置价格的合理性
成新率的合理性
（4）假设开发法 ：
应用前提：开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
测性；
适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，
常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
造的再开发地产的估价。
开发完成后的房地产价值的合理性
开发成本的合理性
利润率的合理性
税费率设置的合理性
（5）基准地价修正系数法：
应用前提：政府公布了土地分等定级及基准地价体系，且基准地价合理有效
适用对象：完成基准地价评估的城镇土地估价，具备基准地价成果图和相应修正体系成果，估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度，一般不作为主要的宗地地价评估方法，作为辅助方法使用。
基准地价选取的恰当性
容积率设定的合理性
三、评估报告的注意事项及风险点
（一）注意事项
1.选用不合理的假设前提
2.重复计算
3.扩大评估对象的范围
4.虚增容积率
5.虚增房地产租金收入
6.虚增开发完成的房地产市场价值
7.选取不具可比性的交易实例作为参照物
（二）评估报告的风险点
1.抵押品价值
2.抵押物风险：
（1）抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
（2）禁止抵押的房地产范围：
是否存有限制条件
开发商已合法出售的房地产
预购商品房贷款抵押的
以共有的房地产抵押的
以已出租的房地产抵押的
以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保
建筑工程款优于抵押权受偿
3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险：
（1）注重预期风险。
（2）市场变现能力风险。
（3）抵押期间的损耗风险。
（4）其他……
G. 基金属于金融机构吗
1.基金公司属于金融机构；
2.金融机构是指从事金融服务业有关的金融中介机构，为金融体系的一部分，金融服务业（银行、证券、保险、信托、基金等行业）与此相应，金融中介机构也包括银行、证券公司、保险公司、信托投资公司和基金管理公司等。 同时亦指有关放贷的机构，发放贷款给客户在财务上进行周转的公司，而且他们的利息相对也较银行为高，但较方便客户借贷，因为不需繁复的文件进行证明。
按照不同的标准，金融机构可划分为不同的类型：
1、按地位和功能分为四大类：
第一类，中央银行，中国的中央银行即中国人民银行。
第二类，银行。包括政策性银行、商业银行、村镇银行。
第三类，非银行金融机构。主要包括国有及股份制的保险公司、城市信用合作社、证券公司(投资银行)、财务公司、第三方理财公司等。
第四类，在中国境内开办的外资、侨资、中外合资金融机构。
2、按照金融机构的管理地位，可划分为金融监管机构与接受监管的金融企业。例如，中国人民银行、银行业监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、证券监督管理委员会等是代表国家行使金融监管权力的机构，其他的所有银行、证券公司和保险公司等金融企业都必须接受其监督和管理。
3、按照是否能够接受公众存款，可划分为存款性金融机构与非存款性金融机构。存款性金融机构主要通过存款形式向公众举债而获得其资金来源，如商业银行、储蓄贷款协会、合作储蓄银行和信用合作社等，非存款性金融机构则不得吸收公众的储蓄存款，如保险公司、信托金融机构、政策性银行以及各类证券公司、财务公司等。
4、按照是否担负国家政策性融资任务，可划分为政策性金融机构和非政策性金融机构。政策性金融机构是指由政府投资创办、按照政府意图与计划从事金融活动的机构。非政策性金融机构则不承担国家的政策性融资任务。
5、按照是否属于银行系统，可划分为银行金融机构和非银行金融机构；按照出资的国别属性，又可划分为内资金融机构、外资金融机构和合资金融机构；按照所属的国家，还可划分为本国金融机构、外国金融机构和国际金融机构。
6、中国的分类。2010年，中国人民银行发布了《金融机构编码规范》(以下简称《规范》)，从宏观层面统一了中国金融机构分类标准，首次明确了中国金融机构涵盖范围，界定了各类金融机构具体组成，规范了金融机构统计编码方式与方法。
H. 金融机构可以起诉评估公司吗
如果评估公司有错，一开始不会起诉，有疑问的一方可以先向当地评估师协会反映问题，如果没有得到妥善解决，就向中国评估师协会反映问题。如果还不能得到解决就可以起诉。一开始就起诉法院不受理。
若是银行信用等级评定，需提供如下资料：
1、客户组织机构图；
2、信用等级评定委托书；
3、近两年未资产负债表损益表及现金流量表；
4、年检后营业执照、代码证、贷款证复印件；。
5、公司简介；
6、近两个年度纳税申报表或有效汇总纳税资料；
7、企业实收资本验收报告；
8、拟作为贷款抵（质）押物评估价值复印件或证明；
9、近两个年度的工业用水（电）费缴纳清单复印件或有效汇总缴纳凭证（工业企业）
10、其它需要上报的有关资料。
目前各家银行都有自己的一套信用等级评定标准，一般是根据企业的经营情况计算一些财务指标，包括诸如流动性、盈利能力、经过管理能力、发展前景等。根据标准对其进行评分。一般满分100分，90-100分的为AAA级，80-89分的为AA级，70-79分的A级，依次类推。
不过各家银行的评级一般只作为自己对企业发放贷款的评价标准，对外没有什么参考意义，各银行之间的评分也不具有可比性。
现在中国人民银行牵头对持有贷款卡的企业进行资信等级评定，和各家银行的评级区别不大，只不过是有一相对统一的标准。但各家银行基本还是按自己的标准进行评级，人民银行进行的评级只作为参考。
由于中国目前的诚信水平普遍很低，企业财务数据也缺少透明度，因此评级没有太大的意义。
下面的是资料
信用评级要素、标识及含义
一、银行间债券市场金融产品信用评级要素、标识及含义：
（一）对金融产品发行主体评级应主要考察以下要素：宏观经济和政策环境，行业及区域经济环境，企业自身素质，包括公司产权状况、法人治理结构、管理水平、经营状况、财务质量、抗风险能力等。对金融机构债券发行人进行资信评估还应结合行业特点，考虑市场风险、信用风险和操作风险管理、资本充足率、偿付能力等要素。
（二）对金融产品评级应包括以下要素：募集资金拟投资项目的概况、可行性、主要风险、盈利及现金流预测评价、偿债保障措施等。
（三）信用等级的划分、符号及含义：
1．银行间债券市场长期债券信用等级划分为三等九级，符号表示分别为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。等级含义如下：
AAA级：偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。
AA级：偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。
A级：偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。
BBB级：偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。
BB级：偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高违约风险。
B级：偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。
CCC级：偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。
CC级：在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。
C级：不能偿还债务。
除AAA级，CCC级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。
2．银行间债券市场短期债券信用等级划分为四等六级，符号表示分别为：A-1、A-2、A-3、B、C、D。等级含义如下：
A-1级：为最高级短期债券，其还本付息能力最强，安全性最高。
A-2级：还本付息能力较强，安全性较高。
A-3级：还本付息能力一般，安全性易受不良环境变化的影响。
B级：还本付息能力较低，有一定的违约风险。
C级：还本付息能力很低，违约风险较高。
D级：不能按期还本付息。
每一个信用等级均不进行微调。
二、借款企业信用评级要素、标识及含义：
（一）信用评级机构对企业进行信用评级应主要考察以下方面内容：
1．企业素质：包括法人代表素质、员工素质、管理素质、发展潜力等；
2．经营能力：包括销售收入增长率、流动资产周转次数、应收账款周转率、存货周转率等；
3．获利能力：包括资本金利润率、成本费用利润率、销售利润率、总资产利润率等；
4．偿债能力：包括资产负债率、流动比率、速动比率、现金流等；
5．履约情况：包括贷款到期偿还率、贷款利息偿还率等；
6．发展前景：包括宏观经济形势、行业产业政策对企业的影响；行业特征、市场需求对企业的影响；企业成长性和抗风险能力等。
（二）借款企业信用等级应按不同行业分别制定评定标准。
（三）借款企业信用等级分三等九级，即：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。等级含义如下：
AAA级：短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响最小。
AA级：短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力很强；经营处于良性循环状态，不确定因素对经营与发展的影响很小。
A级：短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力较强；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展易受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会产生波动。
BBB级：短期债务的支付能力和长期债务偿还能力一般，目前对本息的保障尚属适当；企业经营处于良性循环状态，未来经营与发展受企业内外部不确定因素的影响，盈利能力和偿债能力会有较大波动，约定的条件可能不足以保障本息的安全。
BB级：短期债务支付能力和长期债务偿还能力较弱；企业经营与发展状况不佳，支付能力不稳定，有一定风险。
B级：短期债务支付能力和长期债务偿还能力较差；受内外不确定因素的影响，企业经营较困难，支付能力具有较大的不确定性，风险较大。
CCC级：短期债务支付能力和长期债务偿还能力很差；受内外不确定因素的影响，企业经营困难，支付能力很困难，风险很大。
CC级：短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力严重不足；经营状况差，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，风险极大。
C级：短期债务支付困难，长期债务偿还能力极差；企业经营状况一直不好，基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，企业濒临破产。
每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级，但不包括AAA+。
三、担保机构信用评级要素、标识及含义：
（一）信用评级机构对担保机构进行信用评级应主要考察以下方面内容：
1．经营环境：主要包括宏观和地区经济环境、行业环境、监管与政策、政府支持等；
2．管理风险：主要包括管理层、专业人员等人力资本、法人治理结构、内部管理和运营体制；
3．担保风险管理：包括担保政策、策略与原则，担保业务的风险管理制度、程序，实际运作情况；
4．担保资产质量：包括担保资产信用风险、集中程度、关联担保风险，并根据各方面的情况对未来的担保风险进行预测；
5．担保资本来源与担保资金运作风险：包括担保资本补偿与增长机制、担保资金流动性、安全性和盈利性等；
6．偿债能力与资本充足性：主要包括资本充足率、货币资本充足率、流动性等。
（二）担保机构信用等级的设置采用三等九级。符号表示分别为：AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。等级含义如下：
AAA级：代偿能力最强，绩效管理和风险管理能力极强，风险最小。
AA级：代偿能力很强，绩效管理和风险管理能力很强，风险很小。
A级：代偿能力较强，绩效管理和风险管理能力较强，尽管有时会受经营环境和其他内外部条件变化的影响，但是风险小。
BBB级：有一定的代偿能力，绩效管理和风险管理能力一般，易受经营环境和其他内外部条件变化的影响，风险较小。
BB级：代偿能力较弱，绩效管理和风险管理能力较弱，有一定风险。
B级：代偿能力较差，绩效管理和风险管理能力弱，有较大风险。
CCC级：代偿能力很差，在经营、管理、抵御风险等方面存在问题，有很大风险。
CC级：代偿能力极差，在经营、管理、抵御风险等方面有严重问题，风险极大。
C级：濒临破产，没有代偿债务能力。
除CCC级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级，但不包括AAA+ 。
I. 投资咨询公司属于金融企业吗
答 ：当然不是，先给看定义： 金融企业是指执行业务需要取得金融监管回部门授予的金融业务许答可证的企业，包括执业需取得银行业务许可证的政策性银行、邮政储蓄银行、国有商业银行、股份制商业银行、信托投资公司、金融资产管理公司、金融租赁公司和财务公司等；执业需取得证券业务许可证的证券公司、期货公司和基金管理公司等；执业需取得保险业务许可证的各类保险公司等。 因此，投资咨询公司只能算是服务类企业。但不排除上述金融企业的子公司从事投资咨询业务。 答 ：担保公司以前归类为准金融类机构，现在属于非金融机构， 担保公司不是以自有资金放贷，而是为企业信誉做担保，由银行放贷。也就是说企业在银行资信度不够达到贷款标准，可以找担保公司担保，那么担保公司做的就是银行不愿意做的那部分业务，风险由担保公司来承担。 典当公司是否属于金融企业 答 ：典当行不属金融机构 金融机构要有《金融许可证》 典当行属特种行业，需申领《特种行业许可证》和《典当经营许可证》典当行归各地经贸系统和公安系统监管