并购基金管理办法

① 私募投资基金监督管理暂行办法的征求意见稿起草说明

《私募投资基金监督管理暂行办法（征求意见稿）》起草说明
一、《办法》制定的背景
新修订的《证券投资基金法》首次将非公开募集证券投资基金纳入调整范围，根据法律授权，我会应当就非公开募集证券投资基金即私募证券基金制定相应的管理办法。2013年6月，中央编办发布通知，明确将包括创业投资基金在内的私募股权基金的管理职责赋予我会，我会负责组织拟订监管政策、标准和规范等。据此，我会在反复调研论证基础上，草拟形成了《私募投资基金管理暂行条例（草案）》（以下简称“《条例》”），并在征求国务院有关部门意见后于今年年初上报国务院。目前，国务院法制办正在积极办理过程中。
2014年5月发布的《国务院关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》（国发[2014]17号）（以下简称“新国九条”）中明确提出发展私募投资基金，并要求按照功能监管、适度监管的原则，完善股权投资基金、私募资产管理计划、私募集合理财产品、集合资金信托计划等各类私募投资基金产品的监管标准。考虑到《条例》出台还有个过程，为适应私募证券基金和私募股权基金监管需要，促进各类私募基金健康规范发展，落实新国九条的要求，我们研究起草了《私募投资基金监督管理暂行办法（征求意见稿）》（以下简称“《办法》”），拟以证监会部门规章形式发布实施。
二、《办法》主要内容
《办法》共四十一条，分为总则、登记备案、合格投资者、资金募集、投资运作、行业自律、监督管理、关于创业投资基金的特别规定、法律责任及附则十章。
（一）关于调整范围
根据《证券投资基金法》、新国九条和中央编办通知的规定，结合我会监管职能，《办法》将私募证券基金和私募股权基金，以及市场上以期货、期权、艺术品、红酒等为投资对象的其他种类私募基金均纳入调整范围，将私募基金的投资范围明确为“包括买卖股票、股权、债券、期货、期权、基金份额及投资合同约定的其他投资标的”。
鉴于除契约型私募基金外，很多以公司、合伙企业形式运作的机构从事类似私募基金的业务，《办法》还明确“非公开募集资金，以进行投资活动为目的设立的公司或者合伙企业，资产由基金管理人或者普通合伙人管理的，其投资活动适用本办法”（第二条）。
为落实《证券投资基金法》确立的统一功能监管原则，以及新国九条关于按照功能监管原则完善各类私募投资基金监管标准的要求，《办法》还明确：“证券公司、基金管理公司、期货公司及其子公司从事私募基金业务适用本办法。”
（二）关于登记备案
在基金管理人登记环节，《办法》要求各类私募基金管理人均应当向基金业协会申请登记，并根据基金业协会相关规定报送基本信息，基金业协会在申请材料齐备后以网站公告形式办结登记手续（第七条）。
在基金备案环节，考虑到私募证券基金、私募股权基金和创业投资基金等在投资对象、运作方式等方面的差异，《办法》要求基金管理人应当根据私募基金的主要投资方向注明基金类别；采取委托管理方式的，应当报送委托管理协议。委托托管机构托管基金资产的，还应当报送委托托管协议（第八条）。
为防止机构利用登记备案信息进行增信，《办法》规定基金业协会公告的登记备案信息，不构成对私募基金管理人投资能力、持续合规情况的认可；不作为对基金资产安全的保证(第九条)。
为便于社会公众及时获悉丧失主体资格的基金管理人的信息，《办法》要求私募基金管理人依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产的，限期向基金业协会报告，基金业协会应当及时注销基金管理人登记并予以公告（第十条）。
（三）合格投资者
《办法》明确私募基金应当向合格投资者募集，且单只私募基金的投资者人数累计不得超过法律规定的特定数量（第十一条）。
《办法》参考境外合格投资者标准，结合我国的实际情况，规定合格投资者是指具备相应风险识别能力和风险承担能力，投资于单只私募基金的金额不低于100万元且符合下列相关标准的单位和个人：（1）净资产不低于1000万元的单位；（2）个人金融资产不低于300万元或者最近三年个人年均收入不低于50万元（第十二条）。此标准比目前市场上的资金信托计划、证券公司资产管理计划、基金管理公司特定客户资产管理计划的投资者标准要高，但在最低投资金额方面比2011年发布的《关于促进股权投资企业规范发展的通知》等配套文件中规定的投资者对单只股权投资基金1000万元的最低认购金额明显要低。
拟定上述标准的主要考虑是：合格投资者标准过低容易将不具备风险识别能力和承担能力的公众投资者卷入其中，进而引发非法集资。由于采取了资产规模或收入水平和对单只基金最低认购额的双重标准，相比仅从对单只基金最低认购额来把握合格投资者标准更加全面，因此，对单只基金最低认购额的标准没有简单参照以前发展改革委的过高标准。对于个人投资者，《办法》分别从金融资产规模和收入水平两个维度进行规定，也为今后具有稳定高收入的群体参与私募基金留有空间。
此外，考虑到一些机构投资者和管理人的内部关系人等具备专业能力，并能够识别和承担风险，《办法》参考国内资产管理行业的现有规定和境外经验，将四类投资者视为合格投资者：一是社保基金、企业年金、慈善基金；二是依法设立并受国务院金融监督管理机构监管的投资计划；三是投资于所管理私募基金的私募基金管理人及其从业人员；四是中国证监会认定的其他投资者（第十三条）。
（四）关于资金募集
《办法》就资金募集作了以下规定：一是不得向合格投资者之外的单位和个人募集资金，不得通过公众传播媒体、报告会、短信、微信、散发传单和张贴布告等方式向不特定对象宣传推介；二是不得向投资人承诺投资本金不受损失或者承诺最低收益；三是做好投资者适当性管理，通过问卷调查方式，对投资者的风险识别能力和风险承担能力进行评估，并对基金进行风险评级，向合格投资者说明；四是对投资者提出要求，要求如实填写风险调查问卷，如实承诺资产或者收入情况，提供虚假信息的，要承担相应责任；五是投资者确保委托资金来源合法，不得汇集他人资金投资私募基金（第十四至十九条）。
（五）关于投资运作
《办法》要求私募证券基金管理人募集资金，应当签订基金合同、公司章程或者合伙协议。基金合同应当符合《证券投资基金法》规定的必备内容；对于其他种类私募基金，基金合同也应当参照《证券投资基金法》的相关规定，明确约定各方当事人的权利、义务和相关事宜（第二十条）。
在基金托管方面，《办法》根据私募基金的特点和《证券投资基金法》，未强制要求私募基金进行托管安排。但为保障基金财产安全，要求除基金合同另有约定外，私募基金财产应当由基金托管人进行托管；不进行托管的，应当在基金合同中明确保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制（第二十一条）。
在投资环节，为有效防范利益冲突，《办法》规定私募基金管理人应当在不同基金之间建立相互独立的投资决策流程和防火墙制度（第二十二条）。
为切实保护投资者权益，《办法》对私募基金管理人、托管人、销售机构及其他私募服务机构及其从业人员从事私募基金业务提出了相应的规范性要求，列举了禁止从事的行为（第二十三条）。
在信息披露方面，《办法》要求如实披露基金投资、资产负债、投资收益分配、基金承担的费用和业绩报酬、可能存在的利益冲突情况以及可能影响投资者合法权益的其他重大信息，不得隐瞒或者提供虚假信息，并规定信息披露规则由基金业协会另行制定（第二十四条）。
在信息报送方面，《办法》要求私募基金管理人根据基金业协会规定，及时填报和定期更新相关信息。考虑到对冲基金和并购基金往往会运用杠杆，有可能引发系统性金融风险，要求私募基金还应当报告杠杆运用情况。发生重大事项的，应当在10个工作日内向基金业协会报告，并应当在规定时间内向基金业协会报送年度财务报告和所管理私募基金年度投资运作基本情况（第二十五条）。
此外，还对重要资料的保存作了规定（第二十六条）。
（六）关于行业自律
为加快建立行业自律机制，《办法》就行业自律作出了一系列规定：一是规定基金业协会应当建立登记备案信息系统。鉴于私募基金信息相对敏感，《办法》要求基金业协会对基金管理人及其管理的基金信息予以严格保密（第二十七条）。二是建立与证监会及派出机构和其他相关机构的信息共享机制（第二十八条）。三是规定了基金业协会在制定规则、执业检查和纪律处分方面的职权（第二十九条）。四是建立投诉处理机制，进行纠纷调解（第三十条）。
（七）关于监督管理
在监督检查方面，《办法》规定证监会及派出机构对相关机构开展私募基金业务情况，进行统计监测和检查，并有权依法采取措施（第三十一条）。
在诚信管理方面，《办法》规定证监会将私募基金管理人及其从业人员诚信信息记入证券期货市场诚信档案数据库；根据私募基金管理人的信用状况，实施差异化分类监管（第三十二条）。
在行政监管措施方面，《办法》规定证监会及派出机构可以对违法违规的私募基金管理人、私募基金托管人、私募基金销售机构及其他私募服务机构及其从业人员采取责令改正、监管谈话、出具警示函、公开谴责等行政监管措施（第三十三条）。
（八）关于创业投资基金的特别规定
创业投资基金是股权投资基金的一个特别种类，由于其主要投资小微企业，属于市场失灵的领域，世界各国均通过特别立法，一方面明确财税扶持政策，另一方面对其投资领域进行监管引导，以确保政策目标实现。例如，2010年美国在将私募基金纳入统一立法监管后，2011年又发布规则，对创业投资基金实行差异化监管。2011年欧盟发布《另类投资基金管理人指令》，2013年4月又专门发布《创业投资基金管理规则》。
借鉴国际经验，《办法》为创业投资基金专章作了特别规定：一是参照国际通行定义和2005年十部委联合发布的《创业投资企业管理暂行办法》，对创业投资基金作了界定；二是规定鼓励和引导创业投资基金投资创业早期的小微企业，并从衔接已经建立的创业投资政策扶持机制考虑，规定享受国家财政税收扶持政策的创业投资基金，其投资范围应符合国家相关规定；三是明确基金业协会对创业投资基金实行差异化行业自律和会员服务；四是明确证监会对创业投资基金在投资方向检查等环节采取区别于其他私募基金的差异化监督管理，而且规定在账户开立、发行交易和投资退出等方面，为创业投资基金提供便利服务（第三十四至三十七条）。
对除创业投资基金外的其他股权基金，因其已属于市场充分有效的领域，故国际通行做法是完全交由市场进行调节，政府对其实施必要法律监管的目的主要是防范非法集资、利益输送和因过度运用杠杆而导致系统性金融风险。虽然除创业投资基金外的其他私募股权基金与私募证券基金相比，在投资运作和风险控制机制上有差异，但这些差异都是市场自发形成的结果，政府不宜人为干预。所以，世界各国在为私募基金立法时，均不区分私募证券基金和私募股权基金。
考虑到《办法》作为部门规章，无法规定促进私募股权基金发展政策措施以及创业投资基金税收优惠政策等涉及其他部门职责的相关内容，因此，证监会拟另行与相关部门沟通，推动促进私募基金健康发展的政策措施早日出台。
（九）关于法律责任
考虑到《办法》的调整范围涵盖各类私募基金，《办法》根据各类私募基金的一般特点，在部门规章权限内，明确了相应处罚。对违反《办法》规定，情节严重的，我会可以对有关责任人员采取市场禁入措施（第三十八条至三十九条）。对于私募证券基金，鉴于《证券投资基金法》已规定了相关罚则，《办法》特别明确：私募证券基金管理人及其从业人员违反《证券投资基金法》有关规定的，按照《证券投资基金法》的有关规定进行处罚（第四十条）。
三、关于《办法》的实施
根据“法不溯及既往”的原则，对《办法》实施前的私募基金，其投资运作依照原有基金合同执行；《办法》实施后的私募基金，其投资运作应当依照《办法》规定执行。

② 证券公司直接投资业务规范的第三章 直投基金的特别业务规则

第十九条直投子公司及其下属机构可以设立和管理股权投资基金、债权投资基金、创业投资基金、并购基金、夹层基金等直投基金，以及以前述基金为主要投资对象的直投基金。
第二十条直投子公司及其下属机构设立直投基金，应当以非公开的方式向合格投资者募集资金；直投基金的投资者不得超过二百人。直投子公司及其下属机构不得向不特定对象宣传推介，亦不得采用广告、公开劝诱或变相公开方式募集资金。前款所称合格投资者，是指具备充分的风险识别、判断和承受能力且认购金额不低于人民币一千万元的个人、法人机构或专业从事股权投资或基金投资业务的有限合伙企业；合格投资者为前述有限合伙企业的，该有限合伙企业的有限合伙人应当为认购金额不低于人民币一千万元的法人机构。直投子公司及其下属机构的投资管理团队进行跟投的，不受此限制。第二十一条证券公司、直投子公司及其下属机构不得以任何方式对直投基金或者直投基金的投资者的投资收益或者赔偿投资损失做出承诺。第二十二条直投子公司及其下属机构应当加强投资者适当性管理，确立了解投资者投资经验、收益预期和风险承受能力的程序和方法，明确合格投资者的筛选标准，公平对待潜在投资者，审慎确定适当的资金筹集对象。第二十三条直投子公司及其下属机构可以自行管理或设立基金管理机构管理直投基金。直投子公司及其下属机构设立基金管理机构管理直投基金的，直投子公司及其下属机构应当持有基金管理机构51%以上的股权或出资，并拥有管理控制权。基金管理机构的组织形式应当是有限合伙企业或公司制企业。第二十四条直投基金的资金应当交由负责客户交易结算资金存管的商业银行、证券登记结算机构或经中国证监会认可的证券公司等其他资产托管机构托管。
第二十五条 直投基金可以按照规定在证券公司柜台市场、中国证券业协会机构间报价与转让系统等中国证监会认可的交易场所进行募集、转让。
第二十六条直投子公司及其下属机构完成直投基金的首轮募集或者签订受托管理第三方募集设立的直投基金的协议后十个工作日内，直投子公司应当向协会备案。申请备案时，应提交下列材料：（一）直投基金备案申请书；（二）直投基金招募说明书；（三）直投基金章程或合伙协议；（四）直投基金管理机构章程或合伙协议；（五）直投基金认缴承诺书；（六）直投基金委托管理协议、托管协议；（七）直投基金募集合法合规情况说明；（八）直投子公司及其下属机构、直投基金遵守法律法规及本规范的承诺；（九）协会要求的其他材料。前款所称直投基金完成首轮募集是指直投子公司或其关联方之外的其他投资者完成对直投基金的首次出资且直投基金就此完成工商登记。第二十七条直投基金备案申请书应当载明直投子公司及其相关下属机构的名称、设立日期、联系方式、组织形式、管理资产规模、人员构成，直投基金与直投子公司及其下属机构、证券公司之间以及设立或管理的不同直投基金之间的风险隔离、利益冲突防范措施。第二十八条直投子公司可以通过纸质或者电子方式向协会报送备案材料。备案材料完备并符合规定的，协会自受理材料之日起十五个工作日内予以确认。备案材料不完备或不符合规定的，协会自受理之日起十个工作日内，一次性告知直投子公司需要补正的全部内容。直投子公司应当在接到补正通知后两个工作日内补正。直投子公司按照要求补正的，协会自受理之日起十五个工作日内（补正的时间不计算在内）予以确认。第二十九条直投基金应当由会计师事务所进行年度审计并对其估值方法和估值结果进行复核。第三十条直投基金应当根据基金法律文件的约定，向投资者披露基金的相关信息。

③ 有私募基金 物业并购基金的渠道吗

如果以2010年为元年开始算起的话，人民币房地产基金已经进入了第五年，尽管期间金融环境以及政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金已经的确开始倔强成长。有了领先国内近20年的美国等发达国家作为参照，我国私募房地产基金的未来其实并不模糊，但是由于金融改革前景的不确定性，我国私募房地产基金的成长脚步还不太让人看得清，至少在中短期内，国内地产基金产品仍将落后国际不小的差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。投退渠道多元化
从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然当道，但地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：1、商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的偏爱，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化；2、养老地产：在我国逐步迈入老龄化社会的背景下，不少房地产公司开始战略转型涉足养老地产，作为融资工具，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影；3、产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，美国REITs产品市场份额中产业地产占据重要权重，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个新兴投资领域，目前除了国际机构普洛斯、嘉民集团等，部分本土基金也开始涉足产业园区和物流园区投资。我们认为其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现资本市场对接。

从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等产品，通过将物业打包上市，在进入证券市场流通，凯德置地的地产开发模式即是最好的示范。当前中国的私募房地产基金退出方式较为单一，大多是通过大股东回购、项目清算等退出，在面临市场调整去化率下降时，基金管理人及投资者都只能素手无策。而近期以来，国内资产证券化开始起步，海印股份等多个地产公司开始尝试通过资产证券化进行融资，虽然目前国内正在尝试的资产证券化离国际上真正的资产证券化产品仍有较大差距，但相信未来借助国内资产证券化等渠道的兴起，国内人民币房地产基金将迎来更多元化的退出渠道以及流通活力。
股权，夹层投资成主流
目前市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权与债权结合的过渡模式。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，在国内资本市场并不受欢迎。

结合前文判断，当LP构成趋于成熟、基金管理公司更加注重团队以及品牌的内生性建设，势必将带来整个基金行业投资策略的变革。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。事实上统计数据已经开始显示，私募房地产基金股权投资比例正逐步上升，“明股暗债”的阴影将逐步淡化，而部分国内基金如河山资本和盛世神州已开始尝试“去债权化”，朝完全股权投资模式演变。
大资管时代合作契机
自2012年5月以来，中国的资产管理行业迎来了一轮监管放松、业务创新的浪潮。新一轮的监管放松，在扩大投资范围、降低投资门槛，以及减少相关限制等方面，均打破了证券公司、期货公司、证投基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒，使资产管理行业进入进一步的竞争、创新、混业经营的大资管时代。在这样的金融格局下，行业之间壁垒的减少为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，在未来法律限制进一步放宽的假设前提下，险资、养老金、证券公司等都可以通过其资管业务投资私募房地产基金，未来房地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。

通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。在退出阶段，传统的回购和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所代替，比如资产证券化和REITs。想的更远一点，随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起，未来私募房地产基金完全可能和这些渠道合作，产品的购买和兑付将更加便捷，而基金的门槛也可能因此下降，总而言之，技术驱动以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。
险资入注主导LP机构化
国际房地产私募基金的资金来源绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余来自于个人和基金合伙人，相形之下，我国私募房地产基金市场由于存在较多的限制，机构LP的参与度较低，而散户LP的占比很高。根据国际私募房地产基金的经验以及结合投资人资产配置的实际因素，机构投资人成为人民币房地产基金未来主要资金来源是不可逆转的趋势，尤其是以养老金、险资为主体的机构投资者，长期以来只能投资银行的存款，更需要多元化的投资窗口，近期保险公司投资不动产的细则出台，为未来人民币房地产基金 LP市场带来了曙光，国寿、平安、生命、阳光等保险公司皆纷纷加强了房地产方面的投资，凸显险资和养老金为主体的机构投资者入市预期临近，投资人结构的改变将主导整个行业的迅速发展和成熟。

管理重心向团队品牌变迁
前文已经提到，国内的房地产基金大多附属于房地产开发商，对外部项目采取审慎和逐步开放的态度，这与打造国外独立品牌的房地产基金完全不同，因此，房地产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道并不为过，但这样的模式对于打造一个持久基金品牌并无益处，项目式的开发周期对基金的管理团队也会造成波动。过去两年房地产基金的爆发，可能更多地需要归因于国内房地产市场融资手段的转移而非独立房地产基金管理人的崛起，在混乱的大环境下，房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力也就很难得到凸显。

从国际经验来看，基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力，并为投资人创造与风险相适应的回报，开始真正形成一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决条件，这点是和其他资本市场品种无异的。在美国，一个标准的房地产基金，可以同时持有多个项目，通过各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的配置，让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来，实现风险收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是对投资品类进行合理组合，而这需要长期积累的专业判断。因此，一个基金经理曾经管理过的基金个数、基金规模以及收益率就成了投资人挑选基金的首要条件。根据Preqin统计，全球私募房地产基金的管理人中，有三成以上的管理人有4个以上的基金管理经验，其中2%的管理人曾经管理过15个甚至更多的私募房地产基金。
监管制度趋于完善
相对于我国房地产投资基金的百花争鸣，相关法律法规却相当滞后，在我国现有相关法律下，适用于房地产私募基金的法律仅仅有《合伙企业法》、《产业投资基金试点暂行办法》等较为宽泛的条款，而没有针对性的文件，导致对于私募房地产基金运营过程解释力度和约束性较差，经过近3年的快速发展，不少问题和风险已经开始暴露。今年1月国务院办公厅发布的107号文即《关于加强影子银行业务若干问题的通知》中明确指出，规范发展私募投资基金业务。要按照不同类型投资基金的本质属性，规范业务定位，严禁私募股权投资基金开展债权类融资业务，文件的公布意味着管理层对于当前私募房地产基金的监管开始起步，有助于遏制当前地产基金市场较为扭曲的“明股实债”模式。我们认为当前我国私募房地产基金无序发展的状态不可持续，未来必将面临越来越严苛的监管制度。

从国外私募地产基金的发展经验来看，法律法规都是随着行业的扩张而逐步健全，尤其是在08年金融危机之后，各国金融监管改革方案普遍加强了对私募基金的监管，核心在于增加私募基金透明度以及控制发行风险，普遍做法为要求私募基金管理人在相关监管机构注册，并且定期向受益人披露详尽投资信息。其中美国的证券法律制度最值得国内借鉴，2010年7月美国通过的Dodd-Frank金融监管改革法案，明确规定将私募基金纳入到法律监管范畴，同时法案第四部分专门针对私募基金规定了若干具体监管规则，私募基金管理人必须在SEC通过考试而通过注册。
行业整合并购大潮
从成熟市场经验来看，历次行业周期波动时期，都是行业并购的窗口期，美国、日本以及香港市场，都在波动中成就了诸多伟大企业。当前我国房地产行业正进入更加深化的调整周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出房地产行业的决心和真实性更强，同时，由于土地成本的居高不下也使得房企股权的相对价值更加凸显，在此背景下，2014年以来已宣布的地产并购交易总金额接近过去三年的总和，行业并购大潮已然来临。另一方面，当前行业融资渠道虽然有所拓宽，但整体资金状况仍不容乐观，再融资虽然开启但龙头企业仍然受限，银行贷款、信托等渠道也均受限于政策因素，短期内难以在并购市场上施展拳脚。而且传统融资渠道往往只有单一的融资功能，而并购基金则兼具融资和管理双重功能，拥有一定的优势。因此在并购周期中，基金的引入是一种必然。

2012年是中国房地产并购基金发展的元年。2012年4月信达系试水组建百亿规模的房地产并购基金，收购标的集中于不良房地产信托产品。10月香港永信资本拟在西部地区设立200亿元规模的房地产并购基金，主要用于收购西部地区的房地产企业，同时投资四川的农业、旅游业和高科技产业。近期，德信资本与天朝集团合作成立并购基金，基金规模5000万元，专门用于深圳市横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”并购项目的实施。目前国内的并购基金多限于项目层面，主要为项目收购提供资金支持，未来类似于黑石的股权并购型基金或是大势所趋。
行业洗牌加速利率和理化
我国房地产基金过去赖以生存的宽松土壤也正发生变化，除了监管制度方面的趋严，另一挑战主要在于房地产行业融资环境的回归，上市公司再融资重新开放，优先股开始试点都意味着房地产融资渠道的正常化，导致房地产基金面临更多的竞争压力，行业内部的洗牌重构的信号已经开始显现，基金管理流程更完善、拥有更好的品牌背书，能通过产品结构设计拿到更便宜的钱的地产基金将具备更好的发展前景和投资人认可，而项目型、关注于投机的地产基金将逐渐被边缘化。总体来看，在经历了3年的高增速以后，随着监管门槛的提升以及资金分流压力，地产基金扩张规模增速逐步下行是大趋势，而在房地产基金的品牌以及行业的集中度有望快速提升

另一方面，地产基金生存环境的改变也将助推行业收益率合理化。从我国目前普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地产融资渠道的狭窄，另一方面也由于当前开发商的高利润率足以支撑该成本。从美国地产基金历史来看，美国地产机会型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及本土地产逐步复苏，收益率开始逐年下降。从宏观层面看，央行定向宽松等一系列货币政策初见成效，社会融资成本的下行趋势已逐步确立，房地产行业也有望从中受益。从行业环境看，房企利润率下行趋势已现，可选择融资渠道也逐步回归。这些因素将共同助推国内地产基金收益率逐步下降，向合理水平回归。

④ 内部创业举措可包括创业投资创业并购和什么

内部创业举措可包括创业投资创业并购和什么．什么是私募基金？

答：根据《私募投资基金监督管理暂行办法》（证监会令第105号，以下简

称《办法》）的规定，私募基金是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。

2．私募基金的投资范围有哪些？

答：根据《办法》的规定，私募基金可投资于股票、股权、债券、期货、期

权、基金份额以及投资合同约定的如红酒、艺术品等其他投资标的。

3．私募基金的组织形式有哪几种？

答：私募基金根据组织形式可以分为：

1.契约型基金。指未成立法律实体，而是通过契约的形式设立私募基金，基

金管理人、投资者和其他基金参与主体按照契约约定行使相应权利，承担相应义务和责任。

2.公司型基金。指投资者依据《公司法》，通过出资形成一个独立的法人实

体—基金公司，由基金公司自行或者通过委托专门的基金管理人机构进行管理，投资者既是基金份额持有者又是基金公司股东，按照公司章程行使相应权利、承担相应义务和责任。

3.合伙型基金。指投资者依据《合伙企业法》，成立投资基金有限合伙企业，由普通合伙人对合伙债务承担无限连带责任，由基金管理人具体负责投资运作。

4．私募基金的管理类型有哪几种？

答：私募基金的管理类型主要有：

1.自我管理。指以有限责任公司、股份有限公司形式设立的公司型基金，通

过组建内部管理团队实行自我管理。

2.委托管理。指采取委托管理方式将资产委托私募基金管理人进行管理。

3.顾问管理。指私募基金管理人通过担任投资顾问的方式为信托公司、券商

资管、 QFII 等管理资产。

5．私募基金根据投资方向可分为哪几种类型？

答：私募基金根据投资方向可以分为：

1.主要投资于公开交易证券的私募证券投资基金；

2.主要投资于非公开交易股权的私募股权投资基金（包括创业投资基金）；

3.主要投资于艺术品、红酒等特定商品的其他私募投资基金。

6．私募证券投资基金有哪几种类型？

答：私募证券投资基金的类型主要有：

1.股票类基金。主要投资于股票。

2.债券类基金。主要投资于标准化的债券、非标准化的债券如委托贷款等。

3.货币市场基金。主要投资于货币市场工具。

4.混合类基金，投资标的包括股票、债权、货币市场工具但无明确的主要投

资方向。

5.资产证券化基金。主要投资于房地产、商品、贷款等资产证券化产品。

6.衍生品基金。主要投资于期货、期权等金融衍生品。

7.多资产基金。无限定的主要投资标的，主要投资股票、债权和货币市场工

具外的其他金融产品。

8.对冲基金（或绝对收益基金）。基金合同不限制投资标的，也不跟踪业绩

比较基准，以为客户提供绝对收益作为投资策略。

9.基金中的基金（FOF）。投资于其他证券投资基金、证券公司专项资产管理

计划、商业银行理财计划、集合资金信托计划等金融监管部门批准或备案发行的金融产品。

7．私募股权投资基金有哪几种类型？

答：私募股权投资基金的类型主要有：

1.成长基金。投资于成长阶段企业。

2.并购基金。主要以控股方式投资于处于稳定成长期的企业，这些企业通常

可以提供连续三年以上的反映盈利能力或潜力的财务报表，通过企业内部重组和行业整合来帮助被收购企业确立市场地位。

3.重整基金。专注于为陷入财务危机的企业提供财务拯救。

4.夹层基金。通常以股债结合的形式投资处于稳定成长期而上市之前的企业。

5.房地产基金。直接投资于房地产相关项目以获取收益。

6.基础设施基金。投资于基础设施项目。

7.母基金。投资于其他基金、集合计划、专项资金等。

8．什么是创业投资基金？我国对创业投资基金有何扶持政策？

答： 创业投资基金是股权投资基金的一个特别种类，主要投资未上市创业企

业普通股或可转换为普通股的优先股、可转换债券等权益的股权投资基金。由于创业投资基金主要投资中小微企业的创业阶段，属于市场失灵的领域，因此世界各国均通过特别立法，一方面明确财税扶持政策，另一方面对其投资领域进行引导，以确保政策目标实现。我国对创业投资基金的扶持政策包括：在财税方面，税务总局于 2009 年印发了《关于实施创业投资企业所得税优惠问题的通知》（国税发〔2009〕87 号），对创业投资基金的财政扶持政策进行了规定；在监管方面，中国证监会及其派出机构对创业投资基金在投资方向检查等环节，采取区别于其他私募基金的差异化监督管理，在账户开立、发行交易和投资退出等方面，为创业投资基金提供便利服务；在自律管理方面，中国基金业协会在基金管理人登记、基金备案、投资情况报告要求和会员管理等环节，对创业投资基金采取区别于其他私募基金的差异化行业自律，并提供差异化会员服务。

9．推动私募基金行业发展有什么意义？

答：推动私募基金行业发展的意义主要有：

一是有利于促进经济结构调整和产业转型升级，服务实体经济发展；

二是有利于促进创新、创业，推进创新型国家建设；

三是有利于培育新型投资主体，满足日益增长的居民财富管理需求；

四是有利于促进直接融资发展，优化金融资源配置，促进多层次资本市场发

展。

10． 私募基金登记备案的主要法规依据是什么？

答：私募基金登记备案的主要法规依据有：

1.《证券投资基金法》第九十条“担任非公开募集基金的基金管理人，应当

按照规定向基金行业协会履行登记手续，报送基本情况”；

2.《办法》第七条“各类私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，向基

金业协会申请登记”、第八条“各类私募基金募集完毕，私募基金管理人应当根据基金业协会的规定，办理基金备案手续。”；