融资及运作

① 公司如何处理投资决策和融资决策及鼓励决策三者的关系

如果说国有大中型企业是国家经济的中流砥柱，那么，中小企业就是国家经济的基石。改革开放30余年来，我国中小企业和民营经济取得了长足发展，现已成为我国经济社会发展中的重要力量。在发展的过程中，中小企业也遇到和面临着许许多多的困难和问题，在这些困难和问题当中，制约中小企业发展最为突出的问题就是融资难，而融资难的关键是贷款担保。金融危机发生后，中小企业更是首当其冲。2008年中央财政追加安排中小企业信用担保业务补助资金10亿元，并为之制定了相关的跟进措施。为了进一步了解中央财政对中小企业的支持情况，记者专访了财政部副部长丁学东。

记者：中小企业是国家经济的基石，也是扩大就业的主渠道，但在与大企业的竞争中，又属于弱势群体，容易遭受市场风险的冲击。请您介绍一下中央财政支持中小企业的一些政策。

丁学东：好的。大家都知道，中小企业是促进经济社会发展、增加财政收入、扩大社会就业以及推进科技创新的重要力量。随着市场经济的发展，中小企业在经济生活和社会进步方面的贡献将更加突出。为促进中小企业发展，近年来，中央财政依据《中小企业促进法》等法律、法规，先后制定出台了一系列政策措施：一是安排扶持中小企业发展的专项资金，积极促进中小企业技术创新、产业升级、市场开拓、扩大就业和自主品牌建设，改善中小企业公共服务环境；二是实施面向中小企业的税收优惠政策，减轻中小企业税收负担；三是发挥政策引导作用，鼓励信用担保机构、创业投资机构、金融机构，为中小企业融资创造更加有利的条件，努力改善中小企业融资环境；四是制定有关财务会计制度，规范中小企业的财务会计行为，提高财务管理水平。

上述政策的实施，为中小企业化解经营风险、摆脱瓶颈制约、提升综合素质和增强竞争活力提供了有力的帮助。

去年以来，为应对国际金融危机，帮助中小企业渡过难关，按照国务院的统一部署，中央财政及时采取措施，努力缓解中小企业经营压力。主要包括：一是加大资金扶持力度，重点支持信用担保机构开展中小企业贷款担保业务，努力解决中小企业融资难的突出问题；二是多次提高部分产品的出口退税率，使涉及相关产品的广大中小企业得到了实惠；三是及时出台办法，明确中小企业不良贷款处置办法，增强金融机构化解不良资产能力，同时引导金融机构加大对中小企业的贷款投放力度；四是清理行政事业性收费，减轻企业和社会负担。这些措施的成效已在陆续显现。

记者：融资难是制约中小企业发展最为突出的问题，而贷款担保是企业获得银行资金的重要环节。据了解，2008年中央财政专门追加安排10亿元资金用于支持中小企业信用担保业务开展，请问效果如何？

丁学东：融资难是中小企业发展中面临的国际性难题。对此，中央财政在认真调查、深入研究的基础上，于2006年开始，从中小企业发展专项资金中安排专门支出，对信用担保机构围绕中小企业开展贷款担保业务和降低收费标准进行补助。2008年，为应对国际金融危机对我国中小企业的巨大冲击，缓解中小企业融资瓶颈，中央财政在年初安排2亿元担保业务补助资金的基础上，下半年进一步追加安排10亿元，资助了330家中小企业信用担保机构。

从实施情况看，这项政策对引导、规范和促进中小企业信用担保体系建设和业务开展，发挥了十分积极的作用，提振了中小企业应对危机的信心和勇气。

一是帮助中小企业提升了信用能力，拓宽了融资渠道。担保业务补助资金明确要求，享受补助的信用担保机构必须以中小企业贷款担保为主业，且所担保中小企业的生产经营必须符合国家产业政策要求。对上述信用担保机构符合条件的中小企业贷款担保业务，按一定比例给予补助；对担保费率低于银行同期贷款基准利率30%的业务，再给予一定比例的补助。

在该项政策的激励和引导下，中小企业信用担保机构开展业务的积极性明显提高。据统计，获得资助的330家机构，2008年共为4.1万户中小企业提供了1148亿元符合政策要求的贷款担保业务，其中政策发布后的第四季度达327亿元，比前三季度平均业务量增长近20%。同时，保费补贴政策的实施，对引导担保机构降低收费标准，减轻中小企业财务负担发挥了积极作用。

二是带动了地方政府相关扶持政策的出台，形成了上下联动的工作局面。中央财政担保业务补助资金政策显示出较强的示范效应，去年以来，地方各级财政纷纷进一步加大了对中小企业政策扶持力度。据统计，2008年下半年，安徽、江苏、广东等15个省、市省级财政共追加支持中小企业的各项资金约100亿元，重点用于支持中小企业信用担保体系建设，以及鼓励金融机构增加中小企业贷款规模等方面。

地方财政在效仿中央财政补助资金政策的基础上，还因地制宜地探索实施了准备金补助、业绩奖励、风险补偿等多种扶持方式。如：江苏省出台了中小企业信用担保机构增资补助办法，安排2亿元补助资金，带动了93家中小企业信用担保机构新增注册资本38亿元；江西省试行了中小企业信用担保机构管理平台的孵化融资模式。与此同时，部分地方财政出资设立了中小企业信用再担保机构，以发挥其增强信用和分担风险的功能。

三是调动了社会资本投资中小企业信用担保机构的积极性，增强了担保机构的实力。据有关统计，目前我国各种类型的担保机构共有6000家左右，其中中小企业信用担保机构约有4000多家，由于开展中小企业信用担保业务具有高风险、低收益的特征，因此真正有能力为中小企业提供优质、低成本服务的担保机构为数不多。

为鼓励具备一定实力、管理规范的中小企业信用担保机构开展业务，充分发挥其在缓解中小企业融资难方面的积极作用，提高财政资金使用效率，中央财政安排的10亿元担保补助资金明确要求，享受政策的中小企业信用担保机构实收资本在1亿元以上（东部地区）或5000万元以上（中西部地区）。受此引导，社会资本投资担保机构的积极性高涨，担保机构注册资本大幅增加。如：江苏253户备案担保机构的注册资本比上年增加69.1亿元，增长57.7%，其中社会资本增加57.5亿元，占83%。

四是促进了中小企业信用担保机构规范管理，提高了抵御风险的能力。担保业务补助资金政策明确要求，享受扶持的中小企业信用担保机构必须“具有一定规模、管理规范、风险控制能力较强”，放大倍数、代偿率、担保费率以及提取准备金等须符合一定条件，从而引导和促进了中小企业信用担保机构建立健全风险控制机制，规范经营管理，降低经营风险。同时，中央财政补助资金明确用于弥补担保机构的代偿损失，充实了担保机构的风险准备金，促进了风险补偿机制的建立和完善，提升了担保机构的抗风险能力。

记者：百年不遇的金融和经济危机对世界金融和财政货币体制都带来了新的挑战，目前，我国正不断加快金融体制的创新力度，近期以来，不仅信用担保体系的建设步伐逐步加快，而且中小银行的发展也呈现出欣欣向荣的良好态势。您如何看待信用担保与银行、中小企业之间的关系？

丁学东：从目前情况看，我国资本市场尚不发达，直接融资渠道狭窄，中小企业发展所需资金主要通过银行贷款获得。由于中小企业资产规模较小、经营管理能力较弱、资信等级不高，商业银行出于强化风险控制、降低管理成本等要求，加之缺乏有效的中小企业信贷激励机制等，更青睐将资金投放于大型企业，致使中小企业获取银行贷款的规模十分有限，中小企业融资难与银行放贷难的问题同时存在。而中小企业信用担保通过信用保证的方式，为中小企业与银行之间架起了一座资金融通的桥梁。

一方面，信用担保有利于银行控制风险、降低管理成本、扩大对中小企业的信贷规模。管理规范的中小企业信用担保机构具有严密的风险管理措施，在担保对象的准入门槛、融资担保规模的控制、反担保措施的落实、担保运作程序等方面，均有明确的管理规程，并在工作中严格执行。信用担保介入中小企业贷款业务后，将从道德、财务、市场、政策、过程等方面对受保中小企业、企业业主和主要经营者实施全方位的考核和监控，与银行注重企业财务报表、严格考核企业财务风险的信贷管理体系形成优势互补，提高了对信贷风险的防范水平。同时，信用担保的参与，增加了风险承担者，并在一定程度上降低了贷款管理成本，有利于增强银行贷款的信心，扩大对中小企业的贷款规模。

另一方面，信用担保有利于提高中小企业信用等级和融资能力。经营规范、运作专业、社会公信力强的中小企业信用担保机构，具有较强的风险识别、控制和化解能力，协作银行对其具有较高的信任度。因此，由上述机构提供信用担保，将为中小企业贷款起到信用加级的作用。此外，担保机构除为受保企业提供融资担保服务外，通常发挥其信息量大、综合素质人才多的优势，为中小企业提供市场、技术、质量、财务、信用等方面的咨询和指导，有利于促进中小企业增强信用意识、规范管理、开拓市场，实现可持续发展。在此条件下，中小企业的融资能力也将大大提高。

可见，信用担保是中小企业与银行的一种信用桥梁，不仅有利于银行扩大放贷规模，实现规模扩张和收益增加，而且有利于中小企业获得生产经营所必需的资金，实现快速发展。因此，信用担保是解决当前中小企业融资难问题的有效途径。

记者：从您目前掌握的情况看，我国中小企业信用担保业与银行和中小企业的合作上存在哪些问题？

丁学东：自1999年试点以来，我国中小企业信用担保从无到有、逐步规范，现已发展成为一个新兴行业。但是，从实际情况看，现阶段银保合作、保企合作仍存在诸多问题，信用担保的作用远未充分发挥。

一是银行与担保机构尚未建立稳定、平等的合作关系，缺乏合理、有效的风险共担机制及信息互通机制。二是保企合作关系亟待进一步加强，担保机构的服务质量及中小企业的诚信水平、信息透明度等均有待提高。三是各家银行对中小企业贷款业务仍是如履薄冰、增长缓慢。

令人欣慰的是，按照党中央、国务院关于金融促进经济发展的总体部署，在国家有关部门的努力推动下，各家银行正采取积极措施，着力提升中小企业金融服务水平，从履行社会责任、建立和谐社会出发，积极帮助中小企业解决融资难问题。中央财政将进一步采取措施，完善相关政策，支持三者之间建立良好的互利合作关系，以使更多的中小企业获得支持和帮助。

记者：请问中央财政该如何支持建立这种担保、银行和中小企业之间良好的合作机制？

丁学东：担保、银行和中小企业之间的协调和配合非常重要，为此，中央财政将从以下几个方面促进三者建立良好的合作机制。

在对担保机构的政策方面。中央财政将积极研究和完善促进中小企业信用担保体系建设的各项政策措施，改进和创新支持方式，鼓励信用担保机构积极围绕中小企业开展贷款担保业务，提高服务的质量和水平。在此基础上，充分发挥引导作用，促进建立多层次的中小企业信用担保体系。同时促进完善融资性担保业务的监督制度，促进融资性担保业务健康发展。

在对银行的政策方面。要指导和督促金融机构落实中小企业不良贷款处置政策，规范不良贷款的核销，促进金融机构及时化解不良资产，加大对中小企业的支持力度。

在对中小企业的政策方面。将综合运用无偿资助、贷款贴息、税收、政策采购等扶持政策，加大对中小企业的扶持力度。同时，积极指导中小企业规范财务行为，引导公共服务机构开展中小企业培训、辅导、技术等方面的服务，提高中小企业综合素质。

我们相信，在多项政策的统筹运用和协调配合下，信用担保、银行、中小企业之间的合作将更为紧密，信用担保将获得更大的施展空间，中小企业融资难问题将得到更大程度的缓解。

记者：当前，国际金融危机的影响还没有见底，中小企业的生存和发展更事关“保增长、扩内需、调结构、促就业”大局。在这种形势下，中央是否会加大对中小企业的支持力度，出台更多的扶持政策？

丁学东：尽管金融危机对我国实体经济的影响还在不断加深，中小企业还将面临许多困难和问题的考验，但中国经济发展的基本态势和长期向好趋势没有变。中央财政将围绕党中央、国务院关于“保增长、扩内需、调结构、促就业”的总体部署，准确掌握和深入分析制约中小企业发展的突出问题，不断完善政策体系，创新支持方式，采取更加有力的措施扶持中小企业发展。

概括地讲，中央财政将重点从“加大资金扶持、减轻收费负担、疏通融资渠道、拓宽市场空间”等几方面入手，努力缓解国际金融危机对我国中小企业的不利影响，促进经济平稳较快发展。

在资金政策方面，中央财政将继续发挥引导作用，加大对中小企业的资金扶持力度，突出工作重点，提高政策的针对性和有效性。一是积极落实《国务院关于发挥科技支撑作用促进经济平稳较快发展的意见》，加大对中小企业技术创新的支持，扶持和壮大一批具有创新能力和自主知识产权的中小企业，继续推进创业投资引导基金试点，努力改善中小企业技术创新环境。二是围绕“十大产业振兴规划”及《国务院关于做好当前经济形势下就业工作的通知》等文件精神，大力支持中小企业结构调整、产业升级、专业化发展，为大企业提供协作配套产品，带动社会就业，积极开拓国内和国际市场。三是进一步完善相关扶持政策，积极鼓励具备较强服务能力的公共服务机构服务于广大中小企业，提高服务质量和水平。为中小企业的创办设立、经营管理、技术创新、开拓市场等提供公益性、专业化和社会化服务。

在为中小企业减负方面，财政部正会同有关部门全面清理涉及煤炭生产和流通的收费、基金，准备取消各部门、地方违反国家收费和基金管理规定擅自征收的各类收费、基金、附加、资金等，并对拟保留的收费、基金项目进行规范，对征收标准过高的将适当予以降低。

与此同时，我们正在研究制定中小企业政府采购政策，以拓宽中小企业市场空间。在这方面，中央财政将借鉴国际经验，结合我国实际情况，制定完善政府采购支持中小企业的具体政策措施，鼓励优先采购中小企业产品。同时，加大宣传和培训力度，帮助更多的中小企业参与政府采购并获得政府采购合同，切实提高中小企业的中标率。

最后，还要回到我们今天采访的主题：支持和推动中小企业信用担保体系建设。具体要研究和完善有关金融扶持政策，拓宽中小企业融资渠道。一是进一步完善和创新支持方式，积极促进中小企业信用担保体系建设，鼓励开展中小企业信用担保业务，促进建立多层次的中小企业贷款担保体系，努力缓解中小企业融资难问题。二是贯彻落实国务院关于担保行业发展的各项政策，加快完善融资性担保行业监管体系，提高金融机构中小企业贷款比重。三是督促指导金融机构落实中小企业不良贷款处置政策，规范中小企业不良贷款的核销，促进金融机构及时化解不良资产，加大对中小企业的支持力度。四是探索完善中小企业融资服务体系，拓宽中小企业融资渠道。

按照以上工作思路，中央财政将采取有效措施，积极发挥职能作用，确保各项扶持政策落实到位，为中小企业生存、发展和壮大营造更加公平、宽松的政策环境。

② A轮，C轮，天使轮什么的什么意思

答：

万众创业的年代，尤其是互联网领域，每天都有各样的创业公司诞生，每天都有公司融资多少万，下面就详细介绍下企业的融资历程：

一、天使轮：公司由一个连续创业者创办，创办之初获得了天使投资。天使轮时，项目可能有了雏形，APP类项目只是个Demo阶段。

二、A轮：1年后公司获得A轮，此时公司MAU（月活）达到50万人，ARPU（单用户贡献）为0元，收入为0。此时公司产品打磨的相对完善了，正常运作一段时间并有完整详细的商业及盈利模式，在行业内拥有一定地位和口碑，但可能依旧处于亏损状态。

三、A+轮：A轮后公司用户数发展迅猛，半年后公司获得A+轮，此时公司MAU达到500万人，ARPU为1元。公司开始有一定的收入（500万元），是因为开始通过广告手段获得少量的流量变现。

四、B轮：1年后公司再次获得B轮，此时公司MAU已经达到1500万人，ARPU为5元，公司收入已经达到7500万元。ARPU不断提高，是因为公司已经在广告、游戏等方式找到了有效的变现方法。此时，公司相对成熟，有比较清晰的商业模式，但要是盈利能力还是比较弱。

五、C轮：1年后公司获得C轮融资，此时公司MAU为3000万人，ARPU为10元，公司在广告、游戏、电商、会员等各种变现方式多点开花。公司此时收入达到3亿元，另外公司已经开始盈利，假设有20%的净利率，为6000万。

IPO上市：以后公司每年保持收入和利润30-50%的稳定增长，并在C轮1年后上市。

这是一个典型的优秀互联网企业的融资历程，由连续创业者创办，每一轮都获得著名VC投资，成立五年左右上市。

(2)融资及运作扩展阅读：

从狭义上讲，融资是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。从现代经济发展的状况看，作为企业需要比以往任何时候都更加深刻，全面地了解金融知识、了解金融机构、了解金融市场，因为企业的发展离不开金融的支持，企业必须与之打交道。1991年邓小平同志视察上海时指出：“金融很重要，是现代经济的核心，金融搞好了，一招棋活，全盘皆活。”由此可看出政府高层对金融逐渐重视。

③ 房地产业信托融资方式的运作方法及步骤

关于“房地产业复信托融资制方式的运作方法及步骤”，既然是“信托”融资，那就可以在想象的空间内任意设计，只要别逾越了法律的边界就行．

其实，房地产“信托”融资的关键还是如何融资＋投资，融资可以通过集合的或单一的信托计划来募集所需资金，投资可以通过贷款或股权等方式来进行，只要保证收益可得和风险可控就差不多了，具体操作起来可复杂也可简单．

这里，信托发挥了什么？？——还是老角色：导管。

如果真的有兴趣的话，请看看http://www.trustlaws.net/hotspot/Class.asp?ClassID=12&SpecialID= 这里有“房地产信托”的详细论述．

④ 公司为什么要融资上市

所筹资金具有永久性，无到期日，没有还本压力；一次筹资金额大；用款限制相对较松；提高企业的知名度，为企业带来良好声誉；有利于帮助企业建立规范的现代企业制度。特别对于潜力巨大，但风险也很大的科技型企业，通过在创业板发行股票融资，是加快企业发展的一条有效途径。

资本市场的上市融资本质上为企业所有者通过出售可接收的部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。

从长远的角度讲，融资为手段而不是企业的终极目的。融资通过企业有效资本的具备而指向了企业现阶段所选择的产业或将转型的产业的竞争优势塑造，进一步指向了企业的利润以及终极的股东价值回报的最大化。

(4)融资及运作扩展阅读

将自己的企业部分地出售给上市公司（一般上市公司需要达到控股地位），或者换取部分现金，或者获取上市公司部分股票，都是明智之举。上市公司的融资渠道还是比较多的，比如发行新的股票，或者定向发行新的股票，或者利用公司的资产抵押向商业银行举债，或者利用大股东资金优势向大股东借取股东贷款等。

⑤ 票据融资的运作程序

(一)票据贴现融资的种类及各自特点
1.银行承兑汇票贴现
银行承兑汇票贴现是指当中小企业有资金需求时，持银行承兑汇票到银行按一定贴现率申请提前兑现，以获取资金的一种融资业务。在银行承兑汇票到期时，银行则向承兑人提示付款，当承兑人未予偿付时，银行对贴现申请人保留追索权。
特点：银行承兑汇票贴现是以承兑银行的信用为基础的融资，是客户较为容易取得的融资方式，操作上也较一般融资业务灵活、简便。银行承兑汇票贴现中贴现利率市场化程度高，资金成本较低，有助于中小企业降低财务费用。
2.商业承兑汇票贴现
商业承兑汇票贴现是指当中小企业有资金需求时，持商业承兑汇票到银行按一定贴现率申请提前兑现，以获取资金的一种融资业务。在商业承兑汇票到期时，银行则向承兑人提示付款，当承兑人未予偿付时，银行对贴现申请人保留追索权。
特点：商业承兑汇票的贴现是以企业信用为基础的融资，如果承兑企业的资信非常好，相对较容易取得贴现融资。对中小企业来说以票据贴现方式融资，手续简单、融资成本较低。
3.协议付息票据贴现
协议付息商业汇票贴现是指卖方企业在销售商品后持买方企业交付的 商业汇票(银行承兑汇票或商业承兑汇票)到银行申请办理贴现，由买卖 双方按照贴现付息协议约定的比例向银行支付贴现利息后银行为卖方提供 的票据融资业务。该类票据贴现除贴现时利息按照买卖双方贴现付息协议 约定的比例向银行支付外与一般的票据贴现业务处理完全一样。
特点：票据贴现利息一般由贴现申请人(贸易的卖方)完全承担，而协议付息票据在贴现利息的承担上有相当的灵活性，既可以是卖方又可以是买方，也可以双方共同承担。与一般的票据相比，协议付息票据中贸易 双方可以根据谈判力量以及各自的财务情况决定贴现利息的承担主体以及分担比例，从而达成双方最为满意的销售条款。
(二)票据贴现的申办条件
1.按照《中华人民共和国票据法》规定签发的有效汇票，基本要素齐全；
2.单张汇票金额不超过1000万元；
3.汇票的签发和取得必须遵循诚实守信的原则，并以真实合法的交易 关系和债务关系为基础；
4.承兑行具有银行认可的承兑人资格；
5.承兑人及贴现申请人资信良好；
6.汇票是以合法的商品交易为基础；
7.汇票的出票、背书、承兑、保证等符合我国法律法规的规定。
(三)贴现申请人所需提供的资料：
1.贴现申请书；
2.未到期的承兑汇票，贴现申请人的企业法人资格证明文件及有关法律文件；
3.经年审合格的企业(法人)营业执照(复印件)；
4.企业法人代表证明书或授权委托书，董事会决议及公司章程；
5.贴现申请人与出票人之间的商品交易合同及合同项下的增值税专用发票复印件；
6.贴现申请人的近期财务报表。
(四)票据贴现申请手续
中小企业在申请票据贴现时，手续比较简便，主要有：
1.贴现申请人持未到期的银行承兑汇票或商业承兑汇票到银行分支机构，填制《银行承兑汇票贴现申请书》或《商业承兑汇票贴现申请书》；
2.银行按照规定的程序确认拟贴现汇票和贸易背景的真实性、合法性；
3.按银行的要求提供有关材料；
4.计算票据贴现的利息和金额：
贴现利息=汇票面值×实际贴现天数×月贴现利率/30
实付贴现金额=汇票面额一贴现利息
5.按照实付贴现金额发放贴现贷款。
各银行票据融资产品推荐
5.3.1 工商银行票据融资业务

⑥ 房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。

一、 房地产开发企业资金流特点

取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。

取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。

二、 房地产开发企业资金管理的关键

通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。

1、 投资计划是资金管理的前提

房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

2、 资金计划是资金管理的基础

从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。

3、 资金筹集是资金管理的关键

对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。

对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：

融资方式
说明
特点
难度

企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
可得性强，资金规模受限大
低

上市融资
在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
耗时长，审批难
高

债券融资
通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
通常融资期限较长，融资成本较低
高

经营性物业贷款
以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
中

并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
对企业资质要求高，期限较长
高

信托融资
通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
对企业资信有较高要求
中

委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
期限短，成本高
中

投资基金
即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
成本高
中

售后回租

将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
低

回买融资
物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
高比率的融资
中

REITs
以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高

4、 资金运用是资金管理的保证

资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。

三、 房地产开发企业资金管理的核心

从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。

1、资金配置

资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。

具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。

房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。

2、资金效率

房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。

从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，同时，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。

从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。

3、资金安全

任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。

首先，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。

仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。

四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现

综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。

在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。

⑦ 非融资性投资担保公司的运作方式及流程

融资性担保企业可以兼营非融资性担保业务，但非融资性担保企业不能版开展融资性担保业务。融权资性担保企业开展非融资性担保业务前提是其公司经营范围中有兼营非融资性担保业务的内容。非融资性担保业务主要是指诉讼担保、招投标担保等业务。

⑧ 资本运作及投融资在职研究生哪个

资本运作及投融资在职研究生中国社会科学院研究生院有课程，更多详情参考简章。

⑨ 创业融资的渠道主要有哪些

对于大学生来说，创业本身就是一件极具挑战的事情，而创业缺钱对于大学生来说是致命的，本身大学生出来创业就没有多少资金，而为了项目能够正常的运转资金的周转问题是急需解决的。我们都知道，中小企业融资都很难，对于大学生创业融资来说也很难，但是也大学生创业有其特有的融资渠道，可以帮助其度过困难。那么，大学生创业融资渠道有哪些呢？

一、高校创业基金

高校在大学生创业期间起到一种鼓励、促进的作用，大多数高校都有设立相关的创业基金以鼓励本校学生进行创业尝试。优势：相对于大学生这个群体而言通过此途径融资比较有利。劣势：资金规模不大，支撑力度有限，面向的对象不广。

二、政策基金

政府提供的创业基金通常被称为创业者的“免费皇粮”。优势：利用政府资金，不用担心投资方的信用问题；政府的投资一般都是免费的，降低或者免除了融资成本。劣势：申请创业基金有严格程序要求；政府每年的投入有限，融资者需面对其他融资者的竞争。

三、天使基金

天使投资是自由投资者或非正式风险投资机构，对处于构思状态的原创项目或小型初创企业进行的一次性的前期投资。优势：民间资本的投资操作程序较为简单，融资速度快，门槛也较低。劣势：很多民间投资者在投资的时候总想控股，因此容易与创业者发生一些矛盾。

四、亲情融资

亲情融资即向家庭成员或亲朋好友的筹款。优势：这个方法筹措资金速度快，风险小，成本低。劣势：向亲友借钱创业，会给亲友带来资金风险，甚至是资金损失，如果创业失败就会影响双方感情。

五、风险投资

风险投资是一种融资和投资相结合的全新投资方式，是指创业者通过出售自己的一部分股权给风险投资者获得一笔资金，用于发展企业、开拓市场，当企业发展到一定规模时，风险投资者出卖自己拥有的企业股权获取收益，再进行下一轮投资，许多创业者就是利用风险投资使企业渡过幼小阶段。优势：有利于有科技含量、创新商业模式运营、有豪华团队背景和现金流良好、发展迅猛的有关项目融资。劣势：融资项目局限。

六、金融机构贷款——银行小额贷款

银行贷款被誉为创业融资的“蓄水池”，优势：银行财力雄厚。劣势：手续繁琐，需要经过许多“门坎”，任何一个环节都不能出问题。

七、合伙融资

寻找合伙人投资是指按照“共同投资、共同经营、共担风险、共享利润”的原则，直接吸收单位或者个人投资合伙创业的一种融资途径和方法。优势：有利于对各种资源的利用和整合，增强企业信誉，能尽快形成生产能力，有利于降低创业风险。劣势：很容易产生意见分歧，降低了办事效率，也有可能因为权利与义务的不对等而产生合伙人之间的矛盾，不利于合伙基础的稳定。

我们应鼓励并支持大学生创业，而多数大学生在自主创业时遇到了“缺经验，少资金”的困难。很多大学生创业者表示，创业的首个瓶颈往往是资金的缺乏，而解决资金问题的渠道非常有限，特别是金融危机的情况下，无论是银行还是风险投资机构对项目投资都会非常谨慎，尤其对大学生的创业融资更为谨慎。

关于“大学生创业融资渠道有哪些？”的全部介绍就到这里，可见大学生创业融资的渠道还是蛮多的，可以多个渠道结合去融资，不过要注意大学生千万不要因为急需用钱去不正规的组织贷款，“校园贷”的事件频频发生，应该引起广大学生的注意，不要被骗。

来自上海知志者创业网