上海迪士尼板块五星级酒店投资可行性研究

A. 迪士尼对上海三大产业发展的促进作用

一：地产行业首先获益
1：地产无疑是迪士尼项目首先获益的行业。
2：，迪士尼概念地块浦东新区川沙新市镇A08-03完成竞拍，最终象屿置业以11.9亿元高价成交，溢价高达264%，创下今年上海土地市场最高溢价率。
3：在这背后是川沙及周边楼价的节节攀升。据川沙功能区域中介表示，该区域新房房价从2004年初的每平方米3000多元，一路飙升至当前的1.4万

二：旅游消费引弓待发
1：相较于对基础建设投资的短期一次性拉动，迪士尼对旅游消费行业则具有持久的提升作用。因此，虽然距离迪士尼真正发挥"威力"还有一段时间，部分企业甚至已经开始有所动作，务求先发制人。
2：迪士尼的到来对酒店行业肯定是一个利好，它将为上海酒店业带来更多客流
。
3：除了酒店业，迪士尼所能带来的丰富客流对百货零售业的带动也极具想象空间。有数据显示，迪士尼吸引的客流量可能超过1000万。面对如此商机，上海的百货零售业将如何悉数消化?
4：事实上，迪士尼对消费旅游行业的辐射范围可以超越上海，扩散到整个华东地区。业内人士表示，通过迪士尼的带动，上海周边的旅游线路都将有望与上海联动。
5："迪士尼这种超大型主题公园的加入，无疑是对长三角旅游资源格局的极好补充，会有效提升区域旅游品牌的吸引力。"携程旅游网营销经理蔡蕴莹表示，携程已经开始计划在长三角的线路中整合迪士尼产品，获得更多的客户和市场份额。"届时，上海目前既是旅游目的地，也是最大的客源地。迪士尼项目建成后，上海将有希望成为国内最受瞩目的新兴旅游目的地，吸引更多的国内外游客和过夜旅游者。"

三：基建行业一次性拉动
1：迪士尼成功落户上海，广阔的园区面积和悠长的工期都将为基建行业带来不小的收益。
2：若参照香港迪士尼和上海世博会施工流程，迪士尼成功落地上海，则将带来道路、地面建筑、隧道、酒店房产等施工业务量增加。这都将为上海地上下建筑施工企业提供业务增量和拓展未来发展前景。
3：从区域的角度看，若迪士尼落后浦东则处于浦东建设的经营范围，浦东建设在区域上最受益。从施工行业上看，浦东建设的地面施工、上海建工地上房屋施工、隧道股份地下隧道等施工最为受益。"

B. 如何做好酒店投资可行性研究

1. 你了解当前酒店行业发展趋势吗？

全国四星酒店自2006年至2009年呈现年增长幅度逐渐下滑的态势，而于2011年首次出现负增长。全国三星级市场供给变化与四星级市场相似，分别于2008、2011、2012、2014年出现负增长率，尤其是在2011年出现了大规模供应量减少的情况。三、四星级酒店市场之所以出现这种现象，除受到来自经济型酒店的冲击，中端连锁酒店的迅速扩张和不断增长，也是其受到影响的原因。
2. 酒店投资回报如何？
经济、中端品牌酒店大多是改造物业，投资回报周期在4-5年，按月回收。内部收益率在20%－25%之间，高于普遍的民间金融回报率，而风险则远小于民间金融。高端档次酒店大多是新建物业，投资回报周期在15年左右，内部收益率正常锁定在3％左右。
3. 结合投资预算，你想做怎样的产品？
经济、中端酒店多为改造物业，因此通常按每间房改造装修成本预估投资费用；高档酒店多为新建物业，因此通常按单方造价来预估投资费用。
4. 你有合适的物业吗？
产权性质｜无论这个物业是你购置自持的，还是租赁来的，物业性质得符合做酒店的要求。通常，产权性质分商业、住宅、工业和综合。只有商业性质和综合类里面的商业性质可以作为酒店经营。（这一点，一定要注意，不然如果花钱装修好了，办不出消防证、营业执照，酒店就无法合法运营，钱就白投啦！）如果物业是租赁来的，还要注意租赁期限应至少在8年以上（为了确保投资回报利益最大化）。
物业面积多大｜如果你决定自行运营管理，则几乎没有面积限制。只要后期的财务测算还算理想，几间房的客栈、民宿开起来也是没问题的；如果你投资的酒店项目是要加盟酒店品牌的，各管理公司出于规模效应，经济品牌体量要求的浮动区间是2500-8000平米，中高档品牌3000-15000平米，5星档次的体量可超过15000平米。

其它硬件要求｜如果项目是要加盟酒店品牌，物业条件方面可能还会有一些别的硬性要求，包括客房暗房数量（如有较多，可否开天井）、独立电梯、大堂面积、公区功能配套、停车等。
5. 在这个地段开酒店，能有生意吗？
客源消费水平及临近度｜物业所在的城市能级、商圈是否发展成熟、周边写字楼数量、大学城高校级别及数量、距离主要交通枢纽（譬如火车站、机场、地铁口等）和主要景点的车程、购物娱乐消费是否方便等，这些因素都决定着你的酒店档次定位，以及是否能吸引足够客源入住。
同区域现有竞争对手实现的房价和出租率水平｜市场情况一定程度反映了市场承载力，而你的产品与潜在竞争对手的差异化程度更决定了你的产品未来定价和出租率预测。
管理团队经验是否丰富｜连锁酒店的运营团队相较单体酒店的运营团队更加稳定，也有更完善的管理培训体系，对运营成果有保障。
6. 如果选择品牌加盟，我该关注什么？
在预算许可和对意向品牌认同的前提下，不要简单拿各品牌的特许费、管理费、装修费用作为你决策的唯一依据，重点还是要看项目的回收期、投资回报率以及现金流。
当物业各项条件（面积、租金、免租期等）确定时，做经济品牌好还是中端品牌好，可以把各项运营条件都带入，用经济酒店的财务模型和中端酒店的财务模型结果做对比。有时，中端品牌实现的投资回报期比经济品牌实现的投资回报年限短，时间差距在1年以内；有时会反过来，但不能否认，中端品牌财务模型下算出的累计现金流会是2.5-3倍。具体情况还需具体分析，但这个规律在1-3线城市尤为明显。

C. 如何投资建设一个五星级酒店

不好意思，给楼主泼点冷水。

五星级酒店一般需要规模化经营，才能取得效益内，恐怕不容会少于300个标准客房。如果再小的话，要么经营效益不好，要么就是精品酒店或者是低星级的酒店了。

3亿元钱，不少了，但是对于五星级的酒店来说少了点，如果包括土地费的话，就更少了。

按150万元一个标准间计算的话，3亿可以盖个200个客房的酒店，似乎少了点。

D. 上海迪士尼总投资多少钱

上海迪士尼总投资约340亿元。

2016年5月19日举行的上海市政府新闻发布会上，上海国际旅游度假区管委会介绍说，上海迪士尼项目总投资约340亿元人民币，于2011年4月8日开工建设，2016年6月16日开园。

2011年至2016年，上海市新建轨交11号线迪士尼段、度假区高架路，改扩建8条城市高速、快速路，实现高标准的配套设施建设和运营维护。

(4)上海迪士尼板块五星级酒店投资可行性研究扩展阅读

上海迪士尼的历史沿革：

2009年，上海迪士尼项目正式获得国家批准，选址川沙。

2011年底，川沙开始拆迁新建迪士尼乐园。

2011年4月8日，上海迪士尼乐园项目正式开工建设。

2016年3月8日，上海迪士尼度假区在其官方网站公布首批园内实景图，园内的创极速光轮成为全球迪士尼主题乐园中首创的景点。

2016年6月16日，上海迪士尼乐园正式开园。

2018年，上海迪士尼第一个扩建主题园区——玩具总动园正式开放。

2020年6月8日，上海迪士尼第二个扩建主题园区：疯狂动物城，地上建设正式启动。