开发商融资三道红线

① 房贷“五类分档”楼市大起大落或成历史

2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对商业银行差别化的房贷“五类分档”监管模式。
从过去一年的政策来看，高层对房地产金融审视渐趋严格。从2020年年中热议的对开发商融资设立“三道红线”，再到年末对银行房贷设置“五类分档”，可以看出，房地产金融长效机制——宏观审慎管理体系渐趋成熟。
不过，房贷“五类分档”的逻辑与针对开发商融资的“三道红线”完全不一样。“五类分档”是对银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比采取双管控。针对工、农、中、建、交、邮储这些大行，两个贷款指标占比的最高限分别为40%和32.5%，中型股份行分别为27.5%和20%，城商行和县域银行占比限制更低。
可以说，“三道红线”“五类分档”是继去年落实城市政府的主体责任，启动约谈和问责外，房地产长效机制建设的另一个重要布局，即加强房地产金融宏观审慎监管。
2020年1月5日，央行召开工作会议提出“补齐房地产金融宏观审慎政策框架”“加快建立房地产金融长效管理机制”，宏观审慎强调逆周期调节和动态平衡，核心是“防风险”，而不是一味地“收杠杆”，即当地价和房价明显上涨、杠杆过快攀升时收紧融资条件，控制资金流入房地产，控制违规加杠杆；当房地产市场明显回调时，政策也会适当优化。
过去，地产融资监管往往以窗口指导方式展开，融资窗口周期性地开或关。当融资窗口打开后，基本不分融资对象资质和类型，只不过大开发商融资成本低一些，小开发商融资成本高一些；首套房、改善型二套房贷款利率低一些、杠杆高一些，投资性购房或炒房贷款利率高一些。
由于窗口指导不是长效机制，随时可能关闭，下一次什么时候打开并无明确的规则。于是，一旦融资窗口打开，开发商就会拼命融资，甚至不惜高成本融资。放贷主体银行的行为也很类似，拼命放贷。因为在银行的眼里，房价存在上涨预期，地价有隐性担保，房地产贷款就是优质资产，有土地或房产抵押的贷款，就是最优质的资产。
所以，当融资窗口打开时，开发商拼命融资，银行拼命放贷。甚至为躲避监管，部分银行会将资金借道信托、基金等影子渠道，披着中小微贷款、实体贷款的外衣投入房地产领域。而“三道红线”和“五类分档”最大的特征就是，形成市场化、规则化、透明化的融资规则。融资受限的房企，想要融资就得调整方案，或者做大分母（增加资产或现金流），或者缩减分子（偿还负债或债转股等），等杠杆降下来，腾挪出融资的空间，再去申请融资。对银行来说，如果房贷占比触顶了，要想继续发放房贷，就要做大贷款总数这个分母，增加对实体经济的贷款。 在市场化、规则化、透明化的融资环境下，开发商就能形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，以做强资产和现金流来创造融资空间，增强自身抗风险能力，而非一味地等待融资窗口打开，然后去集体抢融资、抢土地，最终带动房价上涨、风险累积，倒逼融资被迫“一刀切”地收紧，导致楼市周期性波动。
此外，银行也将形成稳定的信贷投放预期，以做大实体经济贷款规模，支持中小微企业融资，以此来释放房地产贷款新增规模。
当然，最大的好处之一就是，市场化、规则化、透明化的融资环境，可以防范化解房地产金融风险，促进房地产持续平稳健康发展。融资规则明确了，开发商也不用再担心融不到资金，以“手中有粮，心中不慌”的心态去抢融资、抢土地。这样，地价就有望告别高总价、高单价、高溢价，房价也就不会出现单边疯涨。
而且，对房地产融资因企施策、因行施策，不会出现融资、贷款“一刀切”地收紧或放松的情况，房地产融资整体将趋于平稳，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制目标也就水到渠成。
更值得注意的是，新规则以激励相容的机制设计，引导资金流向实体经济。比如，某国有大行要想新增40亿房地产贷款，首先必须增加60亿元其他类别的贷款，这样才能使得总体房贷比例控制在40%的监管要求以内；无法增加实体经济贷款，就得压降存量房地产贷款的规模，将新增贷款空间释放出来。
这样做，从融资端和资金端“双管齐下”，控制资金违规、过度流入房地产市场，如此一来，地价、房价快速上涨，楼市大起大落或将成为历史。

② 中国地产100强三道红线情况是什么

所谓的“三道红线”，就是央行和住建部将限制开发商融资的政策，将于2021年1月1日起全行业推行。“三道红线”是针对所有的开发商划出的三个标准，分别是：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

如果有房企全部踩中了这“三道红线”，那将被归为红色档，其后果就是有息负债规模不得增加。

如果只踩中“两道红线”，则将被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

如果只踩中“一道红线”，那就被归为黄色档，有息债务规模年增速将扩宽至10%。对于一道都没踩中的房企，则被归为绿色档，有息债务规模年增速可放宽至15%。

(2)开发商融资三道红线扩展阅读：

“绿、黄档”安全区房企增多剔预资产负债率仍为“老大难”

2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，其中包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得超过100%；现金短债比要大于1。

据中国网地产统计，目前12家试点房企中，除保利发展、阳光城、绿地未发布年报外，其余9家均发布年报及公布“三道红线”数据。其中，中海、华润、华侨城3家为均未踩线的绿档房企，万科、融创、碧桂园、新城、中梁5家房企踩中一条安全线至黄档房企。

依据“三道红线”规定，如果三项指标均不达标，归为“红档”，有息负债规模不得提升；两项不达标，归为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项不达标，归属“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项指标全部达标，归为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

据中国网地产统计的73家房企“三道红线”指标中，绿档房企达33家，占比45.21%，黄档房企32家，占比43.84%，橙档房企5家，占比6.85%，红档房企3家，占比4.11%。

③ 住建部央行座谈房企：已形成重点房企资金监测和融资管理规则

8月23日上午，住房和城乡建设部、人民银行同步在官网发布消息称，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

图片来源：住建部官网
会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
多位地产行业研究分析师认为，此次座谈会议的目的依然是保持房地产市场的健康平稳发展。“不断重申房住不炒的定调，我觉得还是给予市场一个比较稳定的预期。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
“特别是最近几天，房企密集发布大额融资，整体看，7月来，房企融资刷新了历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因，座谈会的召开是为了避免房企过度融资，出现金融风险。从房企融资看，房企越来越重视境内融资。7月单月房企融资超过700亿元，而且呈现利率降低，数量增加的趋势。新的融资管理规则，或许会加大房企的合作。
一家上市房企预计，具体的细则会更多体现在窗口指导。
他说，目前，所有涉房类企业发债只能借新还旧，接下来去申请发债时，看批文怎么给可能就知道各监管部门态度了。他同时表示，从2017年调控到现在，很多房企应该都有所准备。
另一家房企的首席财务官也对澎湃新闻表示，“发债再融额度的审批已经在打折扣了。但我觉得这样对房企适度、健康发展是有好处的。上半年投放了十多万亿的额度有些超投了。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。
比“房企或会加大合作”的看法更进一步的，则是“行业或加速洗牌”。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划；融资收紧使房企销售回款端压力骤升，房企大概率将启动“加速销售模式”。
中小房企受波及程度要远大于规模房企，且中小房企自身抗风险能力不足，在新规影响下，融资受限，有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看，去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障，房企或早或晚都将面临这一道必考题。
潘浩认为，调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题，也符合政府政策导向，因此“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次，财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也正是目前房企采取的长期应对风险的方式。
会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
此外，会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。
卢文曦表示，最近长租公寓方面有一些由金融产品引发的乱象，比如租金贷，市场秩序有了一些变动，在座谈会中也提到了这一块，后续肯定会有一个慢慢规范的过程。
此前，市场传言，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。
中国指数研究院对三道红线进行了解释。红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1.0倍。
中指院认为，与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展。在“房住不炒”调控主基调下，房地产行业“稳”字当头。当前，房地产行业融资监管趋紧，为了避免房地产企业密集、高息进行融资，导致行业出现大面积的债务风险，监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况，监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
有息负债规模将以2019年6月底为基础，如果房地产企业：“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”， 有息负债规模年增速不得超过15%。

④ 房地产用语“红线”是什么意思

所谓“三条红线”：

1、是指房地产企业剔除预收款后的资产负债率不得超过70%；

2、是净负债率不得超过100%；

3、是房企“现金短债比”小于1。

监管部门根据开发商的触线情况限制融资增速，未触线者有息负债年增速不得超过15%，每多踩一条线降5%，依次类推，“三条红线”全部触及的房企不得增加有息负债。

(4)开发商融资三道红线扩展阅读：

四个档次

通过这“三道红线”，房企将被划分为四个档次，分别是红-橙-黄-绿。

红色档：“三线”均超出阈值，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；

橙色档：“二线”均超出阈值，有息负债规模年增速不得超过5%；

黄色档：“一线”超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%；

绿色档：“三线”均未超出阈值，有息负债规模年增速不得超过15%。

这就意味着中小型房企今后想通过加杠杆来实现阶层跨越的路径已经被完全封堵了。没有杠杆的助力，区域型房企要跻身到行业头部，注定是一条漫漫长路。

如此一来，“三条红线”新规实际上宣告了地产行业的梯队格局在未来较长一段时间里会相对固化，头部开发商利用先发优势获取的行业地位和市场占有率都会得到保持。房地产行业还是那个头部的市场，赢家可能还是我们熟悉的那些赢家。