地产基金受不受432制约

⑴ 房地产商如何解决基金问题

你的问题是 "房地产商如何解决资金问题" 吗？ 如果是"资金"的话，那房企一般是通过向银行贷款，房地产商自身的流动资金，上市公司的话还可以从股市融资得到资金。

⑵ 房地产基金的风险

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。
相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。
某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。
另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。
一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。

⑶ 地产基金停止备案

一、私募快速增长进入“冷静期”

1、2016年1月13日，有私募机构收到国家工商总局预审驳回通知，注明“经营范围涉及私募基金，目前国家工商总局仅受理公募基金名称”，这意味着国家工商总局暂停了本局内的私募注册（注：工商总局并未要求地方工商局暂停注册）。

2、北京工商局暂停私募机构注册后，笔者在PE实务-业务研讨群、PE实务-读者群、PE实务-信息交流群等PE群征询各机构了解到的地方政府对私募注册的态度。根据反馈：河南省暂停私募基金注册；山东、上海、杭州辖区内的个别工商局已暂停注册，上海自贸区也已暂停注册；成都除个别区可以注册外，多数区需要报备后才能注册；宁波梅山港目前还能注册，但需经招商局副局以上签字同意……

3、据一些私募机构反映，目前基金业协会管理人登记、基金备案的速度放缓，审查标准与以前相比严格很多。

至此，私募机构快速增长进入“冷静期”：各管理机构“放缓”速度，调研问题，研究规范；私募机构也可利用“冷静期”自我检查、自我规范。

二、私募全面加强监管、强化规范，态势已形成

1、2015年12月23日，国务院常务会议特别明确，要“强化监管和风险防范，加强相关制度建设，坚决依法依规严厉打击金融欺诈、非法集资等行为，切实保护投资者合法权益。”

2、2015年12月25日，证监会明确暂停私募机构新三板挂牌和再融资，并对前期融资的使用情况开展调研。此后，证监会继续对已挂牌私募机构可能存在的问题开展大量的调研和分析工作。

3、2016年1月15日，证监会发布《2015年私募基金检查执法情况通报》，披露了检查发现的五类问题（分别是登记备案信息失真、资金募集行为违规、投资运作行为违规、公司管理失范、涉嫌违法犯罪），公布了对30家机构、8个相关责任人的处罚情况，以及对9家私募管理人立案稽查、21家私募管理人涉嫌违反犯罪线索移送公安机关或地方政府的情况。

同时，证监会明确表态，将持续加强私募基金行业日常监管和检查执法工作，依法从严查处违反违规行为，加大责任追究力度。

4、2015年岁末，基金业协会接连公布了多向自律规则、业务规范、指引等文件，旨在引导或强化私募基金的规范运营。

至此，监管层强化私募事中事后监管，加强私募规范运营要求的态势已经非常明确、清晰，规范运营将成为未来中国私募机构长久发展的王道，也是应当首要考虑和重视的问题！

三、私募机构何去何从，群众的声音如何

1、加强监管、强化规范，会使“自由”惯了的私募感到不适，会使心怀鬼胎的私募胆颤心惊，但规范可以促使优者更优、劣者淘汰、违法者被拒之门外，从行业的长期发展来看，必然是好事。

2、根据笔者的民调，大多数正规私募机构对暂缓注册及加强监管表示理解与支持，并期望在规范运营背景下，全行业的洗牌，使良币真正驱逐劣币。

3、目前正规私募机构顾虑较多的是：私募暂停之风过于极端，暂停时间过长，暂停要求过高，使正规私募业长时间无法正常运营。

该问题，笔者注意到：多数地方政府的暂停政策都有一个除外情况，即经主管部门审核同意的除外。在暂停期，如确需注册，可考虑利用一下除外规则。

另一方面，在“冷静期”后，监管层也确实需要尽快出台确定性较强的方案，使私募注册、登记回到正常的依法开展的轨道上来。

我想，私募机构快速进行自我审查、自我规范，保证不被罚下，这应该是2016年急需开展的重要工作之一。

附：证监会2015年私募基金检查执法情况通报
私募基金自纳入我会监管以来，发展迅速,目前已登记私募基金管理人2.5万家，基金规模5.1万亿。部分私募基金规范运作，对推动创新创业、增加融资渠道、促进经济发展做出了切实贡献。但私募行业在迅速发展过程中也存在一定的问题。为督导私募基金行业规范运作，加强风险防范，保护投资者合法权益，2015年，我会组织会内各方力量共对140余家私募基金管理人和私募基金销售机构开展了现场检查，配合地方政府对40余家涉嫌非法集资的私募基金管理人进行了风险排查。
检查发现,当前私募基金领域存在以下违法违规问题，甚至涉嫌非法集资等犯罪活动：
一是登记备案信息失真。如私募基金管理机构和私募基金登记备案信息不完整、不真实，更新不及时，没有按规定报送定期报告和重大事项变更情况。
二是资金募集行为违规。如向非合格投资者募集资金、变相降低投资者门槛、向不特定对象公开募集、夸大或虚假宣传、违规保本保收益、投资者人数超过法定人数限制等。
三是投资运作行为违规。如挪用或侵占基金财产、将固有财产与基金财产混同、违反合同约定列支费用、进行利益输送等。
四是公司管理失范。如内部管理和风险控制制度不健全，公司管理薄弱；信息披露制度不健全，披露信息不充分；没有建立利益冲突防范机制或执行不到位等。
五是涉嫌违法犯罪。如以虚假或夸大项目为幌子，以保本高收益为诱饵，向不特定对象公开募集资金，涉嫌非法吸收公众存款或集资诈骗；操纵市场、内幕交易等。
为遏制违法犯罪和违规经营，对于检查中发现的问题，2015年，我会区分不同情形，依法采取了以下措施：
一是对上海宝银创赢投资管理有限公司作出行政处罚。
二是对以下27家私募基金管理人采取行政监管措施：中逢昊投资基金管理（北京）有限公司、华夏恒业投资基金管理（北京）有限公司、六宝（北京）投资基金管理有限公司、北京威士曼惠世投资管理有限公司、北京恒天财富投资管理有限公司、太原新晋商创业投资基金管理有限公司、中融金城投资担保有限公司、晋商世纪山西股权投资管理有限公司、誉霖恒信股权投资管理（大连）有限公司、鼎立资产管理（大连）有限公司、广州银闰投资顾问有限公司、广州安州投资管理有限公司、广州穗富投资管理有限公司、上海凯石益正资产管理有限公司、上海歌斐资产管理有限公司、上海盛宇股权投资中心（有限合伙）、上海稳裕股权投资管理有限公司、上海宝银创赢投资管理有限公司、湖北奥信创业投资管理有限公司、深圳市金赛银基金管理有限公司、深圳市汇朋联银投资基金管理有限公司、中科招商投资管理集团股份有限公司、陕西圣禹投资管理有限公司、四川垚盛投资管理有限公司、安徽太平洋产业投资基金管理有限公司、河南东达资产管理有限公司、河南省以马内利资产管理有限公司。
三是对以下2家私募销售机构采取行政监管措施：上海好买信投资管理有限公司、武汉财富基石投资管理有限公司。
四是对以下8个相关责任人采取行政监管措施：太原新晋商创业投资基金管理有限公司实际控制人桂晋生，业务主管人员赵笑长、杜怀让；中融金城投资担保有限公司法定代表人牛利平，公司负责人田亚斌；誉霖恒信股权投资管理（大连）有限公司法定代表人郑焕庆；上海宝银创赢投资管理有限公司法定代表人崔军；中科招商投资管理集团股份有限公司董事长、总经理单祥双。
此外，还对9家私募基金管理人立案稽查；对21家私募基金管理人涉嫌违法犯罪线索移送公安机关或地方政府。
上述处罚措施取得了监管实效，一定程度上遏制了私募基金风险事件的高发态势。2016年，我会将持续加强私募基金行业日常监管和检查执法工作，依法从严查处违法违规行为，加大责任追究力度，切实维护市场秩序，保护投资者合法权益。
私募基金登记备案不构成对私募基金管理人投资能力和持续合规情况的认可，不作为任何增信手段。投资者可以通过基金业协会网站了解公示的各类私募基金管理人和基金的信息，认真评估自身风险承担能力，审慎选择私募基金管理人，提高法制观念和风险防范意识。各私募基金管理人应依法严格自律，加强内部控制和风险管理，严守诚信守法底线。

⑷ 为什么房地产私募基金大多是合伙制的，而契约型相对较少

有限合伙制和契约制都是一种制度安排，区别在于：
1、有限合伙基金的载体是个有限合伙企业，不具有法人资格，受合伙企业法约束，而契约型基金也不具有法人资格，受信托法和基金法的约束。房地产基金投资时经常需要入股项目公司，契约型基金没有法人资格，只能通过GP来代持。GP成了项目公司名义上的股东，这对GP和LP来说都有一定的风险。而有限合伙虽然没有法人资格，但可以以有限合伙企业的名义来持有项目股权，投资人和管理人的责任和收益更明确。
2、第二点也是很重要的一点，新基金法实施前，中国只有公募基金可以采用契约制，而在房地产基金大发展的12年-14年，那个时候私募只能通过有限合伙来搭建结构。而且契约制要求管理人必须是在基金业协会备案的基金管理公司，而14年之前连基金管理人牌照都没开始发呢。因此这也造成了从观感上似乎有限合伙制基金远远多于契约制。
从契约制基金的先天条件来看，适合投资于比较标准化的二级市场有价证券。现在像星浩等大机构也会发一些FOF形式的契约制基金，在产品结构上投资于一个有限合伙基金，再由这个基金投资项目公司。这样套一层有限合伙的目的，一来可以拓展有限合伙50人的投资上限，二来可以解决股东身份的问题。

⑸ 房地产信托要求的4321指什么条件

地产类信托的条件是“432”，而非“4321”。

一、4是指项目的四证齐全，分别指：版

1、国有土地权使用证（土地证，国土局颁发）；

2、建设用地规划许可证（规划局颁发）；

3、建设工程规划许可证（规划局颁发）；

4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）；

二、3是指30%自有资金，即一个项目总投资的30%必须是房企自己出资的。

三、2是指二级开发资质，房企开发资质分为一、二、三、四级，一级是最高级别，四级是最低级别。

拓展资料：

房地产信托就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为委托业务、代理业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式:一种是美国模式，另一种是日本模式。

⑹ 房地产金融的非标业务正受到谁监管

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。

⑺ 房地产，要求432是什么意思

是指地产商融资所需要的条件，4证齐全，30%的抵押率，2级开发资质