房地产项目私募基金违约

❶ 私募基金违约怎么处理

私募基金出现问题的主要原因是资金断链，出现问题后，刑事手段不是解决问题的最佳途径。有限合伙人可以自行联合起来维权，争取与相关负责人达成还款计划，再依据此计划向法院提起诉讼解决，这样有利于事情的尽快解决。
一、私募基金逾期或违约的而主要原因分析
现实中，私募基金出问题的原因有很多，包括内控不严、第三方监管缺位、管理团队利欲熏心、GP权利过大、LP忽视权利行使等，以上都是问题产生的表面原因、形式原因，真正的问题在于私募基金资金链断链，无法支付高额利息，导致相关负责人跑路，相关问题随之产生。
通过公安机关对几个基金跑路案件的调查发现，资金断链的主要原因是私募基金公司编造部分虚假的、不存在的一些项目，以吸引投资人的投资，但是，当到了支付相关高额利息的时候，却没有了资金来源。如果基金公司仅仅是编造了一个虚假项目，那么其他真实项目的投资盈利，可能会填补相应的利息，但是虚假的项目多了，造成的资金缺口会比较大，填补起来就存在困难，加上经济形势不好，问题就会很容易发生。
在公安机关侦查过程中，相关基金负责人交待，他们当初做项目的时候，都是真的项目、好的项目，由于利息较高、好项目比较难找，投资盈利短时间内又无法实现，为了支付高额利息，他们不得不编造一些假项目，以吸引投资人的投资，用这些投资款再支付前期的相应利息。
当相关基金负责人发展到这个程度，那么他们就涉嫌构成集资诈骗罪或非法吸收公共存款罪，他们已经走上了刑事犯罪的不归路，将会面临牢狱之灾。但如果基金公司做的都是真实存在的项目，而且相关的投资款也确实投在了这些项目上，并没有进行挪用，只是由于经济形势不好，导致投资盈利困难，造成了无法支付相应利息，那么他们是不构成犯罪的。
针对基金公司可能出现的以上两种情况，对于前者，构成刑事犯罪的，那么只能通过刑事手段来解决，别无他法；对于不构成刑事犯罪的，那么相关投资人，主要是有限合伙人，是可以通过相关途径来收回自己的投资款。当然，这还有一个问题，如何鉴别是否构成犯罪？多数情况下，去公安机关报警，他们不会受理，这从一定意义上说明，通过刑事手段来追讨投资款已经存在困难。即使公安机关刑事立案，并追究相关基金负责人的刑事责任，这个过程会非常长，若涉及的金额巨大、人数众多的，从公安机关刑事侦查，到检察机关提起刑事公诉，再到法院一审判决，可能的话还会有二审，整个刑事程序走下来，也可能会有一两年的时间。时间如此之久，这与有限合伙人急于收回投资款的心态是不符的，因此，有限合伙人若想通过刑事手段尽快收回投资款的想法基本不可行。加上，公安机关刑事侦查的时候，可能会通过查封等司法手段来封存相关的项目，本身这些项目是可以经营的，但公安机关查封之后，这些项目就无法经营了，本来能够收回投资款的项目，也会变成垃圾项目，导致有限合伙人的投资款彻底无法收回。所以，通过刑事立案的方式是否是追讨投资款的最佳方案值得商讨。
除了刑事手段之外，是否还有他法来收回投资款呢？下面介绍几种方法，是实践中可以采用的，希望投资人可以借鉴，并结合自身情况，以维护自身合法权益。
二、维权或收回投资款的方法
1、投资者联合起来自行维权。
私募基金吸引的投资者人数可能非常多，会涉及到几百人，通常也会分散在各地，金额也非常大，几亿、几十亿的都有。这些有限合伙人能否团结起来就成了问题。中国人都有一个劣根性，人数越多越不容易团结，而且每个人心里都有自己的小算盘，只顾着想办法把自己的投资款收回，而不考虑大局，这样以来，就非常容易被瓦解，加之本身就不容易团结，那么有限合伙人如何联合就成了问题。
笔者建议，第一，有限合伙人应当召开一次全体合伙人大会，选举自己的代表，以形成维权小组，由他们代表全体有限合伙人来行使自己的权利。这个过程，需要全体有限合伙人提交一份授权委托书，并签署相关的协议，以保证授权的合法有效。
第二，以大局为重，不要只顾及个人私利。在这个时候，全体合伙人应当联合，而不是为了自己的私利，进行内斗。这样不利于团结，更不利于追回投资款。
第三，维权小组应当全盘接管普通合伙人的所有权利，积极与各项目方进行沟通，同时，查清基金公司的所有资金、资产状况，并进行分类管理，确定哪些为优质资产。针对优质资产，要重点处理。
第四，积极与项目方协商，争取达成还款计划。若有还款计划，双方切实按照此计划履行即可，若一方不履行的，则可以此计划为依据，向法院起诉解决。如果达不成还款计划，那么看看是否能够将债转股，即将债权转为股权，维权小组直接进驻项目方，成为项目方的股东，要求行使股东权利，维权股东利益。当然，这种做法还要看基金公司与项目方之间的合同是如何约定的。不管哪种做法，都是要有相关的合同依据或法律依据。
第五，维权小组对追回的财产协商如何分配。若没有全额追回，或短期内无法全部追回的，那么对追回部分款项，维权小组可以按投资比例来确定如何分配。
2、投资者与基金相关负责人重新达成还款协议，或者重新要求其提供相应财产进行担保。
一般情况下，基金公司的相关款项被负责人进行了挪用，或者是由负责人以个人名义挪用了基金公司的钱，以个人的名义对外投资，或者进行了个人消费。在这种情况下，基金公司负责人的个人财产都应当是基金公司的财产，因此有限合伙人有权要求其将个人名下的相关财产来进行担保，或者拍卖，以偿还有限合伙人的投资款。只要有了相关的还款协议或担保协议，那么若其不履行的，那么有限合伙人可以向法院起诉，来维护自身权益。
3、投资者直接向法院起诉解决。
由于有限合伙人是不能管理基金公司的相关的财产，不能代表基金公司来处理相关事务，那么在普通合伙人不履行自己的义务，或者说侵犯了有限合伙人的合法权益，有限合伙人该如何维权呢？针对此问题，本文结合现行的法律法规做一定的探讨与分析。这里其实是涉及到有限合伙人的派生诉讼问题，即有限合伙人代位求偿的问题。

❷ 房地产私募基金如何退出投资项目

房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这版种方式针对基金对拟上市房权地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时回间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业答间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

❸ 房地产私募基金的房地产私募基金存在的问题

目前市场上运作的房地产私募基金本身存在很多不规范的情况，导致诸回多投资人对于此答类基金仍处于观望状态，主要的问题有：
一是基金管理人良莠不齐。各地关于私募基金管理人的门槛各不相同，有的要求设立股权管理公司，有的仅仅投资管理公司或者咨询公司就可以充当管理人的角色，而且关于管理公司的人员要求也几乎没有法律规范。加之私募基金的载体有限合伙企业本身就是最为灵活的组织形式，其出资、验资、减资、清算等等法定手续存在许多不规范的情况。
二是关联交易充斥其中。相比与传统的Pre-IPO类的私募股权基金，房地产私募基金关联交易的情况更为普遍，基金管理人本身来自于房地产公司，或者与房地产公司有着千丝万缕的关系。此类私募基金最终是否能够确保投资人的利益尚存疑问。
房地产私募基金至今始终以行业自律为主，其中的关联交易和利益冲突更是一直缺乏监管。房企在组建基金后投资他们自己的项目时是否能认真、公允地进行尽职调查、风险评估和项目商业条款谈判，将直接决定投资人的资金安全。

❹ 房地产私募基金的房地产私募基金面临的困难

目前来看，借力政策调控下房地产市场的持续低迷，房地产私募基金在中回国的爆发已可答预期。但是作为一个专业性很强的新生事物，房地产私募基金的快速扩张也面临着一些秉待解决的困难。
首先，在当前房企大规模生存危机的报道之下，加之房地产市场资金缺口的持续扩大，投资人对房地产私募基金投资的担保和收益要求也水涨船高，并直接造成房企融资成本的显著增加。事实上，一些中小型房企在进行基金募集时已经遇到了“投资人收益高则难以负担，投资人收益低则募资困难”的两难困境。
其次，房地产私募基金的募资渠道不畅通导致其很难在市场上募集到所需要的资金。传统的募资渠道也即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道也即第三方理财机构刚刚起步，募资能力有限，除了诺亚财富之外，鲜有其他第三方品牌足以支撑一只大型基金的募资需求。

❺ 房地产私募基金的房地产私募基金的保障措施

房地产私募基金多是定向投资于某一个项目，与传统的Pre-IPO类的私募股权基金有一个项目池不太一样。这不仅仅因为房地产需要的资金规模比较大，也从另外一个侧面反映了目前房地产私募基金领域管理公司业绩尚待证明，投资人从相信项目过渡到相信团队还需要一个过程。为确保基金投资人的本金得以返还、固定收益得以实现，房地产私募基金往往在与项目方的交易结构中融入如下多种保障措施：
1. 控股及过程管控
原则上，房地产私募基金在投资期内会直接持有项目公司50%以上的股权，通过对项目开发、运作、销售的全盘控制(监督或牵制)确保基金的投资安全。除此之外，基金还会向项目公司委派董事、监事、财务专员等，实行公章、财务共管等措施，以确保基金在项目公司中控制权的稳固。
2. 股权质押
当房地产私募基金无法在项目公司中直接控制时，一般会要求项目公司股东将其持有的项目公司股权向基金进行质押，作为融资方按时返还投资款并支付相应利息的保障。同时，通过股权质押协议中相关条款的设计，相当于基金实现了对项目公司的控股。
3. 土地抵押
传统上，资产抵押是最直接和最易被接受的担保方式。鉴于目前房地产开发贷款政策的收紧，也有部分项目公司以其持有的项目土地使用权、在建工程等向房地产私募基金设定抵押。此外，项目公司的母公司或其他关联公司以担保人的身份利用其资产向基金设定抵押也是一种行之有效并为投资人所接受的担保模式。
4. 保证担保
最后，房地产私募基金一般会要求项目公司的股东(包括法人和自然人)、实际控制人及其关联公司向基金提供无限连带保证责任担保，以保证基金在任何情况下从项目退出时的收益率均不会低于融资方的先期承诺。这种情况下，一旦项目公司违约拒绝还款，基金可向多个主体同时主张债权，一定程度上缓解了房地产私募基金投资目标单一的结构性风险。

❻ 我2018年投了吉林宝成房地产公司的私募债，现在基金逾期未兑付，怎么拿回投资款

我2017年底投的吉林宝成的私募债。我听群里有人说上海和山东的几个投资人通过律师拿回来一部分钱。我春节前咨询那个律师的时候，他说项目方情况不好，资金很紧张，几十万都不一定能拿回来。

❼ 房地产基金的风险

房地产基金的投资风险包括：经营风险、财务风险、流动性风险、通货膨胀风险、管理风险、利率风险、政策法规风险和环境风险。
基金内部控制措施包括：可行性研究、内部风险控制、制定房地产地产基金投资决策流程，以及建立投资决策委员会和风险控制委员会。
房地产投资基金投入之前的风险主要是由信息不对称引起的。这一时期的风险防范措施的形成应建立在如何保证房地产投资基金能够尽可能得到来自企业家和投资企业的完整准确的信息。只有证明可将机构资产授权给经营者，才能依赖他们为房地产投资基金获得的最大利益。为此需要采取以下风险管理措施：借助商业计划书、尽职调查、借助专门的中介服务公司的评估和服务、借助中介机构的推介及采取投资组合策略。
房地产投资基金投入之后的风险主要来自事后信息不对称以及由此产生的道德风险，同时还要考虑投资本身面临的风险。面对可能的风险，房地产投资基金应当采取以下措施：用双方签订的投资协议防范风险、基金经理人对房地产企业的监控机制及违约补救。
房地产基金的财务管理模式有：单一直接管理模式、联签管理模式、代理记账模式、完全审计模式以及内部审计模式。
相关 ：地产基金高收益诱惑 选择时需擦亮双眼《2012诺亚控股下半年度策略报告》认为，房地产刚需入市的条件逐渐成熟，刚需入市将推动销售回暖，管理能力的提升和较高的周转速度都能有效提高房地产开发企业的盈利能力，同时在房产洗牌过程中，大品牌将获得更大的提升空间，2012将是房地产金融的真正启动之年。然而，记者在宁波多家银行了解到，银行基本上停止了房地产相关信托类产品的发售，原因均为风险上的考虑。
某位资深开发商表示地产基金这种融资方式想尝试的公司很多，国内运作好的项目并不多，一旦成功，投资者确实能从中获得比较可观的收益，但“限购”等调控风险依然存在。
另一位则表示，房地产开发利润空间大幅缩水，很多都是以价换市，有些城市甚至出现了房价跌破楼面价的情况，所以要实现15%的纯利润也不容易，但是一方面是“土地为王”到“现金为王”的转变，一方面是贷款不易的现状，如果结合贷款成本，地产基金的利润率也不是难以实现。
一位有着一级市场丰富投资经验的投资人士表示，房地产基金的收益很诱人，但是风险也非常大，基本属于与企业合作发行，在性质上属于私募债的形式，如果有股权或者土地作抵押，风险稍微小些。目前市场上最流行的是债权类投资，这种方式类似于高利贷，基金将钱交给开发商，开发商将公司印章、银行印鉴等作为抵押，同时必须保证每年的回报率。该资深投资人建议，投资者在选择项目及公司时必须擦亮眼睛，因为这类项目的周期都比较长，一般为三年左右，就市场来说很难预判，一旦项目损失，投资者无法直接向项目本身要回本金，而是要向合作企业要，如果企业本身是个空壳公司，那么风险就非常大。

❽ 私募基金违约销售人员承担什么责任

根据《私募投资基金监督管理暂行办法》，私募基金应当向合格投资者募集，基金销售机构应当对投资者的风险识别能力和风险承担能力进行评估，由投资者书面承诺符合合格投资者条件；应当制作风险揭示书，由投资者签字确认等。销售机构在推介私募基金产品时未能根据私募基金的风险和投资人的实际状况履行适当的告知说明义务，未能确保投资人在充分了解投资标的及其风险的基础上自主决定。销售机构存在具有重大过错，销售机构应对投资人受有的损失承担损害赔偿责任。

❾ 投资的项目基金逾期怎么维权

私募基金出现问题的主要原因是资金断链，出现问题后，刑事手段不是解决问题的最佳途径。有限合伙人可以自行联合起来维权，争取与相关负责人达成还款计划，再依据此计划向法院提起诉讼解决，这样有利于事情的尽快解决。

一、私募基金逾期或违约的而主要原因分析

现实中，私募基金出问题的原因有很多，包括内控不严、第三方监管缺位、管理团队利欲熏心、GP权利过大、LP忽视权利行使等，以上都是问题产生的表面原因、形式原因，真正的问题在于私募基金资金链断链，无法支付高额利息，导致相关负责人跑路，相关问题随之产生。

通过公安机关对几个基金跑路案件的调查发现，资金断链的主要原因是私募基金公司编造部分虚假的、不存在的一些项目，以吸引投资人的投资，但是，当到了支付相关高额利息的时候，却没有了资金来源。如果基金公司仅仅是编造了一个虚假项目，那么其他真实项目的投资盈利，可能会填补相应的利息，但是虚假的项目多了，造成的资金缺口会比较大，填补起来就存在困难，加上经济形势不好，问题就会很容易发生。

在公安机关侦查过程中，相关基金负责人交待，他们当初做项目的时候，都是真的项目、好的项目，由于利息较高、好项目比较难找，投资盈利短时间内又无法实现，为了支付高额利息，他们不得不编造一些假项目，以吸引投资人的投资，用这些投资款再支付前期的相应利息。

当相关基金负责人发展到这个程度，那么他们就涉嫌构成集资诈骗罪或非法吸收公共存款罪，他们已经走上了刑事犯罪的不归路，将会面临牢狱之灾。但如果基金公司做的都是真实存在的项目，而且相关的投资款也确实投在了这些项目上，并没有进行挪用，只是由于经济形势不好，导致投资盈利困难，造成了无法支付相应利息，那么他们是不构成犯罪。

❿ 私募排排：什么是私募基金的违约赎回

基金委托人在合同约定的开放日(包括临时开放日)之外的日期或时间主动提出赎回申请的，视为违约赎回。但如果基金允许违约赎回，可能导致产品规模不稳定，从而间接影响投资收益。