reits由谁投资

㈠ 商业地产与REITs的关系是什么样的

进入白银时代，房地产金融化的趋势愈发凸显，地产资产证券化应运而生。
以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，让企业做强做大，也是化解目前商业地产高库存的催化剂。

而且，与几年前金融机构主动发行地产金融创新产品相比，目前开发商主动的金融创新占据了主流。开发商争相走上轻资产之路，通过地产资产证券化来优化资本结构，降低资金成本，并且盘活存量。
从宏观层面看，通过吸引成熟机构资金流入商业地产行业，改变商业地产业主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。
类REITs节奏加快
2017新年伊始，华远地产联手恒泰证券股份有限公司（简称“恒泰证券”），在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs（房地产信托投资基金）资产支持证券（恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划）。
作为首都国企探索REITs之路的先行者，华远地产本次发行的类REITS产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立，实现了华远盈都资产股权的转让。
而且，华远有关负责人表示，此举是为了挖掘公司沉淀资产的市场价值，通过打通商业地产从开发建设到管理运营，再到资产证券化的全产业链，推动企业由“重资产”向“轻资产”过渡。
在深圳地产市场，也有了第一个资产证券化的商业项目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。
该资产支持专项计划由信达证券代理，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。标的物深圳益田假日广场总估值为84.15亿元，发行的优先A级资产支持证券的目标规模25亿元，优先B级资产支持证券规模为25.36亿元，次级资产支持证券的目标发行规模为2.65亿元，总规模达到53亿元。
除了华远、益田，万科、万达、碧桂园等大型房企在地产金融上也早有尝试。
2015年6月，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs。同月，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。
进入2016年，房企资产证券化速度加快。雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托、博时资本-世茂酒店资产证券化项目等均在试水。
其中，碧桂园去年发行了三次购房尾款资产支持证券，开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券，在国内房地产行业产生较大影响。
房企主动金融创新
相比于一些发达国家资产证券化的成熟，中国的资产证券化仍然处于初级阶段。
尽管在2006年，证监会与深交所已经启动国内交易所REITs产品的工作，但截至目前REITs在中国还未真正落地，政策方面仍有诸多限制。
2016年，我国一线及热点二线城市房地产市场过热，多地纷纷出台房地产调控新规，房地产市场和金融风险防范加深。在此背景下，房企融资渠道收紧。
同时，进入白银时代的房地产行业，转型和多元化发展成为企业的重要关注点，各大房企主动积极推进与金融机构的合作，加大实业与资本结合规模和创新融资力度。
地产商除了通过参股或并购银行、保险机构进行金融布局，也逐步向互联网金融、信托、证券和股权投资基金等不断渗透。而作为一种地产金融的创新，地产资产证券化备受关注。
中国指数研究院新发布的《2016年中国房地产金融发展趋势报告》分析，当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品。
随着政策支持和房地产资产证券化的推进，其投资范围在日益扩展，覆盖了多种物业类型，如住宅、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业等涉及收益权和债权等基础资产为支持的专项计划。
万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元，品种涵盖私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。
中国指数研究院指出，以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间。
真正意义上的REITs也有望在国内落地。在2月22日的中国REITs联盟上海研讨会上，中国REITs联盟秘书长王刚表示，今年或将成为REITs元年。REITs相关政策已加速制定，有望今年出台。

㈡ 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITs一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系，房地产信托投资基金是信托关系。REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

当前我们国家的基金都是通过公开募集的，叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行，而是在私下里对特定对象募集，那就叫私募基金。

㈢ 什么是REITs基金 特点是什么国内哪些基金可以投资REITs

国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金

什么是REITs基金?
REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。

REITs基金特点
相比其他的房地产投资方式，REITs最大的特点是资产质量高。为避免市场波动和空置率上升，REITs偏好购买优质地段的甲级地产，尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时，因为REITs有明确的法规要求，规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，所以为了避免红利的上下波动，REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。另外，由于REITs在资本市场进行融资，所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势，有利于获取比较好地段的资产。

REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待，红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。 从长期历史来看，过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右，高于很多其他类别的资产，比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率，为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子：以标普500为例 ，如果对它的历史收益进行拆分，会发现2/3的收益来自价格的变动，1/3的收益来自股息的变化。而REITs情况是反过来的，2/3来自股息的累计增长，1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。

REITs的第三个特点是长期回报好，从长期历史上来看，REITs过去35年的平均收益率接近14%，战胜了绝大多数资产的收益率水平。

REITs的第四个特点是和其他资产的关联度比较低，比如REITs和美国标普500指数的关联系数只有0.5 ，和上证综合指数的关联系数只有0.1，所以把REITs放进投资组合可以起到分散风险的作用。
REITs的第五个特点是流动性非常好。房地产是一个流动性相对较差的资产类别，变现或交易的手续都比较繁杂且费用较高。REITs的模式使得房地产这种比较难以交易、比较复杂的资产可以在二级市场交易，所以REITs的出现解决了房地产流动性的问题。到目前为止，美国REITs的总市值超过了 5000亿，每天的交易量超过40亿美元，是流动性非常好的市场。

REITs的第六个特点是公司治理好。法规规定REITs必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者，在一定程度上限制了管理层用多余的资金进行对投资者没有意义的活动，降低了委托代理的风险。REITs优良的回报率来自于良好的行业治理。美国机构投资者服务机构 (Institutional Shareholders Services 简称ISS)的统计数据显示，REITs行业是在其追踪监测的24个行业中，公司治理系数(Corporate Governance Quotient 简称CGQ)最高的一个行业。

㈣ 什么是reits

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金回托管机构进行托管，并委答托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

㈤ REITs是产业投资基金吗

REITs（Real EstateInvestment Trusts）即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

㈥ reits基金是什么

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的专基金托管机构进行托属管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

㈦ 什么是reits基金

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把回流动性较低的、答非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

(7)reits由谁投资扩展阅读：

REITs本质是一种资产证券化的方式，就是让不动产动起来，怎么动？在证券交易所上市，与股票一样可以进行交易（上市的REITs就是一种股票）

上市交易的是公墓基金REITs,占REITs市场的2/3左右，还有一类资产就是私募REITs,也就是将不动产进行了证券化，只在非公开的市场交易，海外知名对冲基金黑石，橡树资本等都有专门投资私募的REITs的产品