房地产私募股权投资基金若干法律问题分析

1. 私募股权基金投资房地产的风险管理，你知道多少

除了常见的项目风险外
还有国家房地产调控的风险，
房地产政策变更或审批未通过的风险，
银行贷款政策的流动性风险等

2. 关于私募股权基金的法律法规都有哪些投资公司在私募股权业务中如何操作

经过查找，私募股权投资基金主要法律法规法律部分
1、 中华人民共和国公司法
2、中华人民共和国合伙企业法及外商投资创业投资企业管理条例
3、中华人民共和国合伙企业登记管理办法
4、中华人民共和国证券法
5、中华人民共和国外资企业法
6、中华人民共和国企业破产法
7、中华人民共和国企业所得税法
8、中华人民共和国合伙企业法
9、中华人民共和国信托法
10、中华人民共和国外汇管理条例
11、中华人民共和国证券投资基金法
12、创业投资企业管理暂行办法
13、关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知（财税【2007】31号）
14、商务部《关于外商投资举办投资性公司的规定》
15《关于外商投资举办投资性公司的补充规定》（商务部文件）
16、《外商投资创业投资企业管理规定》（商务部文件）
17、《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》
18、《关于外国投资者并购境内企业的规定》（中国证监会文件）
19、上市公司收购管理办法
20、上市公司证券发行管理办法
21、《国务院关于进一步加强在境外发行股票和上市管理的通知》
22、《国务院关于股份有限公司境外募集股份及上市的特别规定》
23、国有企业清产核资办法》（国有资产管理委员会文件）
24、《首次公开发行股票并上市管理办法》（中国证监会文件）
25、《关于企业申请境外上市有关问题的通知》（中国证监会文件）
26、《中国证券监督管理委员会（办公室）关于境内企业间接到境外发行股票并上市有关问题的复函》（中国证监会文件）
27、《国家税务局关于外国投资者并购境内企业股权有关税收问题的通知》（财政部、国家税务局总局文件）
28、《关于外国投资者并购境内企业的规定》
29、《产业投资基金管理暂行办法. 》
30、 信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法

3. 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITs一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系，房地产信托投资基金是信托关系。REITs实际上属于信托的一种，性质上等同于公募的基金。与国内信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。

当前我们国家的基金都是通过公开募集的，叫公募基金。如果一家基金不通过公开发行，而是在私下里对特定对象募集，那就叫私募基金。

4. 房地产私募股权投资的风险是如何控制的

根据不同的产品有不同的风险控制措施，华地资本应对风险的措施主要有：抵押、质押、担保和结构化设计等。有的产品只采用一种风控措施，有的产品同时采用多种风控措施。

(1) 抵押或质押：融资方将其全部或部分股权转让给私募股权投资公司，或并同时将其动产或不动产（房产、债权等）抵押或质押给私募股权投资公司，若融资方无法按期支付投资的本金及收益，股权投资公司可以出售股权、拍卖抵押或质押物等，以保障投资人的利益。

(2) 担保：对于没有抵押（或质押）或者抵押率比较高的，股权投资公司往往会要求融资方提供相应的担保。比如，担保公司担保、第三方担保（融资方的母公司或关联公司）、公司法人无限连带担保等。

(3) 结构化设计：所谓结构化设计就是将收益权进行分层配置，购买优先级的投资者享有优先收益权，购买次级和劣后级的投资者享有劣后收益权。在固定收益类私募股权投资产品中，劣后级投资一般由融资方投资，期满后，投资收益在优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用后的余额全部归劣后级受益人；若出现投资风险，也先由劣后级投资者承担。

(4) 以房地产私募投资为例：房地产股权投资，风险控制措施一般为私募股权投资基金持股，银行托管，派驻人员，监控资金，回购安排等。

5. 国内关于私募股权投资基金的法律规范依据是什么

我国当前与私募股权投资基金相关的法律、法规及政策

一、修订后的《公司法》和《证券法》

《公司法》是公司制私募股权基金建立和运营的主要法律依据，《证券法》则规范着私募股权投资的退出渠道。2005年《公司法》和《证券法》同步修订，修订后的《公司法》规定设立股份有限公司，可以以200人以下为发起人并大幅度降低了设立有限责任公司和股份有限公司的标准；减低了工业产权、非专利技术出资比例要求；对注册资本分期到位做出新的规定、取消公司对外投资的一般性限制。而修订后的《证券法》降低了上市公司资本规模要求，对盈利性不作硬性要求。

二、《中华人民共和国合伙企业法》

2006年8月27日全国人大对《中华人民共和国合伙企业法》进行了修订，并于2007年6月生效，为有限合伙制私募股权基金的发展提供了法律框架。与私募股权基金有关的修改主要集中在以下三个方面：一是增加了有限合伙人和有限责任合伙的规定，有限合伙企业的合伙人一般不得超过50人；二是允许法人或者其他组织作为合伙人；三是明确了合伙企业所得税的征收原则，合伙企业的所得税由合伙人分别缴纳。

三、《关于外国投资者并购境内企业的规定》

2005年年底，凯雷提出收购徐工机械85%股权，而徐工机械一直被认为是国内机械装备企业的龙头企业。2006年8月8日，商务部联合六部委发布了《关于外国投资者并购境内企业的规定》，加强了对涉及外资并购行业龙头企业或重点行业的监管和审查力度，并严格限制境内企业以红筹方式赴海外上市。境外上市企业必须在设立SPV（Special Purpose Vehicle，特殊目的公司）审核批准后一年之内完成资金接收和回流的全过程。红筹上市的审批权限由先前的市区级政府集中到了当前的商务部。

四、《创业投资企业管理暂行办法》

2005年11月，国家发展与改革委员会、科技部等十部委联合颁布了《创业投资企业管理暂行办法》，旨在促进创业投资企业发展，规范其投资运作，鼓励其投资中小企业特别是中小高新技术企业。

五、《产业投资基金管理暂行办法》

2006年，为深化投融资体制改革，促进产业升级和经济结构调整，规范产业投资基金的设立、运作与监管，保护基金当事人的合法权益，而制定的《产业投资基金管理暂行办法》对产业投资基金的概念、发起与设立、基金公司、基金托管人、基金管理人、投资运作与监督管理、终止与结算、罚则等做出了陈述和规定。《办法》规定：设立产业基金必须经国家发展改革委员会核准，产业基金投资者数目不得多于200人，拟募集规模不低于1亿元，存续期限不得短于10年，不得长于15年。

除以上法律、法规外，《信托法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》、《中华人民共和国中小企业促进法》、《外商投资创业投资企业管理规定》、《商业银行法》、《保险法》等相关法律、法规均不同程度的对私募股权基金在中国的运营产生影响。