銀行資金投資房地產

㈠ 個人如何正確投資房地產理財

關於個人如何正確投資房地產理財，我曾經給房地產投資者做過類似的培訓，現在談幾點個人看房，供您參考：

一、首先要釐清投資和理財的區別

投資：是為了在未來可預見的時期內，獲得收益或資金增值，在一定時期，向一定領域的標的物，投放足夠數額的資金或實物的貨幣等價物的經濟行為。

理財：個人或機構根據其當前的實際經濟狀況，設定想要達成的經濟目標，在限定的時限內採用一類或多類金融投資工具，通過一種或多種途徑達成其經濟目標的計劃、規劃或解決方案及實施該過程。

簡答的說：投資只是一種經濟行為，理財是保證投資行為取得回報的管理管理過程。

二、房地產投資產品的比較方法

這里給您兩份不同房地產產品投資要素評估表：

表格1

分析：從投入資金量、租金收益、增值空間、空置率、風險五項指標評價等級看。

• 綜合收益最高的是商鋪；

• 寫字間、住宅分居二三位；
  

• 旅遊地產居第四位。

三、如何進行房地產投資理財

1、要善於把握投資時機

第一看國家調控政策，越是出台限購政策的大型城市，越值得投資；越是頻繁出台鼓勵購房政策的中小城市，反應當地供大於求，地方政府急於救市，越不要投資！

第二看利率高低，降息意味著利好，加息意味著利空。

第三看貨幣，凡是貸款投放增加，m2廣義貨幣增加，意味著資金放水，是利好。

第四看供求，要分區域、分地段判斷供求關系，供大於求的，堅決不投資。

2、分析人口流向

人口凈流入城市（流入減去流出人口結果是正值）值得投資，人口凈流出城市（流入減去流出人口結果是正值），堅決不要投資。

3、重點關注學區房

要注意區分偽學區房和真學區房，學校邊上的房子不一定是學區房，需要到教育部門了解學區的劃分、學校規模、檔次、教學質量、升學率、開發商是否真的與學校簽訂正式協議等等。

4、留意交通的帶動作用

特別注意地鐵站點的規劃，提前知曉，布局地鐵站點周邊的物業投資。

5、跟著政府遷移方向投資

了解政府辦公區集中搬遷的區域，提前下手。

6、跟著零售巨頭選址投資

凡是家樂福、伊藤、沃爾瑪、永輝、華聯這樣的零售巨頭投資的區域，可以大膽跟進。

在肯德基、麥當勞、必勝客這樣的國際快餐店附近投資商鋪，也是不錯的選址。

㈡ 銀行和房地產之間的關系

無論是開發商還是其他商家，資金流動是生意做下去的保障之一。開發商版在拿地建造房子的權時候，成本並不是公司內的現金，而是向銀行貸款，一旦樓價下跌，利潤比還款額低，那銀行那部分貸款開發商很有可能還不上，這樣便容易造成銀行的壞賬。至於房價是否會低於成本，這個是肯定的。行情不好的時候，有部分開發商是將房屋低於成本來出手，目的就是保證資金鏈不斷。

㈢ 如何解讀「嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域」

要嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策；專審慎開展與房地產中介屬和房企相關的業務；規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營.

㈣ 如何花銀行的錢，投資自己的房產

房產投資最忌諱的就是一次付清全部款項，因為這樣做出了要湊足龐大的資金外，還會造成版買方周轉困難權，賣方也不易脫手的困境，最主要的是使得資金不能夠靈活運用。

一個會投資運轉金錢的人，肯定不會一次性付款，而是善於運用房產的杠桿原理。用50萬去按揭投資，賺取多套房產的利潤，這就是資金周轉的好處。

㈤ 手裡大概有500萬，放進銀行好還是投資房地產

這個就需要你認真考慮和行情分析了。因為現在房地產行業對於一些膽大的人來說會投資房地產，但是為了保險起見還是放銀行

㈥ 求助:商業銀行是否能投資房地產

我國商業銀行不可直接投資房地產，但商業銀行可以通過購買商業地產，用途上標明辦公用，實際用於出租，獲得物業收入．另外，可以購買評級在AAA以上的房地產相關抵押債券或其他金融衍生產品，間接投資房地產．

㈦ 銀行對房地產企業自有資金投入情況如何審核

一、審核分析會計報表的目的、過程和步驟

信用擔保機構對中小企業會計報表審核和分析的目的主要是：通過審核企業編制會計報表的基本財務資料，甄別企業提供的財務報表的真偽，發現企業會計報表存在的問題，分析企業的償債能力，判斷由此引起的擔保風險的高低，為擔保項目的決策提供依據。

（一）審核分析過程一般分為三步

第一，閱讀會計報表，對企業的基本財務狀況做基本了解。審核內容：（1）企業提供的會計報表反映了其融資政策、投資政策、營銷政策、資產管理、資產質量、盈利水平、發展前景等諸多內容。通過閱讀會計報表並進行基本分析，可以了解企業基本情況。（2）驗證會計報表所反映資產與負債、所有者權益之和是否相平，財務比率是否合理，會計報表數據是否存在異常狀況。舉例如下：查看負債構成，可以了解企業融資政策，如果負債大部分為銀行借款，說明該企業融資手段較單一，對外融資主要依賴銀行，不能獲取商業信用融資，所需原材料市場緊缺或該企業商業信用較差不能賒購原材料，如果原材料漲價將會導致該企業生產規模壓縮，開工不足；流動負債數額遠遠大於流動資產，可能存在短借長用情況，會造成短期償債壓力較大；存貨數額較大，主營業務收入增長幅度較低，可能存在存貨積壓等情況。通過以上分析，可以找出企業可能存在的問題，並進一步判斷存在的問題對擔保風險的影響程度，根據其影響程度，判斷由此引起的擔保風險的高低，如果風險度屬於可控范圍，則要求企業提供能夠有效防範風險的反擔保措施。

第二，現場審核。現場審核包括實物觀察以及賬簿等相關基礎財務資料審核。實物審核主要是查看生產場所、生產設施、主要關鍵生產設備、生產狀況，了解生產規模、生產能力，生產工藝流程。同時對其實物資產進行粗略估計；賬簿等相關基礎財務資料審核主要是核對賬表是否相符，總賬與明細賬是否相符，抽查明細賬和相關會計憑證，對閱讀會計報表時發現的疑點進行核實，掌握其真實財務狀況。

第三，進行總體分析和判斷。根據審核的結果整理數據，作詳細財務分析，按照重要性原則，排除次要因素，判斷企業財務狀況的風險度。

（二）會計報表審查的一般步驟是：1、明確分析目的；2、收集有關信息；3、根據分析目的制定具體分析內容，視具體情況的不同安排側重點；4、針對具體分析內容及側重點深入研究其內容，找出問題的原因；5、綜合分析的內容，按照重要性的原則，對重大影響因素導致的擔保風險度作出判斷。

二、企業會計報表普遍存在的虛假現象

在社會信用秩序較差的環境中，企業信息不透明，財務和經營信息交流不對稱，特別是中小企業的會計報表虛假現象尤為突出。我們依據企業提供的會計報表所作的分析是項目決策的最主要的依據之一，它的真假與否直接影響決策的成敗，所以我們把識別企業編制會計報表真假作為我們審查的首要問題。

企業會計報表作假的主要動機及手段：一是為了逃避納稅，表現為少計收入，多列成本，隱瞞利潤，賬外有賬，存在一定量的賬外資產；二是為了對外宣傳、對外融資需要，表現為通過資產評估虛增資產、虛減負債，少列成本費用，虛增利潤，甚至非法合並關聯企業會計報表，誇大企業資產規模。對於我們擔保業務而言，兩種動機都會帶來較高的風險。

了解企業作假動機，針對不同的企業識別其作假動機。一般方法是：（1）屬於逃稅目的的企業，其會計報表體現的利潤額和利潤率都較低，銷售收入金額相對於其生產規模明顯不符。（2）屬於誇大資產和收入規模的企業，一般其會計報表個別科目數據存在異常情況，如存在較大金額無形資產和資本公積，一般是土地評估形成；存在較大金額往來款項，一般是進行會計報表合並時未進行抵銷和並。還有個別民營企業存在較多關聯企業，這些關聯企業大多是相同的股東，統一管理，資金統一調配，他們一般把這些不存在投資控股關系的關聯企業進行匯總合並，誇大規模。

識別了企業不同的作假動機，就需要掌握其作假內容，一般是：1、為逃避納稅隱瞞利潤，加大銷售成本，將不開增值稅發票的收入和現金銷售收入不入賬，而將可比成本入賬；虛掛負債，將獲取的利潤掛在應付款中；不確認投資收益。2、虛增資產，如虛增往來款；對資產作不可靠評估，虛增資產和權益；虛假合並關聯企業會計報表。3、虛增利潤，加大存貨，隱瞞成本，少計提折舊。4、虛假重組、虛假投資。5、不遵循會計准則記賬，亂設會計科目，亂記賬。6、設賬外賬，設帳外銀行戶。7、賬表不符、賬賬不符、賬證不符，賬實不符。

根據其作假程度判斷項目風險度，採取的方法一般是：（1）著眼於企業的不同特點，把握住對財務季報報表的影響最大的科目進行重點追蹤、落實和分析。（2）運用比較方法，測算財務比率，與行業平均財務指標相比較，與企業歷史財務指標相比較；（3）現場資產核實；（4）賬簿核實及基礎會計資料抽查等。

三、會計報表的審核內容

會計報表是企業全面經濟活動的書面反映，是一個有著嚴格勾稽關系的有機整體，它的各個報表之間存在有機聯系，相關科目的變動有其內在聯系。會計報表審核過程主要分兩步：

（一）閱讀會計報表。閱讀前要掌握幾個前提：會計報表是否經過審計，系哪家會計師事務所審計，該審計機構信譽如何；是否為合並報表，如合並報表應了解合並范圍；是否為上市公司。以上幾個因素直接影響到會計報表審核范圍的可信性。

前面講到了可以從閱讀會計報表中了解到企業的經濟政策，並且根據報表數字的異常變化發現企業是否存在作假的跡象。這里簡單介紹一下會計報表反映的經濟政策：

1、融資政策。企業的資金來源主要是四個途徑：一是銀行借款，又分為長、短期借款，還有企業存在職工集資款；二是商業融資，所謂商業融資是指企業賒銷的貨款，具體指應付帳款；三是股東投入，一般指實收資本，如果存在資本溢價也包括部分資本公積；四是企業自身積累，即企業創造的利潤。融資政策的另一個反映就是現金流量表中籌資活動現金流量。如果應付款與銀行借款在負債中比重接近，說明企業商業融資與銀行融資兼顧；銀行借款和應付款比重都不宜過大，應付款比重過大反映企業資金短缺，銀行借款比重過大，說明企業發展過於依賴銀行借款，應關注其資金鏈。

2、投資政策。反映在企業的固定資產、在建工程的金額變化、以及長短期投資的變化，掌握企業的投資方向和投資內容，有助於我們了解企業申保資金的具體用途。

3、盈利能力。盈利能力就是企業賺取利潤的能力，具體反映在以下指標：毛利潤率、銷售利潤率、資產凈利率、凈資產收益率。

4、營銷政策。營銷政策反映在應收賬款周轉率、應付帳款金額上。應收賬款金額的高低一般反映企業的賒銷政策和回款政策，應付帳款金額的高低一般反映企業的賒購政策。

還有企業資產管理水平、資金調配、發展前景等等都可以在企業會計報表中反映出來，在假設企業會計報表真實的前提下，閱讀企業會計報表可以在一定程度上了解企業的經濟動態。

閱讀會計報表時應關注報表之間的關聯性和報表數據之間的勾稽關系，具體是：1、損益表體現的凈利潤與資產負債表所有者權益的關系。2、長期股權投資一般不超過凈資產的50%，有投資功能的公司除外。3、關注無形資產和資本公積余額，一般情況下不得將存續資產評估增值部分入賬，部分企業為降低資產負債率增大資產規模，擅自將存續的土地使用權、固定資產等重新評估入賬。4、關注在建工程余額，如果企業有重大投資項目，應該在此科目中反映。5、關注往來帳款余額，企業許多關聯交易和隱瞞利潤一般隱藏在這里。6、仔細閱讀會計報表附註。

通過閱讀企業會計報表，我們可以了解到企業的基本經濟政策和基本情況，以及根據報表數字的異常情況和異常變化發現疑點。但是僅僅依靠分析會計報表很難發現真實情況，會計報表體現企業的匯總數據，下一步需要到企業現場了解企業的會計政策，通過審核賬簿和相關基礎財務資料，掌握企業的詳細財務信息，驗證會計報表反映的數據是否真實、完整，是否存在重大虛報、漏報。

（二）了解企業的會計政策，現場審核帳簿及相關基礎財務資料。了解企業的會計政策，企業的會計政策不同報表反映的內容不同。企業賬簿分為總帳、明細帳、日記賬。會計報表是依據總帳調整編制，總帳是依據匯總憑證編制，明細帳是依據記賬憑證編制，日記賬也是明細賬，一般稱為流水帳，它主要核算現金及銀行存款。其他相關基礎財務資料一般包括審計報告、購銷合同、貸款合同、銀行對賬單、納稅申報表、貸款卡查詢明細單、項目可行性研究報告等其他資料，這些資料一般是從外部提供的，真實性較高，能夠佐證企業提供的會計報表的真實、完整。

1、驗證總帳是否與會計報表相符，即「帳表相符」。應引起注意的是會計報表中某些科目是合並數值，如存貨就是由原材料、材料成本差異、生產成本、製造費用、產成品、低值易耗品幾個科目合並而成；應收應付往來款一般存在余額調整，使得總帳余額與會計報表余額不符。

2、審核明細賬。首先核對總帳和明細賬是否相平，即「帳帳相符」。根據閱讀會計報表發現的疑點，抽查相關科目明細賬。因為我們不是會計師事務所，不可能對每個會計科目都詳細審計，根據會計核算的特點我們把它分為幾個循環審核，根據其勾稽關系驗證數據合理性，抽查會計憑證驗證會計報表真實性、合法性和完整性。

（1）銷售與收款循環審核，一般包括貨幣資金、應收賬款，主營業務收入、其他業務收入等科目。（2）購貨、付款與生產循環審查，一般包括貨幣資金、存貨、主營業務成本、應付款、其他業務支出等科目。（3）籌資和投資循環審核。

3、納稅申報表是企業向稅務機關申報其所得稅和增值稅的憑證，一般分為所得稅納稅申報表、增值稅納稅申報表、營業稅納稅申報表。所得稅申報表記載了企業實現的經營成果及社會貢獻，與會計報表核對提取的或上交的所得稅是否相符；核對主營業務收入是否一致，如果企業存在應納增值稅其他業務收入，納稅申報表應納稅收入數額大於會計報表記載的主營業務收入。此外還應注意企業是否有稅收優惠政策。

4、通過貸款卡查詢單核實長短期借款數額是否相符。會計報表反映的是時點數，如果兩者存在差異：一是有未入帳銀行貸款或到期償還貸款；二是查詢時點晚於會計報表時點，期間又發生銀行借款業務。貸款卡查詢單一般反映企業貸款、承兌匯票、信用證、對外擔保余額，這里要注意核查企業是否存在逾期貸款，特別關注對外擔保情況。另外還要關注企業長短期借款入賬處理：一是防止企業為調整財務指標而將短期借款計入長期借款；二是注意是否存在短借長用現象，將短期借款用於購置固定資產，增加短期償債壓力。

還有其他一些財務基礎資料可以佐證會計報表數據的真實性以及有助於我們發現企業隱瞞的重大事項。

四、從財務指標上判斷企業的償債能力

會計報表有大量數據，我們將這些數據加以整理，根據特定的計算公式，可以計算出很多有用的財務比率，它們可以幫助我們更好的理解會計報表，了解企業的經營管理的各個方面。財務指標一般可以分為以下四類：變現能力比率、資產管理比率、負債比率和盈利能力比率，下面簡單介紹一下幾個主要指標。

1、流動比率和速動比率。這兩個指標是判斷企業短期償債能力的主要指標。一般認為，生產企業的合理的最低流動比率為2，最低速動比率為1.5，但是從目前實務中看，很少中小企業企業能達到這個指標，一般考慮流動比率不低於1.2，速動比率不低於1。我們一般是根據不同行業同其行業或自身歷史水平作比較，再就是分析其流動資產和流動負債的構成，根據其資產質量判斷短期內可變現資產金額；將其流動負債細分為到期必須償還的和可長期佔用的。

2、營業周期。反映了企業資金周轉速度，這是判斷企業流動資金需求量的重要指標，營業周期越短，流動資金需求量越低，存貨變現能力越強。

3、資產負債率。該項指標反映在總資產中有多大比例資產是通過借債籌來的，也可以衡量企業在清算時保護債權人利益的程度。

4、已獲利息倍數。該項指標反映企業經營收益為所需支付的債務利息的多少倍，只有該指標足夠大，企業就有充足的能力償付利息。

5、銷售凈利率。該項指標反映每一元錢銷售收入帶來的利潤，通過分析該項指標的升降變動，可以促使企業在擴大收入的前提下，注意改進管理，提高盈利水平，但應關注過高的銷售利潤率，可能會存在虛假的內容。

6、資產凈利率。該項指標反映企業股東權益的收益水平，該項指標的高低與企業的凈資產多少、資產的結構、經營管理水平有著密切關系。通過對該項指標的分析，可以發現企業存在管理問題、資產閑置、資金周轉慢的情況。

㈧ 簡述商業銀行房地產投資

「適度寬松」的貨幣政策第一個大動作是降息。2008年11月下旬做出人民幣存貸款利率下降1.08%的舉動，是十年來罕見的猛烈的貨幣政策動作。政策當局對未來宏觀經濟下行的擔憂充分體現出來，但是下降利息的作用還沒有出現立竿見影的效果。正如降溫的政策需要累積一樣，反降溫的升溫政策要將企業與居民的情緒點燃，同樣需要時間的積累和政策能量的持續加溫。因此，市場與政策的博奕過程中，降息的預期仍然會持續，直到經濟運行中已經不再因為信用短缺而出現貨幣信用流失的時候。當居民和企業對未來預期還不明朗的時候，當大家對貨幣的需求停留於保證足夠的現金流時候，彼此的信用消失就會表現為流動性下降與貨幣乘數下降的兩重吸納貨幣的作用，降息的效果因此比較正常經濟運行狀態會打折。2008年冬天開始實施的「適度寬松」的貨幣政策第一個大動作降息不僅是為了彌補國內企業與居民的作用消失危機，更是為了彌補國際資本撤離或者撤離預期對市場流動性萎縮的反動作用。在現有外匯管理體制下，如果說2008年上半年貨幣政策是為了應對美元泛濫的推動的人民幣1：6.5倍以上投放而出現的通貨膨脹威脅的從緊舉措，2008年冬天開始的貨幣政策，應當具備反美元迴流而出現的6.5:1通貨緊縮威脅,以美元標價的外資流出多少,央行積極向市場「注入」多少。因此，在降息的同時，放開信貸限制是理所應當的舉動。「適度寬松」的貨幣政策第二個大動作放開信貸額度。從緊政策背景下的信貸額度控制並結合窗口指導，導致了2007年秋天前中國企業流動性緊張。伴積極財政政策的信貸額度放開，不僅是固定資產投資配套資金的需要，也是向企業注入流動性，從而防止企業因流動性不足導致出現的「枯萎病」。出口需求的大幅消失、居民消費無法短期彌補出口需求短缺遺留下來的缺口，必然反向向上游形成需求萎縮鏈條，從而出現PPI與PMI的急速下跌，官方公布的PMI在11月出現急跌，就是實體經濟信用萎縮後，經理人對未來預期的悲觀表現。因此，為應對來自國際的金融危機的威脅，以積極財政政策來抵消外需萎縮，從為生產而生產的第一部類入手，4萬億固定資產投資將基建、有色、鋼鐵、水泥、能源、交通等行業將形成生產需求，這種需求必須有配套資金的支持。我們預期，從2008年冬天開始的高速鐵路為中心的固定資產投資，不僅需要財政資金的支持，更需要持續的流動資金的支持，這種持續的資金需求，必然隨著投資規模因為地方的積極響應而擴大，從而形成對貨幣信貸額度的沖動性需求。

㈨ 嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域 是什麼意思

就是客戶買銀行理財產品的錢不允許投資到房地產行業去，銀行的利潤主要回在於以低的利息吸收存答款，然後高息貸給別人或者銀行自己去投資一些項目來獲取利潤。那麼房地產就屬於一個投資行情，但是屬於高危行業，所以被禁止。

㈩ 投資銀行與投資房產的收益比較

投資銀行？我不明白樓主的意思，是投資銀行股呢還是投資銀行的理財產品還是直接版把權錢存在銀行拿利息。那我就一個一二個來談一下自己的觀點。
首先投資銀行股的話，就很復雜了，選擇什麼樣的股票、怎樣買賣、什麼時候買賣，都是一件說不準的事情，而且股票是種高風險的投資，收益不能保證的，所以沒辦法比較。
投資銀行的理財產品個人覺得是這幾樣中收益最穩定最高的，每個銀行都有自己的特色理財，比如招行的金葵花理財，光大的同贏系列，農行的金穗系列，大同小異，就看你的偏好。
存銀行的定期存款是很普遍的現象，也是最沒有風險的一項。
至於房地產的投資我認為現在的樓市已經趨於泡沫，近幾年內只可能跌不會有太大的漲幅，並且投資房產需要資金巨大並且周期更長，我覺得現在這時候投資是不明智的。

以上均為原創望加分