上海商住楼的投资价值

⑴ 70年商住两用楼是否值得购买

提问者请提供下列参考条件：地段？交通？物业费？取暖制冷方式？水电费标准？开发商资质？物业公司资质？硬件标准：1梯几户？电梯品牌？大堂装修标准及层高？有无前台？旁边是否有地标性建筑（商场、公园、景点等）项目周边半径500米内建筑功能？房间面宽？进深？层高？
最后：收房是否签署经营性用房变更申请书？
搞明白了，您自己就知道值不值得买了.

⑵ 在上海浦东的陆家嘴区域， 买一套150万元的商住楼，30年后能升到什么价位 30年后能够卖到40

l5○万在陆家咀能买到么？150万只能在内环内买一室户，而且陆家咀是宝地。

⑶ 投资哪些商办较有价值

房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和，而支撑房价的五大支柱性配套设施就是教育，医疗，交通，商业，产业。所以，围绕这五大支柱就是我给大家寻找价值洼地的基本方法。

不同房产的配套侧重点会有不同，而决定住宅价值的的主要是教育，医疗，所以我带领会员们布局的全部是有优质学校医院的房产。

同样道理，决定商住商办价值的侧重点是交通和产业，因为商住商办的未来接盘侠一定是公司和年轻人。

决定商住商办投资价值的三个价值点。

首先，就是一定要选择在交通便利的地方。

商住两用商办的最大优势就是出租回报率高，尤其跟纯住宅相比，商住两用商办的出租回报率平均达到4%，要远远超过成熟纯住宅的1.5%的回报，或者让那些八年租不出去的远郊区或者河北住宅的负回报（租金为零但是物业取暖还要一分不少的交着）的住宅无地自容尤其是地铁出口，高速出口，高铁车站边上的商办就是商办中的皇冠或者非常偏僻，那么你的合同谈不成，这样的公司还有什么意义。

其次，商住两用商办的周边一定要有产业支持，最好大公司云集的地方。

如果这里有很多大型公司，那么和大公司配套的中司就会扎堆在这里，带动这个区域整体的商务氛围，这个时候，如果需要做这方面业务的公司那肯定只能在这里租用办公场所。所以，去年年中我给大家推荐的万科城市之光项目，当时带领大家参观边上的环渤海高端总部基地时，我在那里给大家讲述的就是“产业就是给房产投资者培养接盘侠的地方”的道理。

第三，商住两用商办一定要有优质的物业，首先要选择大品牌的开发商。

房间就是这个公司的形象，很多人说，商住商办的物业费太高，而恰恰就是这种商住商办优质的物业才是高租金的保障。试想，这种房产要有明亮的大堂，干净的走廊，整洁的厕所，而这些在普通住宅都是根本无法想象的。最重要的是，你在一个优秀大品牌的商办里跟你能够踏踏实实做生意，这就是这种商务商办的最大好处。

⑷ 商住两用房值得投资吗需要多方衡量再投入

由于房价上涨房产投资一直被很多投资客所青睐。近年来由于政府出台一些限购政策，房产投资变得低迷起来，随之而来的是商住两用房的投资，因为不受限购影响。

一、投资商住两用需考量以下因素

1、政策因素；政策上的改变或者强制命令都会对商住房产生重要的影响。取消限购，征收房产税这些都是重要的因素，也许会成为毁灭性的因素。

2、生活的高成本；商住与住宅的区别就在于日后的高成本，水、电、燃气、暖气这些费用明显要高于住宅很多。

3、投资回报率；房产投资除了本身土地升值带来收益外，另一部分收益就来源于房租。一般正常的投资回报率应该在3.5%，但北上广深这样的一线城市，很多投资回报率都不足1.5%。

4、变现能力；所有作为投资客来说，最终的变现才是实现资金收益的最终手段。只有当房产通过交易转化成RMB时，才算是一次投资期的完成。如果只握有房产收取租金收益的话，这样的投资是毫无价值的，盈利也是空载在纸面上的，一旦房产市场变动，崩盘，那个时候想出手就太难太难了。

故在投资商住两用房之前，一定要将这些所有的因素考虑在呢，一套房150万的投入，如果按照正常信托及融资组合收益的话，年回报率应在10%以上。如果你投入的房产，在2-3年内都无法达到涨幅40%的话，那这样的投资就是失败的，毕竟是在用风险去搏收益。很多大公司设立风险控制管理中心的目的就是在于将风险控制在最小的范围内，去权衡之间的利弊。区域内房源的多少也决定了房价，如果投资客众多的话，势必会产生互相压价的现象，无法达到的回报。所以就自住商品房及商住两用房投资来讲，可以同步进行，在申请自住商品房的同时，适时地抓住机会去投资商住两用房。只要是商住两用房能够满足交通、区位、价格、商业服务优势中的任何一点，投资就不会失败，退而求其次说，大不了还可以自住，也很满足自己日常的生活所需了。

二、商住两用房产权到期后物权法规定

《物权法》的出台，解决的问题就是承认私人财产与国家、集体财产一样受到国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。明确鼓励人们创造财富，积累财富。由于解放后城市土地收归国有，土地的使用多采取行政划拨方式，改革开放后出让制度方逐步完善。目前的土地出让体系是借鉴了港英政府的地租理论，将土地所有权与土地使用权分离，在土地公有制的基础上限度地发挥了土地作为基础生产资料的作用，极大地促进了生产力的发展。由于实施土地出让制度时间不长，目前还没有土地使用权期限到期的情况，也就没有先例可以参考。

不过《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”至于详细的法律还未出台，但可以明确的是，土地出让是有偿的，土地使用权到期后如需继续使用，需提出申请并缴纳土地出让金。从国家的发展趋势来看，政府越来越重视保障人民的基本居住权，可以预计的是，土地到期后补交的出让金也不会太高，因此我认为你不用担心，该房子完全可以购买。

三、商住两用房可以使用公积金吗

1、住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度实际上是一种住房保障制度，是住房分配货币化的一种形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

2、公积金提取是指缴存人按照公积金提取的要求，到公积金提取办理部门办理公积金提取手续，将公积金账户的金额转到个人账户上。公积金提取分成约定提取、部分提取和销户提取三种类型。

3、由于公积金是专款专用的，只能针对住宅性质的商品房使用，对于商住两用的住房是不能提取的

（以上回答发布于2015-12-25，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑸ 商住楼和住宅的区别 到底买那个更划算

• 商住楼，一般都是商业性质的土地作为住宅性质的开发而来的楼。

而住宅楼就是在住宅性质的土地上开发的住宅楼。

两者之间存在的是土地性质上的差别，这也是两者本质上的差别。

除了土地性质上的差别，商住楼和住宅楼的差别还有以下几点：

第一价格的差别（由于两者土地性质的不同，商住楼的商业性质土地使用年限为40年，住宅性质的土地使用年限为70年）

第二、生活成本的不同(由于商业性质的土地和住宅性质的土地在水电费等生活成本上的定价是不一样。所以，商住楼和住宅楼的生活成本差很多。)

第三、公摊面积的不同(对于商住楼和住宅楼来说，公摊面积其实相差还是很多的。由于商住楼一般都会有底商的，底商的存在就占用了底部几层的面积。)

⑹ 是买公寓楼好，还是买商住楼好

首年给你说一下，公寓属于商业类是40年产权
，商品房是70年产权
还有不一样的就是一般公寓基本商住两用类型。而且都是商用水电，包括物业都要比住宅贵一半，而且公寓，户型基本以小户型为主，有当然也有大户型的，而且是几梯多户的，你买了公寓就知道，每天下楼，上楼除了电梯人挤人，然后就是等的时间多少了，基本层层停
当然公寓的价格相对来说要比住宅便宜很多。
住宅的话那肯定就是我们正规的小区，更好的享受小区物业，便宜的水电费，电梯也基本都是一梯2户，2梯4户，甚至一梯一户的
希望对你有所帮助

⑺ 现在投资商住两用的房子划算吗

商住两用就是房地产商在法律中钻的空子，为了让投资者还有投资的欲望。对于一套房子来说，只有一个属性，或是商业或是住宅。对于个人购房者来说，最简单的方法是看产证，上面标注的是何种性质。有的商住两用房使用寿命只有40年到50年，电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，远高于住宅项目;在将推出的房产税政策中，商住两用房的税收可能要高于普通住宅。

⑻ 具有哪些条件的商办比较有投资价值

房子的价值就是房子周边的各种公共配套设施的价值总和，而支撑房价的五大支柱性配套设施就是教育，医疗，交通，商业，产业。

同样道理，决定商住商办价值的侧重点是交通和产业，因为商住商办的未来接盘侠一定是公司和年轻人。商住商办投资价值有三个价值点，可以用这三个价值点去判断你目标中的商住商办是否会升值，以及为什么有些商住商办一直不涨，而有些商住商办涨幅很高，也就得出了这样的结论，不是商住商办没有价值，而是缺少三个价值点的商住商办才没有价值。

首先，就是一定要选择在交通便利的地方。商住两用商办的最大优势就是出租回报率高，尤其跟纯住宅相比，商住两用商办的出租回报率平均达到4%，要远远超过成熟纯住宅的1.5%的回报，或者让那些八年租不出去的远郊区或者负回报（租金为零但是物业取暖还要一分不少的交着）的住宅无地自容尤其是地铁出口，高速出口，高铁车站边上的商办就是商办中的皇冠或者非常偏僻，那么你的合同谈不成，这样的公司还有什么意义。

其次，商住两用商办的周边一定要有产业支持，最好大公司云集的地方。如果这里有很多大型公司，那么和大公司配套的中司就会扎堆在这里，带动这个区域整体的商务氛围，这个时候，如果需要做这方面业务的公司那肯定只能在这里租用办公场所。

第三，商住两用商办一定要有优质的物业，首先要选择大品牌的开发商房间就是这个公司的形象，很多人说，商住商办的物业费太高，而恰恰就是这种商住商办优质的物业才是高租金的保障。试想，这种房产要有明亮的大堂，干净的走廊，整洁的厕所，而这些在普通住宅都是根本无法想象的。最重要的是，你在一个优秀大品牌的商办里跟你能够踏踏实实做生意，这就是这种商务商办的最大好处。

⑼ 购买上海商住两用房前景如何

上海的商住楼应该是未来几年甚至十几年发展的重点，也将成为人们谈论的焦点。现在很多人都没有意识到商住楼的发展远景，只是普遍停留在税费高，水电煤贵等浅表的问题上。其实商住楼真正的优势并不为人所理解透彻。一、目前价格在低位，甚至低于同地段住宅价格，价格优势尤为明显，有的还买一层送一层，省下来的钱存银行，拿利息支付水电煤物业费等日常生活开销足够了（例如省下100万，那已经是最低估计了，每年银行投资收益平均只算3万，每月2500元，等于日常开销白送），物业费高，是因为一般商住项目都会有比较好的商业配套，给你生活带来极大的便利，提升你的生活水准，高有所值。二、层高，有的人说太矮。4.5米隔2层，其实这是一个习惯的过程。层高低省空调电费。三、产权年限40-50年，那跟买九几年的房子不是一个道理吗?没啥可忧虑的，说不定到时产权到期，国家统一回收，折价，等于又一次动迁（传说，猜测）四、租金回报是住宅无法比的，至少是投资住宅的一倍以上. 五、现在有规定，新开发的商住项目开发商必须自己持有不低于60%的面积至少10年以上，意味着商住项目可销售面积越来越少。综上所述，回过头来看上海在90年代初期，商业地产的价格普遍是同地段住宅价格的2.5-3倍以上，那才是比较合理的价格所趋。以上只是个人观点，希望能帮到你。

⑽ 2015年购买商住公寓有投资价值吗

写字楼，底商可以