地产基金期限

A. 房地产投资信托基金 与房地产信托有什么区别

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。
区别在于基金是投资于股票，相当于投资虚拟产业资本，实际是在资本市场上的的投资
而信托所做的是实业方面的开发，资金参与的可能是某个项目，并非是仅仅入股，可能会参与具体的事宜。
房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。
房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

B. 房地产私募基金如何退出投资项目

房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这版种方式针对基金对拟上市房权地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时回间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业答间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

C. 银行在自己的理财产品中所选择的投资标的资产的期限一般是多久

资金池。
把资金汇集到一起，形成一个像蓄水池一样的储存资金的空间，通常用在集资投资，房地产，或是保险领域。保险公司有一个庞大的资金池，赔付的资金流出和新保单的资金使之保持平衡。银行也有一个庞大的资金池，贷款和存款的，流入流出，使这个资金池基本保持稳定。基金也是一个资金池，申购和赎回的，资金流入流出使基金可以用于投资的资金处于一个相对稳定的状态。
所以说，30天的理财产品到期后，分配的收益并不是从原先投进去的这些资金上获得的，而是之前的投资资金。这也是为什么很多银行的理财产品时一期一期的，就等于形成了一个链一样，环环相扣。

D. 房地产私募基金的分类

根据基金证券是否来可赎源回，即按基金规模是否固定，可以分成开放式房地产投资基金和封闭式房地产投资基金。
采用共同基金组织形式的综合房地产基金属于开放式基金，而采用有限合伙制（MLPs）形式的房地产投资基金多为封闭式基金。
根据资金募集方式，可以分为私募房地产投资基金和公募房地产投资基金。
根据盈利模式可以分为权益型房地产投资信托、抵押型房地产投资信托和混合性房地产投资信托三种房地产投资信托模式。
根据信托期限可以分类为有限期房地产投资基金和无限期房地产投资基金。
伞型合伙房地产投资信托是拥有一家房地产有限合伙公司的房地产投资信托，并且是该房地产有限合伙公司的主要合伙伙伴。伞型多重合伙房地产投资信托是拥有多家房地产经营合伙公司的房地产投资信托。
从房地产投资基金的资金来源和管理方式来看，房地产投资基金可以分为：独立型房地产投资基金、附属型房地产投资基金、半附属型房地产投资基金。

E. 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITs一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系，房地产信托投资基金是信托关系。REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

当前我们国家的基金都是通过公开募集的，叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行，而是在私下里对特定对象募集，那就叫私募基金。

F. 什么是房地产私募基金

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取回收入的集合投资制度答。
它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

G. 有限合伙基金，贷款给一家房地产企业，基金通过收购股权，与开发商约定期限溢价回购，并签署了债务优先偿

这里存在诸多风险点和疑问点

首先，贷款给企业选择股权+回购的形式最好的是项目公司是一家崭新的公司，在贷款之前签署不新增对外借款协议，保管公司的印鉴，这样他就不能以公司的名义贷款，就不存在负债表外的隐性债务了；如果贷款的企业是一家有着经营历史，且有一定经营年限的公司，这里采用股权收购+回购的形式就存在一定的风险，股权收购贷款的这种方式好处在于，你以股东的身份参与公司管理，及对重大事项有管理能力，但一旦贷款人出现违约，甚至是无法还款，跑路等情况，你所签署的回购条款无法履约的情况下，你在未收购公司之前所产生的隐性债务问题就会暴露（因为你在未收购之前，贷款人可能已经以公司的名义进行贷款，但并没有写入资产负债表当中），你所收购的公司必须承担这些隐性债务。

其次，如果上述内容是后者，那么重点就是在收购之前要做好隐性债务的核查，收购事宜的澄清，以及签署相关具备排他，对赌等等的条款。重点是有目的、有针对性地进行并购前的隐形债务调查核实工作。调查核实可以采取以下三种具体的方法，这种调查核实可以由并购方自己进行，也可以委托他方进行，也可以要求被收购方出具真实有效的证明其隐形债务的证据，当然最好是委托律师进行调查核实。

1. 调查了解近两年来被收购企业与其业务单位之间的业务往来，查明被收购企业有无违约行为，查明被收购企业的担保情况，及有无可能承担担保责任。

2. 对被收购房企的交房情况，预售房的建设情况，是否项目无法按期交房，未有《商品房预售许可证》的情况下销售房产（卖楼花，团购），是否有不符合国家规定的购买者提前预支商品房销售款，这些情况会否导致退房，造成隐性债务的增加。

3. 及时用公告形式对外发布信息，通过社会反馈途径了解被并购企业的隐形债务问题。《公司法》第184条第3款规定：“公司合并，应当由合并方签订合并协议，并编制资产负债表及财产清单，公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人，并于三十日内在报纸上公告三次。”收购方应利用此条规定及时、有效地发布公告，以其向社会公开信息，将被并购企业的债务包括隐形债务问题作全面、详实的了解。

然后，收购时与对方协议预留部分并购费，在一定期限内(可规定为一年)，被收购方如未承担被并购企业的隐形债务，则到期支付预留的并购费，如承担了隐形债务，则用预留的并购费承担。

最后，在采取以上措施后仍未及时发现隐形债务，在双方签署相关收购协议后，因被收购企业应承担的隐形债务数额很大，超过预留的并购费，则收购方应及时以重大误解或欺诈为由提起诉讼，要求法院宣告并购协议无效或撤销股权收购协议，避免经济损失。

作为有限合伙基金从事债类投资，因其没有金融牌照，载体本身就存在较大风险，关于隐性债务，一定要按照步骤，切切实实的做，排除隐性债务的管理风险，同时重点在实际抵押物上下工夫，比如价值，流动性等等。预留一段变现的空间，保证你能到期如约兑付给投资者。