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房地产的金融服务方案

发布时间:2021-04-17 09:50:32

⑴ 房地产金融业务有哪些

这也太多了,你要问的是针对哪些呢比如有ABS还有发债,信托,私募都有各种形式

⑵ 房地产商财务的按揭方案怎么写啊

房地产商财务的按揭方案按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时,需以借款人所购买的住房做抵押,但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续妥之前,须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房

⑶ 房地产全产业链金融服务是指什么

房地产全产业链金融服务是涵盖了从前期土地招标、到中期开发建设、到后期房产销售、再到入住社区服务的房地产全流程的金融服务。

⑷ 房地产企业融资渠道及具体处理方式

房地产业是一个资金密集型产业,其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施,在为房地产投资过热现象降温的同时,也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下,房地产业如何冲破融资困境,保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
(一)融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示,我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨,2001~2005年短短4年里,全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。
(二)银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元,其中:国内贷款1692亿元,占21.99%;自筹资金2184亿元,占28.38%;其他资金来源3671亿元,占47.69%。可见,银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右,呈三足鼎立的态势,看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现,自筹资金中只有55%左右为自有资金,30%~40%为企业从银行获得的流动资金贷款,其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中,80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来,有60%~70%资金直接或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%~80%)。
(三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格,截至2005年末我国房地产上市公司只有80家,仅占全部上市公司总量的2%,占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据,我们可以发现,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,且2002年以来呈现快速下滑的趋势,平均只占0.001%左右。
(四)房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后,全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长,直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文),对信托融资进行严格限制,给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
(一)融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知,我国房地产企业开发资金来源中有60%~70%直接或间接来自银行,只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求,相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构,加剧了房地产企业的财务风险,不利于整个房地产市场稳定发展。
(二)银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业,银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益,承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险,风险和收益处于极度的不对等状态,再加上各种违规贷款的存在,整个房地产金融面临巨大风险,不利于银行体系的稳定。
(三)缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言,目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系,专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。
(四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
(五)房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险,央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定,使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈,房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
(一)发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资,具有短期性特征,到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道,除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外,还可以发展市场化直接融资,建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行,很大程度上是银行贷款的变种,但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行,因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外,我国目前真正意义上的信托投资机构并不多,且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此,一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构,另一方面应在加强对房地产信托监管的同时,通过完善房地产金融市场,规范和发展信托融资方式,使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场,推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化,就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要以抵押贷款作为担保的债券),并通过二级市场进行交易,转卖给市场投资者,以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场(个人房贷市场)的运作不仅使得一级市场(开发贷款市场)有了稳定的资金来源,而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性,有效实现了风险分散和风险管理的目标,同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国,经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品,具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率,受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前,我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段,各地宜根据国家相关政策,结合当地实际情况,积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验,逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系,以促进我国房地产金融业发展,加速银行资金周转,降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理,以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患,引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据;加快修订《企业债券管理条例》,尽快出台《产业投资基金法》等等。
(二)进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家,在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此,要进一步改进和完善银行间接融资渠道,更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断,但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状,提供一些有特色的信贷服务,如建立一种将中外银行、担保机构有效结合,为企业提供贷款的融资方式,具体可采取的模式,如:中资银行+外资银行;中资银行+信用担保机构;中资银行+信用担保机构+担保企业;中资银行+担保企业甲+担保企业乙,等等,为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样,但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多,相反,从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
(三)探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合,使其不但能够满足房地产企业发展,又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如,在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略,吸收新的投资者进入,成立项目合资公司,实行利润分成,进行原始资本积累;在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略;在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作;在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

⑸ 我国房地产金融业务包括哪些

吸收房地产业存抄款,开办住房袭储蓄,办理房地产贷款尤其是房地产抵押贷款和房地产按揭贷款,从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算、发行房地产股票与债券,房地产信托投资,房地产保险,房地产金融风险,房地产担保机制,房地产金融税制,房地产金融市场等。目前我国房地产金融体系以一级市场为主,二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构,但仍以商业银行为主。其他机构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立,资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段,没能构成多元的支持体系和风险分担体系。

⑹ 房地产金融政策调控的措施有哪些

政策聚焦扩大“有效供给”,积极出台相关保障政策。5月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划,增加有效供给,提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例,大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应,在新增住房用地供应中的比例达到50%以上;融资层面,住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显,一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确,二是险资也已允许进入长租公寓市场。
大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划,落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重,住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的三分结构。同时,开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证(规定租赁住房、共有产权住房用地占比;集体建设用地建租赁住房);二是开发端的转化(北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于85%的,收购转化为共有产权住房);三是存量端的激活(包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等)。
总体来看,与2017年相比,2018年上半年除在需求端进行重点调控外,也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控(抑制非理性需求)和中长期供给侧改革(保证有效供给)共同发力。
我们认为,短期来看,本轮调控周期将拉长,因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调;中长期来看,以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时,集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接,推动房地产长效机制的建立。

⑺ 房地产与金融有什么样的业务

房地产在开发过程中,有前端融资,也叫拿地融资,现在已叫停了。开发贷款,房地产开发最常见的一种融资,另外还有供应链融资,

⑻ 房地产需要什么样的金融服务

房地产需要的金融服务如下:

一、银行金融服务业务 本公司计划和各家开展抵押物贷款业务的银行达成合作协议,将房地产或其他抵押物贷款业务整合后打包推向市场。 由我公司出面代银行办理相关业务,并收取一定的服务费用,这样一方面可以储备很多优质客户,另一方面也可以和银行建立起长期合作共赢的关系。 为高效开展上述业务,我公司计划成立相应的管理部门和服务机构专门从事此项工作。
主要职能:、
1,开发、整合市场需求,盘活存量资产,将不动产证券化、货币化;
2,力争与银行无缝对接,实现资金的高效配置;
3,完成中间业务和全流程的文件和银行的所有需求,尽可能的达到100%的成功率。

二、直投金融服务业务(类似于资产典当业务) 针对有良好不动产资产做抵押物的用户,(银行授权我们)可以以本公司的名义向用款需求者贷款。 在规则设置上,我公司一般会随行就市;在风险控制上,会采取更高要求,也就是存贷比会控制的更严。 通常,此类业务只做短期,比如,一个月,三个月等。贷款利率控制在一定水平上。

三、中间金融服务业务(P2P模式) 就是将有抵押物并有急切资金需求的客户收纳到公司的需求平台中,以备所用;同时将有资金并且在保证资金回报和安全的情况下同意贷款的客户也一并收纳到公司的资金池中,以备与需求平台交换,各取所需。

⑼ 房地产开发商的融资方式有哪些

阻挠你建立公司的障碍是什么?如果是缺少资金,那么不要着急。对于那些积极的企业家来说,有很多合理的融资方案可以选择。关键是计划。你的融资策略必须对于你和将来的贷方来说都是合理有意义的。

在短短60秒中,我们将向你展示如何为自己的新公司打下坚实的财务基础。

0:60确定你的需求

估计一下你需要多少资金来启动和维持自己的公司——设备和原料、存货、办公或生产场地、特许经营费等。然后,考虑你自己可以提供多少资金(如个人储蓄、家人或朋友的捐助等)。要认真。你不想过高或过低地估计自己的需求,也不想危及家人的财务安全和家人之间的关系。

0:48考虑各种选择

商业银行对于小企业来说是最最常见的贷方,可以提供很多常规性贷款,还有小企业管理局授权的贷款。你还可以找风险投资公司、商业金融公司、合伙经营等。一定要尽可能多地了解每种方案的评估标准和还贷要求。

0:36建立自己的档案

大多数贷款机构都要求提交一份商业计划,一份详细描述自己的教育和商业操作经历等信息的简历,一份附有证明人的信用记录以及具体的贷款文件等。制定你的商业计划时要分成很多部分,分别描述你的公司的性质和类型、可以获得的资源、如何利用这些资源实现特定目标、时间安排、财务目标、对竞争对手的分析以及你的公司如何在市场上生存。 0:25填写表格

贷款机构可能还会要 阻挠你建立公司的障碍是什么?如果是缺少资金,那么不要着急。对于那些积极的企业家来说,有很多合理的融资方案可以选择。关键是计划。你的融资策略必须对于你和将来的贷方来说都是合理有意义的。

在短短60秒中,我们将向你展示如何为自己的新公司打下坚实的财务基础。

0:60确定你的需求

估计一下你需要多少资金来启动和维持自己的公司——设备和原料、存货、办公或生产场地、特许经营费等。然后,考虑你自己可以提供多少资金(如个人储蓄、家人或朋友的捐助等)。要认真。你不想过高或过低地估计自己的需求,也不想危及家人的财务安全和家人之间的关系。

0:48考虑各种选择

商业银行对于小企业来说是最最常见的贷方,可以提供很多常规性贷款,还有小企业管理局授权的贷款。你还可以找风险投资公司、商业金融公司、合伙经营等。一定要尽可能多地了解每种方案的评估标准和还贷要求。

0:36建立自己的档案

大多数贷款机构都要求提交一份商业计划,一份详细描述自己的教育和商业操作经历等信息的简历,一份附有证明人的信用记录以及具体的贷款文件等。制定你的商业计划时要分成很多部分,分别描述你的公司的性质和类型、可以获得的资源、如何利用这些资源实现特定目标、时间安排、财务目标、对竞争对手的分析以及你的公司如何在市场上生存。
0:25填写表格

贷款机构可能还会要求现金流量预测,以显示你的新公司的发展能力和还款能力。记住对数据的预测一定要比较现实,要有事实来支持你的估计和预测。进行调查研究时不要图省事。
0:13练习你的融资计划

对于新公司来说,要求贷款融资总是需要演讲介绍。即使你在这种情况下能应付自如,也要组织自己的思路,找那些能够提供客观反馈意见的人来听你演讲作为练习。事先考虑到所有不同类型的问题会树立你的信心,帮助你应对任何可能发生的情况。

0:03提问,再提问

与你的潜在贷款机构进行交谈,了解他们的贷款步骤和期望值。当地的SCORE机构也有很多资源和专家顾问来指导你为新公司融资的各个步骤。
现金流量预测,以显示你的新公司的发展能力和还款能力。记住对数据的预测一定要比较现实,要有事实来支持你的估计和预测。进行调查研究时不要图省事。
0:13练习你的融资计划

对于新公司来说,要求贷款融资总是需要演讲介绍。即使你在这种情况下能应付自如,也要组织自己的思路,找那些能够提供客观反馈意见的人来听你演讲作为练习。事先考虑到所有不同类型的问题会树立你的信心,帮助你应对任何可能发生的情况。

0:03提问,再提问

与你的潜在贷款机构进行交谈,了解他们的贷款步骤和期望值。当地的SCORE机构也有很多资源和专家顾问来指导你为新公司融资的各个步骤。

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