房地產信託停止

『壹』 中國信託業發展歷史有哪些

中國的信託業始於20世紀初的上海。1921年8月，在上海成立了第一家專業信託投資機構——中國通商信託公司，1935年在上海成立了中央信託總局。新中國建立至1979年以前，金融信託因為在高度集中的計劃經濟管理體制下，信託沒有能得到發展。

1979年10月，國內第一家信託機構——中國國際信託投資公司宣告成立，此後，從中央銀行到各專業銀行及行業主管部門、地方政府紛紛辦起各種形式的信託投資公司，到1988年達到最高峰時共有1000多家，總資產達到6000多億，佔到當時金融總資產的10%。

我國信託業發展的幾起幾落有其客觀原因：

誕生時缺乏基礎，一是缺乏一定的市場需求和經濟基礎。「受人之託，代人理財」是信託的基本功能，因此信託生存的首要條件是有「財」可理。建國以來長期實行高度集中的計劃經濟體制，採取的是高積累、高投資、低工資、低收入的政策，民間基本上無可理之財。二是缺乏健全的社會信用基礎。

信託「以信任為基礎」，信任關系的確立和穩定是信託賴以生存的土壤。我國社會信用關系尚缺乏剛性，信用鏈條十分脆弱，契約意識較差；總體而言，信用基礎仍十分薄弱，制度建設滯後，不完備。

直到2001年10月1日《中華人民共和國信託法》正式施行，我國的信託制度才初步確立。在此之前沒有一部專門的信託法，也無其他明確信託關系的法律規范。這使信託機構的活動長期缺乏權威的基本准則，令信託業的發展陷入歧途。這些年來，信託公司主要從事銀行存貸業務、證券業務和實業投資業務，沒有集中到「受人之託，代人理財」的主業上來。

『貳』 有誰知道美國房產使用權是怎麼規定的

在美國，產權清楚是房地產買賣、抵押、出租以及房地產證券化等活動的大前提。

產權清楚的含義：

產權合法性，指屋主對房地產產權確定無疑，針對產權的合法性，無人提出異議；

產權市場性，只有具備足夠數量的證明文件依法確認業主產權，才能確定房地產可以順利進入市場。

特殊情況：具有合法的產權不一定具有市場性

例如一些年代久遠資料不全或資料不幸丟失損毀的房地產，因其在交易時，賣方缺少足夠的證明材料證明其產權清楚，所以雖然這類房地產產權是合法的，但市場性並不好。

「我了解在美國產權清楚的重要性了，可還是不理解產權問題在中美有什麽區別嗎？」

中國產權VS美國產權

最主要區別：

中國：土地公有制，國傢具有決策權。

美國：土地私有制，個人具有決策權並由憲法保證私人財產神聖而不可侵犯。

美國的地產在其所擁有的土地邊界、地塊位置、地號和法律描述上都會有嚴格的法律聲明並寫入產權報告。不僅如此，地里的出產物、礦物等都依法歸屋主所有。

權利范圍：

中國：只有使用權無產權，民宅70年，商業地產使用權50年。

美國：地產具有永久的產權和自由的使用權。

法律規定：

中國：地產產權糾紛多，債務也沒有明確途徑。

中國地產法律比較混亂，很多土地用途和居住密度可以隨意更改。

美國：土地用途一旦界定，很難更改。

住宅區、商業區都有嚴格範圍限定，密度更有嚴格規定；對於獨立房屋而言，前後左右的距離都有規定。

資金保障：

中國：買房需要交納全部預付款，若當時房屋仍處於未建造完成狀態，款項可能會有風險。

美國：預先交納3%左右的訂金，而剩餘款項，則要等到房屋具備過戶條件，可以直接交付使用時才支付。而這3%的訂金，必須抵押在過戶公司里，資金安全有保障。

「原來中美產權差異那麽大，那我有在美國配置房產的念頭後，應該如何考慮產權持有問題？」

在美國，產權的持有方式有哪些？

美國房產產權最常用的四種擁有方式是：個人，聯名，公司及信託。買方在和賣方移交產權之前最好諮詢一下房地產律師哪一種情況比較適合。

1. 個人持有（獨立完全產權）：

釋義：個人持有顧名思義產權就是個人的，由於所有權是個人的，那麽控制權、收益權當然也歸屬本人，可以自行決定房子的租賃，買賣等事宜。

收益問題：房子出租後，租金扣除利息，水電費用，管理費用等成本後，凈收入歸個人收入中去申報，但當你把房屋產權傳承給子女時，自然也會涉及到個人遺產稅問題。

責任問題：相反，如果個人遇到訴訟問題，比如房客在房子內受傷了，或者你的職業導致你被訴訟，特別是醫生等。那麽在你名下的其他房產都會暴露在訴訟之下，附有連帶責任。

適用群體：未婚的單身男女或者夫妻按照協議某一方想獨立擁有產權。

補充點：大家比較關系的夫妻持有產權問題

在法律上已婚男士（女士），希望以個人名義擁有產權時，其配偶通常需要簽署一份放棄該財產所有權的契約。例如，當丈夫（妻子）投資房地產，但妻子（丈夫）不參與時可能會這樣做。

2. 聯名持有產權形式：

在美國，房產聯名共有產權，聯合產權兩種持有方式。

區別：

聯合產權：一方去世之後，產權會自動轉移給另外一方。

共用產權：一方去世了，則產權是轉移給去世的一方的家人。

當然，當決定買賣房屋時，需要產權上的每一個人都簽字，合約才會生效。

A. 共有產權(Tenancy in Common)

釋義：

共有產權人對房地產的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的；

各產權人取得產權的時間和份額可以是不同的；

一方去世了，產權是轉移給去世的一方的家人

適用群體：親屬、朋友或不同比例的投資人共同購買一個地產，並按比例持有和分配利潤並獨立繼承，就可以採取共有產權的持有方式。

舉例：如兩個朋友可以各持1/2；產權也可以一個20%,一個30%,另外一個50%,並按照持有比例出資和分紅。

B. 聯合產權(Joint Tenancy(with right of survivorship))

釋義：聯合產權是兩人及以上的人共同擁有一個產權,它的獨特之處在於，當其中一位產權擁有者死亡，其餘的擁有者將分享其股份。

有效的聯合產權要求「四個一致」：所有權獲得一致(Unity of Title)，時間一致(Unity of Time)，利益一致(Unity of Interest)和佔有一致(Unity of Possession)"。其中缺一不可。

A. 所有權獲得一致：每個產權所有者需要通過簽署同一個讓渡合同來取得產權。

B. 時間一致：每個產權所有者的利益必須同時開始和結束。

C. 利益一致：每個產權所有者俱有平等的股份利益。

D. 佔有一致：每個產權所有者必須平等擁有整個財產的權利。

適用群體：父母及子女聯合購買

父母與子女以聯合產權的方式持有，最大的好處是省去立遺囑的各種手續，同時規避掉遺產稅。這樣一旦父母百年之後，父母名下的房產則自動歸給子女。聯合產權繼承的房產出售時將有較高稅務，個人建議還應諮詢會計師以權衡利弊。

注意事項：

產權人單獨轉讓或出售各自的產權是不被允許的，一旦這樣做，聯合持有產權將自動停止，可能變更為共有產權。

聯合產權不能用遺囑的形式處置，當某一產權人百年後，其他在生產權人自動均分其產權，最後一名存活者會擁有完整產權。

3. 公司擁有產權:

釋義：公司名下的資產自然由公司來控制，公司是由董事來控制，董事是由股東來控制，而一般董事也是股東本身。如果你是董事，並把房子買在公司名下，有關房屋的事宜實際上還是由你來控制、處理。

收益情況：買在公司名下的房子，產權和房子所有收益均歸公司所有。公司有自己的稅率，所以，房子的凈租金收益、房子的資本增值收益都是按照公司的所得稅稅率來計算。房子的盈利和虧損歸屬於公司的盈利和虧損范圍內。

舉例：在美國投資房產，個人名義和公司名義各有優缺點。

個人名義：

適用情況：用於自住，且金額不大的房子時

原因：手續操作簡單，費用較低，報稅也容易；賣房時可享受每人25萬美元免稅額。

公司名義：

優點分析：

A.可以債務隔離，達到規避風險的目的。

因其是有限責任公司，所以公司其他股東不會受到，由房產引發的債務連帶影響，也不會連累到股東的個人財產。很適合除了房產以外，其餘個人資產不菲的人。

B.可以保護個人隱私，不用將資訊公布在市政網站上。

C.便於多人合夥，成立合夥人企業來購買房產。

當個人的資金無法吃下大規模的房產項目，需要他人合夥投資時。比起聯合產權，利用公司名義購房在股份轉讓和股份繼承等方面，更方便。

D. 可便於專職做房地產投資的人規避債務等。

缺點分析：

A.以公司名義買房手續較為繁瑣，費用不菲。

成立有限責任公司時需要特意聘請律師，然後在申請美國報稅號，做財務報表和年終報稅是，一位專職會計師也是不可或缺的。

B.以股份有限公司的名義投資可能會引起雙重繳稅。

公司本身便需要報稅交費。繳完這部分稅，股東利潤分紅時還需再繳納個人所得稅。

C.公司買房基本屬於投資類型，因此不能享受個人的25萬免稅額。

D.賣房時，個人繳納的收益稅稅率最高為20%，而公司則高達35%，兩者相差較大。

4. 信託方式：

最後一種是信託，信託有很多形式，家庭信託是比較常用的一種。信託主要有三個部分組成，首先是信託管理人或者信託控制人，其次就是信託本身，第三就是收益人。

信託對於資產保護和高收益的合理避稅有天然優勢，受到很多美國富人階層的歡迎。

資產所有權：在信託下面的房地產所有權是屬於信託本身。信託的資產能得到很好的保護，因為信託本身不是法律意義上的經營實體，不會接受法律訴訟。

資產保護性：如果你個人有訴訟問題，不會影響你在信託內的資產；如果你給你的子女們購置的房子在信託名下，如果他的婚姻破裂了，但房子產權不會被配偶分走。

控制權：個人或公司都可以作為信託的控制人

收益權：在信託里的資產收益屬於信託本身，在每一年的年末會分配給信託的受益人。如若這一年的資產收益不進行分配，需要對不分配的受益進行繳稅。

繳稅問題：

信託本身需要報稅，但信託不是稅務實體，沒有稅率。

信託里獲得收益與信託受益人的其他收入，一起按照個人所得稅的方法計稅。對於將很多房產和生意資產，存放在信託里的人來說，十分有利於避稅，將公司稅率轉換為個人所得稅稅率後，納稅額度會少很多。

傳承：只要把控制人更換就可以達到傳承的目的。

個人：如果控制人是個人，則傳承會引起費用和麻煩。

公司：如果控制人是公司，情況就簡單得多。通過更換公司董事，即可更換公司控制人，從而達到控制與傳承信託的目的。

『叄』 問一下銀行的信託理財產品

1、銀信產品：銀信產品，就是銀行將其信貸資產通過信託公司轉化為向客戶發售的產品。商業銀行通過發行這樣的產品，將募集到的資金通過信託方式專項用於替換商業銀行的存量貸款或向企業發放貸款。

2、購買銀信產品：
銀行信託類理財產品是銀行和信託公司合作推出的人民幣理財產品。由銀行發行，所募集的全部資金投資於指定信託公司作為受託人的專項信託計劃。這類產品的優點是收益高、穩定性好、期限適中。一般是資質優異、收益穩定的基礎設施、優質房地產、上市公司股權質押等信託計劃，大多數有第三方大型實力企業為其擔保，在安全性上比一般的浮動收益理財產品要好。但是，信託理財產品會設置相應的投資門檻，相比股票、基金來說，信託理財產品流動性較弱，隨時變現的能力相對較差。
購買銀信理財產品首先要讀懂產品說明書，是否看得懂理財合同成為投資者能否做出正確決策最關鍵的步驟。為了更好的看清楚合同，投資者應掌握兩個關鍵詞：一是認購期，通常銀行信託產品都有認購期，但如果產品比較暢銷而額度卻有限，發行當天便可募集結束。針對這一情況，投資者如有購買需求還是早做研究，早下決定。二是到期日和到賬日，到期日意味著產品到期、停止運行，而銀行要在到賬日才會把本金和投資所得返還給投資者賬戶。一般情況下，現在絕大部分的銀行信託理財產品都能當天到賬。
其次，還要了解產品的投資方向。從投資方向上來分析，投資於房地產、股票市場的信託項目風險略高，但其預期收益也相對較高；而投資於能源、電力、市政基礎設施建設等的信託項目比較穩定，風險性較低但預期收益相對較低。

『肆』 什麼是房地產信託提前清盤

清盤分兩種：
1 房地產商協商提前清盤：房地產信託項目經常會有2+1年期限，這種是專借款方考慮屬到市場的利率目前比較高，想在2年後找到更低成本的資金來源。比如現在的利率和存款准備金率比較高，房地產商融資難，成本大，所以2年後很可能市場的利率會降低，融資成本變低，這時候申請提前終止信託合同，找到更低成本的融資，對房地產商而言是有利的。
2 信託公司強行提前清盤：這種有可能是2年後，信託公司發現項目的風險比較大，單方終止合作，收回本金和收益；也可能是項目還不到兩年，已經發現明顯在兌付危機，這個時候信託公司也可以強制清算資產，結束信託項目，提前清盤。

『伍』 現在的信託什麼的都是地方政府融資，有風險嗎我看到我常州的把錢投給四川什麼房地產之類的信託，這錢投

現在政府類信託幾乎已經絕跡了，主要是之前發文要求全面停止政府類信託，目的在於控制政府的隨意融資的行為，控制政府債務，因此現在市面上很難看到政府類信託了