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怎样投资长租房

发布时间:2021-05-31 14:28:27

① 什么是长租房政策

长租市场,这个刚刚兴起却蕴含巨大潜力的市场,吸引了大资本纷纷进入。建行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔,而链家旗下主打长租公寓的品牌自如,今年获得了40亿A轮融资,公司估值近200亿元。
“自2017年租赁政策深化并全面落地以来,租赁市场迎来了真正的黄金时代,房地产长效机制也开始体现出调控优势。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,放眼2018年,租赁市场将是房地产红利的焦点,租购并举也将在更多层面得到进一步体现。
不过,长租市场无论是运营模式还是盈利渠道,都无经验可循,生搬硬套国外经验似乎也并不符合当下中国人的习惯。怎么定价,什么才是能让市场接受的玩法,想要分得这杯羹恐怕并不容易。即使是万科10年180万的房租带来了“惊吓”,事实也是,相较于企业的投资,这些房租并不算多,企业的回报率不过2%。
中国的楼市已经不似以前,博傻卖楼的时代早已随着逐渐加码的调控政策一去不复返。但是适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足的矛盾仍在,住房租赁市场则被看作是解决问题的最好出路。
如何租到适合自己的房子?
“我们的定位就是给企业的高端人士打造的,这样的价格其实并不贵。”位于北京城区的一家长租公寓负责人对北京晨报记者直言,一间三四十平方米的单身公寓每个月的房租价格要1万元以上,且一签就是1年。
不过,相对于周边房源,万科北京翡翠书院的价格算极高的了。10年180万元,每个月相当于1.5万元,而周边房源的房租不过每个月四五千元。不过,也有分析人士称翡翠书院的房租已经包含了10年的房租涨幅,综合来看并不贵。万科相关人士在接受北京晨报记者采访时则表示,租房目标客是家庭。
在北京晨报记者走访中发现,目前的长租公寓有较为平价的一类,如链家旗下的自如公寓、我爱我家的相遇等这一类别,也有较为高端价格的长租公寓。但由于品牌长租公寓均有较强的物业管理,价格普遍较普通住宅贵一些。
张波表示,目前,我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主,缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变,更多的人尤其是年轻人,对于租房的接受度会增加。而且相较于传统租赁住宅,年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。
张波认为,近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策,也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场,未来可供租房者的选择也将会越来越多样。

② 怎么提高出租房的营业额

如果拥有多套房产的话,那么下面有四大要素决定出租收益 :

出租者为了提高自己的出租收益,最先需要明确的是有哪些要素是会真正决定租金收益的,这样才能有针对性地根据这些关键点来提升房屋出租的收益。一旦明确了这些关键要素,才能在多套房产的出租过程中获得比较好的收益,而在影响房屋出租收益当中主要有四大要素,分别是租金回报的高低、空置期的长短、机会成本的大小和房屋出租造成的折旧成本大小。因此,“链家地产”市场研发中心需要提醒每位业主,在房屋出租过程中必须要做到四个尽可能,第一是尽可能提高出租房屋的租金回报;第二是尽可能地缩短出租房屋的空置期;第三是尽可能降低出租房屋过程中的机会成本(时间成本、交通成本、通讯成本等);第四是尽可能地减少出租房屋的折旧成本。

装修要适宜
一般人认为装修得越高档,租金就越高,租金越高,出租回报率也就越高。其实不然,在进行房屋出租投资中,要想获得较为可观的出租收益,对房屋进行必要的装修是必不可少的,但装修的好坏和出租收益并不成正比,并非就是装修得越好就一定能够获得最好的收益。而是应该在房屋出租之前事先对该区域出租人群或自己对出租房屋所需求的对象进行一个准确地定位,并对其生活偏好、兴趣偏好进行一个简单的了解和分析,然后进行恰当地装修,这样就会达到租金收益与成本支出的最佳平衡点。
因此,对于拥有多套房产的出租业主来说,一定需要对不同区域房产出租的特性进行有差别的装修对待,千万不要因为图省事就对所有的房屋进行统一的装修。

减少出租房屋空置期
在广大房产投资者将房屋用来出租的情况下,除了对租金的高低以及房屋出租资金的回收快慢比较感兴趣外,很多人往往会忽略了房屋出租的空置期问题。应该说,房屋出租的空置期对于单个的出租业主来说是很难控制的,只有在拥有大量的信息入口和信息出口的基础上,才能实现有效的信息匹配,从而减少房屋空置期。而对于信息配对最有效和最及时的就是大型的房地产经纪公司。
因此,房产出租者完全可以通过正规中介公司的信息资源优势来减少房屋出租的空置期,从而提高出租收益。特别是对于拥有多套房产的业主来说,缩短空置期所能发挥的效益也就会越大。如果每套出租房产都能减少10天的空置期,3套房产就可以减少30天的空置期,也就意味着可以增加一个月的租金。

降低房屋的机会成本
在决定房产出租收益过程中,租金的高低和空置期的长短都会直接影响到出租房的投资回报;但是,除了这两个因素之外,其实还有一个非常关键的因素就是机会成本的大小。目前许多出租者不愿委托经纪公司进行出租,而更喜欢自己亲自找客户,觉得这样安全、稳妥。不过,对于有多套房产出租的业主,还是应该考虑自己来出租所花费的机会成本,多套房产不像只有一套房产的那样,可能只需要一次、两次或者三次的看房就可以将房产出租,这样浪费的时间、交通费、通讯费也不会太大;多套房产将面临成倍数的成本支出增加,收益减少额度就会非常明显。因此,对于多套房产出租者来说,尽可能地委托品牌经纪公司进行全程代理,一方面品牌经纪公司能够保障出租房的安全;另一方面就是能够最大程度降低出租者的机会成本,达到出租收益的最优化。
最后,对于多套房产出租者来说,还要将出租房屋的折旧成本能够计算在投资收益当中,这就需要房产出租者在与承租客户签订相关的租赁合同当中,一定要将对房屋损毁程度较大的可能行为进行约束。如果委托经纪公司进行全程委托,也要将这一事项作出明确规定,特别是对于一些精装修出租的业主更是要关注这一点。
另外,对于多套房产出租者,为了降低风险,提高房产的出租收益,还可以把握租赁市场的季节性因素,进行分套、分批出租,而不是全部一起在同一时点释放。

③ 关于租房子,各位有什么好建议

我也来说一个自己的体会吧。

之前豆瓣的群体比较小众,所以用户发布的帖子信息真实性还是比较高的,之后很多中介也知道了去豆瓣发帖招揽租客。导致各个小组里的帖子质量迅速下降。其实判断是不是中介有几个方法,看看照片不是不是美颜过的,以及发帖人的个人信息是不是空空如也。

但是最主要的是我人工自己去一个个核实的话太慢了,中介发的帖子和大海一样,真正豆油的帖子都被冲到后面去了,很难找到......

之前我在豆瓣找房子的时候写了些筛选的程序,最近整理了下,做了个粗糙的页面,网址是:网页链接大致把中介的帖子都筛除了,当然不能保证一个没有,不过至少可以说把百分之八十的中介都去掉了。

④ 我有10万块钱,想投资房屋,买一套房子出租,是否可行

是啊,回收时间大长了。如果你只有10的话,那这样投资不如买债券,三五年就可以见到回报。

⑤ 如何投资开发小型出租公寓

这个投资是有风险的,如果开发商打造的好还是不错的,否则难说的

⑥ 什么是长租房

长租房的话就是 ,一次把N多年的租金都交了,价格会比短住的便宜些~
望采纳,谢谢

⑦ 说一说长租房是未来的趋势所在吗

长租房收益又很慢,所以,许多开发者都争相走利润大的高端路线。再加上运营、物业等环节,使得长租房的价格普遍偏高,还是有很多的人不会选择长租房的,估计不会成为大的趋势。

⑧ 个人想投资房产,主要用于出租,应该从哪里开始

建议公寓或商住两用的一室一厅,成本小,而且容易租出去,租金也不低
至于楼上提到的租金回报率,总房价除以年租金小于或等于20的都属于有投资价值的,通俗说就是租20年回本

⑨ 万亿长租公寓市场 VC/PE如何投资布局

长租公寓市场的竞争还在延续。无论各大品牌对于规模的渴求有多么的强烈,资金问题还是要解决的。尽管当前龙湖冠寓的经营资金以集团投入为主,但从年初的30亿住房租赁专项债券开始,龙湖一直在尝试扩充融资渠道。
据了解,龙湖向来善于跟机构投资者打交道。
而这次,它找来了全球最富盛名、规模最大的主权财富基金之一,新加坡政府投资公司(GIC,新加坡主权基金)。
龙湖长租公寓投资平台
6月12日,龙湖集团宣布,将与新加坡政府投资公司,共同设立一个长租公寓投资平台。
平台专项投资公司位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目,首期投资额共计10亿美元,约合人民币64亿元。
目前,龙湖在北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南以及宁波等17个城市,经营超过1.5万间公寓房间。
今年这个数字还要翻几倍,龙湖冠寓正计划将累计开业房间数量增至6.5万间的规模。大规模的扩张,无疑需要大量银码为其背书。
同样与市场上众多的长租公寓品牌一样,龙湖并不讳言盈利挑战。龙湖创新业务负责人韩石曾在接受包括观点地产新媒体在内的媒体采访时就表示,集团希望在三年内主要考虑的是品牌和规模,因而在这段时间内不考核长租公寓的利润情况。
细看龙湖2017年全年业绩,其投资性业务不含税租金收入为25.9亿元,其中商场业务占比高达97.7%,其他业务为0.8%,冠寓业务则占剩余的1.5%(租金收入约为3885万元)。
另外,观点地产新媒体也获悉冠寓未来会逐步走向轻重资产并举,最终使资产轻重比达到2:8。但在重资产模式运营下,长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外,还需要覆盖收购成本。有分析指,不考虑任何租金上涨的情况下,回本时间需要大约18年。
而据韩石去年透露,在轻资产模式下,冠寓项目的毛利率是35%以上,但动态投资回收期还是要长达5到6年。
总的来说,长租公寓不仅投资回报周期长,而且前期投资非常大,且如何真正盈利还不明朗,企业获取资金支持受到限制。
在这种情况下,新加坡主权基金是一个“恰到好处”的合作伙伴。
作为一支主权基金,GIC被赋予的最关键任务是,要战胜通胀,而不是要一夜暴富。其最害怕的,不是回报不够好,而是发生一次性的大幅度投资损失(比如之前对大悦城的投资,曾一度缩水近50%)。
分析认为,正因为如此,在旁人看来盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资,在GIC眼里颇具价值,因为这家基金的一般投资周期长达8-10年。
况且,在政策红利推动下,未来国内租赁市场的未来发展已不必再用冗长辞句描画。GIC产业投资(GIC Real Estate)首席投资官李国绅此前出席活动时曾表示,他看好中国快速增长的长租公寓市场的前景。
另一方面,龙湖集团方面也回复观点地产新媒体称,此次与GIC合作,系以股权投资的形式进行。
“未来,除龙湖自持的长租公寓外,我们其实也会投资其他长租公寓资产。同时除GIC外,目前集团也在跟其他投资者接洽,不排除会有更多合作。”
来自新加坡的资本捕手GIC
北纬1°18′,东经103°51′,狮城新加坡是全球最国际化的国家之一。一条细细长长的马六甲海峡促使其积累了大量财富。
上世纪七八十年代,由于经济增长强劲、高储备率和鼓励节俭的财政政策,新加坡外汇储备持续增加,数量很快超出正常需求。“我们有这幺多的可流动外汇储备,需要更有效率地管理。”在时任新加坡总理李光耀的提议下,新加坡政府投资公司于1981年成立。
公开资料显示,新加坡的外汇储备被分为两部分,一部分由新加坡金融管理局持有,用于调节外汇市场和作为货币督察局发行货币的保证。
另一部分资金则交由GIC管理,目标是保证获得持续的长远回报,以保障资产的实际价值。同时,GIC还能调动国家的财政储备。
截至2018年2月,GIC管理的基金规模已经超过3500亿美元,位列世界第八。次于挪威养老基金、中国投资有限责任公司、阿联酋阿布达比投资公司,以及科威特投资公司等。
在每年的年度报告中,GIC都在不断重申自己的使命:公司的投资策略是建立一个,包括各种丰富资产类别的投资组合,其保证能够长时间产生良好的实际回报,同时不会超出我们客户的风险承受能力。
因此,GIC的投资组合被分成两大类型。第一是参考组合,这个投资组合包括65%的全球股票,和35%的全球债券。是GIC做出其他投资决策的参考,其他投资的长期投资回报,至少要比参考组合这样的投资组合更好。
GIC的实际投资组合也分两种,一种叫主动组合,由一帮有胆识的基金经理操作,寻求通过承担超出平常的投资风险,来获得超额投资回报。
另一种叫政策组合(Policy Portfolio),其主要分为六大核心资产类别,房地产投资就包含其中。
通常,发达国家股票会占上述组合的20%-30%份额;发展中国家股票占15%-20%;一般政府债券和现金占25%-30%;防通胀债券占4%-6%,房地产投资占9%-13%;私募股权占11%-15%。
而根据该公司2016-17年度报告(截至2017年3月末),房地产这种偏风险资产只占了当年政策组合中的7%。但在他们看来,房地产的非流动特性也十分有利于对冲通货膨胀。
据了解,GIC现时的相关投资,包括传统的私人地产砖头资产、公共股权(如入股开发商)、房地产投资信托基金和房地产相关的债务。
而物业资产包括办公室、零售、住宅、工业和酒店业。当中,GIC团队在选择具体标的时,会基于以下几个方面进行分析,包括建筑位置、建筑质量、租户组合,租赁到期概况和收入流展望,这与其他同行并无差别。
受公司策略影响,GIC近年来非常热衷于投资公寓类产品,特别是学生公寓。有数据显示,GIC正成为全球学生宿舍最大的投资者之一。
最具代表性的是,2016年9月,GIC联合迪拜基金斥资4.3亿英镑买下了英国Three Sixty学生公寓资产包,包括7150个床位,是2016年学生公寓市场最大的一笔投资。
除此之外,GIC还收购了这些学生公寓的运营公司Student Housing Company,直接介入英国学生公寓的运营环节。
而在2017年,在新加坡向美国砸下95亿美元进行的地产投资中,GIC就占据了近四分之三。这家主权基金投资了包括位于德意志银行美国总部写字楼,以及一系列学生公寓。
包括2017年3月,GIC联合了加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)和某芝加哥地产公司,斥资16亿美元投资了一个美国的学生住宿物业项目。
最近,在2018年1月3日,GIC旗下一间合资公司则以11亿美元,收购一组24个美国学生宿舍,总计1万3666个床位。
对于如此大量的投资,李国绅就曾指出:“从总体投资组合角度来看,学生公寓对经济周期的依赖程度较低,波动性小,因此能提供有别于其他传统房地产行业的防御性和多元化收益。”

⑩ 我想投资建出租房,遇到一个问题。

朋友。你好
你可以直接跟那个徒弟所有人签合同,
让他把土地租给你多长时间,
然后你可以自己建房子出租
这样就没有纠纷了
或者你们直接签合同,他出土地,你出房子、房租按比例分也可以
你自己想想吧,直接去房地产问也行
希望对你有用,满意请给个最佳,谢谢

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