交易情況修正系數的公式

1. 關於資產評估的房地產資產評估的一道題，不知道修正系數是怎麼算出來的。

修正系數計算公式如下：

修正值=案例成交價 X 交易時間修正系數K1 X 交易情況修正系數K2 X 區域因素修正系數K3 X 個別因素修正系數K4 X 容積率修正系數K5 X 剩餘年期修正系數K6

其中：

交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）

交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）

容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數B

待估宗地與容積率為1 之間修正系數A=容積率為1 時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%

案例宗地與容積率為1 之間修正系數B=容積率為1 時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%

剩餘年期修正系數K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩餘年限)) /(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩餘年限))

(1)交易情況修正系數的公式擴展閱讀：

修正系數的意義：

1、修正系數是指原材料物耗物價的變動、工資增長、勞動生產率的提高製造費用的變動等因素對單位製造成本的影響系數即目標成本.上年平均單位成本X修正系數。

2、此誤差通過實際測量得到,稱為修正系數.系統工作時,通過溫度測量單元可得到當前工作溫圖1精密程式控制電流源系統框圖度,用此工作溫度對應的設定電流值乘以修正系數,即可完成輸出電流的非線性溫度補償,大大提高電流源的輸出精度。

3、式中α稱為修正系數,它是一個不大於1的數,在計算的槽寬大於600m時,可近似地認為α為1.計算的流量與對應的水位就是800m槽寬的水位流量關系的一個點據。

4、(3)式中非均衡誤差ut-1的系數稱為修正系數,表示誤差修正項對△yt的調整速度,在這里可以解釋為上一年度的非均衡誤差以57。

5、K為成新率的影響因素的量化值稱為修正系數.該修正系數不僅對不同系統類別的設備不同即使對同一系統的不同設備來說它們的修正系數也是不同的.設備的修正系數通常有：平均利用小時數的修正系數。

6、A稱為修正系數,它可以寫成:A=12(HD)(LD)arctanLD1+2(hD)-arctanLD1+2(H0D)(13)式中,D=2r0./ZS）qpe－『b（1）屍。

7、比較（2）、（3）、（4）、（5）式有C稱為修正系數.我們規定復述准確率80%以上者為合格.計算合格率稱為復述合格率。

2. 土地出讓年期修正系數 怎麼算

2006年8月31日國務院向各省、自治區、直轄市人民政府、國務院各部委下發了《關於加強土地調控有關問題的通知》，通知要求要在全國范圍內集中開展一次以清理欠繳土地出讓金為重點之一的專項行動。
國務院下發的國發[2001]15號《關於加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批准。對於出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。國土資源部下發的《國有土地使用權出讓合同補充協議有關問題的說明》第二條第八項中規定：對受讓人（開發商）在國有土地出讓期限內，改變《出讓合同》規定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權後，依法重新出讓。這種處理方式，對於尚未進行開發的國有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批准手續後，由受讓人按照批准變更時新舊土地使用條件下該宗地的土地市場差額補交土地使用權出讓金。從上述行政法規和部門規章的規定中，進一步明確了因增加建築容積率後，國有土地受讓人應補繳土地出讓金計算的期日和方法。在審理因增加建築容積率應補交土地出讓金的案件中，在對受讓人應補交的土地出讓金的計算時間和方法上要注意以下四個方面的問題，一是要確定《國有土地轉讓合同》簽訂時約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國有土地用途和使用條件被批准文件的生效日期。三是要按受讓人改變國有土地用途和使用條件被批准文件的生效日期的基準地價，參照改變後的建築容積率，計算出受讓人取得的國有土地使用權新的土地出讓金總額。四是計算出新的土地出讓金總額與簽訂《國有土地轉讓合同》時約定總額的差額就是受讓人（開發商）應當補交的金額。
一般地，按照修正容積率系數計算地價的公式為：

宗地商業地價 = 基準地價×容積率修正系數×商業用地面積

宗地住宅地價 = 基準地價×容積率修正系數×住宅用地面積

宗地地價 = 商業地價 + 住宅地價

例如：政府准備出讓一宗國有土地使用權，有效面積為20000平方米。根據規劃設計條件，該宗地用途為R2、C2(二類居住和二類商業用地)，容積率≤1．5，建築層數≤12，建築高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業建築面積為4500平方米。該區域商業用地基準地價為900元／平方米，居住用地基準地價600元／平方米。計算過程如下：

計算商業用地和居住用地的分攤面積

根據最有效使用原則，估價設定該宗地規劃容積率為1．5。

總建築面積＝20000×1．5＝30000(平方米)

商業用地分攤土地面積＝(4500／30000)×20000＝3000(平方米)

居住用地分攤土地面積＝[(30000-4500)／30000]×20000＝17000(平方米)

計算商業用地和居住用地的地價

假設區域個別因素、期日、開發程度修正系數均為1，商業用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數也為1。當容積率為1．5時，商業用地容積率修正系數為1.3，居住用地容積率修正系數為1．1。

商業用地總價＝900×1．3×3000＝351(萬元)

居住用地總價＝600×1．1×17000＝1122(萬元)

估價結果：

商業用地分攤土地面積：3000平方米；土地單價：900元／平方米；土地總價：351萬元，大寫：人民幣叄佰伍拾壹萬元整

居住用地分攤土地面積：17000平方米；土地單價：600元／平方米；土地總價：1122萬元，大寫：人民幣壹仟壹佰貳拾貳萬元整(註：商業用地使用年限40年，居住用地使用年限70年)。

需要說明的是，各個城市、乃至同城的不同城區的容積率修正系數是不相同的，它的大小和數值的最終確定是由人民政府和國有土地管理部門在該地區的土地定級與估價的技術文件中規定。本文所舉例中的容積率修正系數和基準地價等不具有普遍適用性。因用地面積（以平方米為單位）的絕對數值很大，容積率修系數即使發生很小的變動，都可能使土地出讓金的價格發生很大的變化。

3. 資產評估計算題

這道題，首先確定是用市場法進行計算

市場法的基本公式是

估價對象價格=交易案例房地產價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數

各個修正系數的確定所遵循的原則一定是 評估對象參數/參照案例參數

我們一個一個來看

1、交易案例的成交價29800

2、交易情況無需修正，那麼這一項就是100/100

3、交易日期的修正就要藉助每個月的上漲百分比來計算，通常來說，我們用簡單計算，也就是簡單乘積就可以。以本題為例，自2月1日以來每月上漲4%，2月1日到5月1日是3個月，那麼交易日期的修正就是3*4%=12%，因此這一項的修正就是112/100.

在這個修正問題上也許你會說用計算復利的方法來計算會更好，但是如果你自己算算看的話，差別並不大，所以，用計算單利的方法就可以。

4、區域因素修正系數題目中已經給出了，100/119

5、個別系數我們從題目中看不出來，所以就是100/100

那麼評估價值=298000*100/100*112/100*100/119*100/100=28047元

最大的疑問可能在修正系數分子分母的確定上，尤其是100到底是分子還是分母。在解決這個問題上，記住一個原則，就是以誰為比較基礎誰就是100，千萬別去死背教材上的公式，那個公式要是靠死背是很容易記混的。

4. 房地產估價交易日期修正系數怎麼算

你說的是房地產估價還是土地估價啊 房地產估價市場法中涉及到日期修正，102/100就代表實力價格提前與估價對象兩個月。
土地估價中基準地價估價法中涉及期日修正系數。

5. 房產評估時，影響因素修正裡面的新舊程度是怎麼計算的。

該計算公式如下：
修正值=案例成交價
X
交易時間修正系數K1
X
交易情況修正系數K2
X
區域因素修正系數K3
X
個別因素修正系數K4
X
容積率修正系數K5
X
剩餘年期修正系數K6
其中：
交易時間修正系數K1=(1+地價環比上漲率1%）^(案例交易時間到待估宗地交易時間之間經過的月數）
交易情況修正系數K2=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
區域因素修正系數K3=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
個別因素修正系數K4=待估宗地100/（待估宗地100+案例修正幅度）
容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1
之間修正系數A
/
案例宗地與容積率為1
之間修正系數B
待估宗地與容積率為1
之間修正系數A=容積率為1
時修正系數X（待估宗地容積率-1）/0.1X9%
案例宗地與容積率為1
之間修正系數B=容積率為1
時修正系數X（案例宗地容積率-1）/0.1X9%
剩餘年期修正系數K6=(1-（1+土地還原利率）^(-待估宗地剩餘年限))
/(1-（1+土地還原利率）^(-案例宗地剩餘年限))
望採納

6. 資產評估市場法交易時間如何修正的

匆忙解答 更待完善
交易時間修正系數根據價格指數比確定，閱歷未及其他修正方法。專

評估基屬准日價格/可比實例價格=評估基準日價格指數/可比實例交易時價格指數

交易時間修正系數=基準日價格指數/案例交易時間價格指數
價格指數根據適當物價變化比率(如,房地產上漲率)確定

例:
現選取一可比房地產實例，成交價格為6 000元/平方米，成交日期為2006年7月。假設2006年1月至2007年7月，該類房地產價格每月比上月上漲1%，2007年7月至2008年1月，該類房地產價格每月比上月下降0.2%，則對該可比實例進行交易日期修正後基準日2008年1月的房地產價格修正系數為:

P/6000=(1+1%)^12X(1-0.2%)^6=交易時間修正系數

7. 對於修正指數曲線,若數據點為21個,則計算系數b時應開幾次方

修正值=案例成交價 X交易時間修正系數K1 X 交易情況修正系數K2 X 區域因素修正系數K3 X 個別因素修正系數K4 X 容積率修正系數K5 X 剩餘年期修正系數K6
其中：交易時間修正系數K1=(1+1%）^(12個月）
交易情況修正系數K2=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）
區域因素修正系數K3=100/（100+0）=1（計算公式中忽略了1）
個別因素修正系數K4=100/（100-1）=100/99
容積率修正系數K5=待估宗地與容積率為1 之間修正系數A / 案例宗地與容積率為1 之間修正系數B
待估宗地與容積率為1 之間修正系數A=容積率為1 時修正系數R+（1.7-1）/0.1X9%
案例宗地與容積率為1 之間修正系數B=容積率為1 時修正系數R+（1.6-1）/0.1X9%
則：容積率修正系數K5=A/B
=(R+（1.7-1）/0.1X9% ) / R+（1.6-1）/0.1X9%
= (R+7X9%) / (R+6X9%)
=(R+63%) / (R+54%)
因為一般容積率為1時不需要修正，即當容積率為1時其修正系數為100%，則上式：
=(100%+63%) / (100%+54%)
=163 / 154
剩餘年期修正系數K6=(1-（1+6%）^(-50)) /(1-（1+6%）^(-45))
（此處需要注意次方數負數相當於分母。）

8. 關於資產評估的 計算題 (求高人講解呀！！！不會做呀！！）

1..(1)被評估機組的現時全新價格最有可能為24萬元人民幣：30萬元×80%=24萬元。
(2)該機組的成新率=[8÷(5+8)]×100%=61.54%。
(3)設備的評估值=24萬元×61.54%=14.77萬元。

2.現時采購價=5×（1+20%）=6（萬元）
現時運輸費=0.1×（1+1）=0.2（萬元）
安裝、調試費=0.3×（1+40%）+0.1×（1+15%）=0.535（萬元）
被評估機床原地續用的重置全價=6+0.2+0.535=6.735（萬元）

3.年凈超額運營成本為=60×（1-40%）=36（萬元）
X設備的超額運營成本=36×[1-（1+10%）-5]/10%=136.47（萬元）

4.前5年企業稅前凈收益的現值為：
181.47（萬元）
穩定期企業稅前凈收益的現值為：55/10%/（1+10%）5=341.51（萬元）
企業稅前凈收益現值合計為：181.47+341.51=522.98（萬元）
該企業的評估值為：522.98×（1-40%）=313.79（萬元）

5.、（1）A宗地容積率地價指數為105，甲宗地的容積率地價指數為110。
（2）交易情況修正系數為100÷101或0.99
交易時間修正系數為108÷102或1.06
區域因素修正系數為100÷98或1.02
個別因素修正系數為100÷100或1
容積率修正系數為105÷110或0.95
（4） 參照物修正後地價＝780×（100÷101）×（100÷98）×（100÷100）
×（105÷110）×（108÷102）
796.47

9. 基準地價系數修正法中的期日修正系數怎麼算

其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj 式中：

1、V：土地價格。

2、V1b：某一用途土地在某一土地級上的基準地價。

3、∑Ki：宗地地價修正系數。

4、Kj：估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數。

此公式適宜用於政府已公布基準地價且基準地價修正體系較為完善的地區。可在短時間內大批量進行宗地地價評估，一般在宗地地價評估中不作為主要的評估方法，而作為一種輔助方法。

(9)交易情況修正系數的公式擴展閱讀：

基準地價更新與平衡是一項應用性強的工作。城市基準地價是由政府土地管理的有關部門通過科學的方法確定的，主要體現為以下幾個作用：

1、顯示中國城鎮土地在已有利用過程中所能產生的各類經濟收益，同時也按價格標准顯示城市土地質量的優劣程度。

2、為各級政府在土地使用權有償出讓時提供依據，同時也可為土地使用權在土地使用者之間轉讓時提供參考依據。

3、各地價區段及不同用途的基準地價水平，也對國家加強土地市場的管理、實現土地資源的合理配置，使有限的城市土地發揮最大的經濟和社會效用創造了條件。

4、為政府徵收土地稅費提供客觀依據。基準地價既可為土地使用稅的徵收提供主要依據．也可為土地增值稅的徵收提供計算增值量的重要方法。

5、國家和各級政府可以依據基準地價制定出靈活的地價政策，通過地價的差別和調整引導或控制各類經濟社會活動，落實城市規則、經濟發展戰賂和產業政策。

6、基準地價的確立可進一步促進地價體系的建立和完善、也有利於進一步完善中國的國民經濟統計和核算體系。