投资性房地产在审计报告注释

⑴ 投资性房地产的审计要点

(一)投资性房地产的审计目标
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.
投资性房地产的审计目标一般包括:确定投资性房地产是否存在;确定投资性房地产是否归被审计单位所有;确定投资性房地产的增减的记录是否完整;确定投资性房地产的计价方法是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的折旧计提或摊销政策是否恰当;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备的计提方法是否正确,计提是否充分;确定采用成本模式计量的投资性房地产的减值准备增减变动的记录是否完整;确定采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值的确定是否合理;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的期末余额是否正确;确定投资性房地产,投资性房地产累计折旧和投资性房地产减值准备的披露是否恰当.
(二)投资性房地产的实质性程序
投资性房地产的实质性程序通常包括:
1.获取或编制投资性房地产明细表,复核加计正确,并与总账数和明细账合计数核对相符;结合累计摊销(折旧),投资性房地产减值准备科目与报表数核对相符.
2.检查纳人投资性房地产范围的建筑物和土地使用权是否符合会计准则的规定.
3.检查投资性房地产后续计量模式选用的依据是否充分.与上年政策进行比较,确定后续计量模式的一致性.如不一致,则详细记录变动原因.4.确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式政策恰当,计算复核期末计价正确:
(1)询问并获取相关资料,评价被审汁单位确定公允价值采用方法的适当性,公允价值选用的合理性,包括公司的决策程序,公允价值的确定方法,估值模型的选择,披露的充分性等.
(2)被审计单位投资性房地产的后续计挝采用公允价值模式计价的,期末,应逐项检查公允价值的确定依据是否充分.公允价值变动损益计算是否正确,会计处理是否正确d与公允价值变动损益项目中的相应数字核对相符.
(3),如果需利用专家等的丁作,应对专家的执业资格和胜任能力,工作结果等进行评价.
5.投资性房地产后续计量选用成本计量模式,确定投资性房地产累计摊销(折旧)政策恰当,计算复核本年度摊销(折旧)的计提是否正确:
(1)了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权摊销率,确定其是否恰当.
(2)确认被审计单位除已提足折旧的建筑物外,其他投资性房地产坶已计提折旧和摊销.
(3)根据投资性房地产的平均水平测算全年的摊销(折旧)额,并与投资性房地产巾的累计折旧和摊销本期增加数相核对,如有差异,查明原因.
(4)将本期累计折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相应数字核对无误.
6.期末对成本计量的投资性房地产进行如下逐项检查,以确定投资性房地产是否已经发生减值:
(1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法是否一致,如有差异,查明政策调整的原因,并确定政策改变对本期损益的影响,提请被审计单位做适当披露.
(2)确有出现导致其可收网金额低于账面价值的情况,将可收回金额低于账面价值的差额作为投资性房地产减值准备予以计提,并与投资性房地产中的减值准备本期增加数相核对,如有差异,查明原因.
(3)将本期减值准备计提金额与利润表资产减值损失巾的相应数字核对无误.
(4)检查投资性房地产减值准备是否按单项资产(或资产组)计提,计提依据是否充分,得到适当批准,减值损失是否没有转回.
7.确定投资性房地产后续计量模式的转换恰当:
(1)检查董事会等决议文件,确定后续计量模式改变的适当性,会计处理的正确性,并提请被审计单位进行充分披露.
(2)审查投资性房地产成本计量模式转为公允价值计嫩模式是否作为会计政策变更进行追溯调整期初留存收益处理;采用公允价值计量模式的投资性房地产不得从公允价值计量模式转为成本计量模式.
8.如被审计单位投资性房地产与其他资产发生相互转换的,应审查转换依据是否充分是否经过有效批准,转换日房地产成本计量是否正确,会计处理是否正确:
(1)复核在成本模式下,是否将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;
(2)复核采用公允价值模式计!蔹的投资性房地产转换为自用房地产时,是否以其转换当日的公允价值作为向用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;
(3)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计世的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入资本公积.
9.获取租赁合同等文件,重新计算租金收入,并与利润表其他业务收入中的相应数字核对无误.
10.检查本期对投资性房地产进行改良或装修的会计处理是否正确.
11.检查有无与关联方的投资性房地产购售活动,是否经适当授权,交易价格是否公允.
12.结合银行借款等项目的审计,了解建筑物,土地使用权是否存在抵押,担保情况.如有,则应详细记录,检查投资性房地产的保险情况.
13.确定投资性房地产已恰当列报.

⑵ 专项审计报告应该包括哪些主要内容

专项审计就是对企业的具有专门特征的项目或资金进行的独立审计。专项审计的特点就是能剔除与项目无关的费用，并出具项目最后的费用明细报表及利润表。例如对高新技术产品认证进行专项审计，就要求把前三年有关高新技术费用给提取出来，以便查看是否符合高新技术产品要求。专项审计报告包括以下主要内容：

1、说明部分

说明委托方以及审计目的、说明会计责任、审计责任和审计的依据。

2、企业及项目基本情况

公司名称、注册日期、法定代表人等基本信息、简述项目情况。

3、项目合同及相关规定

项目申报的时间、名称、合同签订时间等等、项目投资总额、创新基金的用途、项目合同规定的各项经济指标情况。

4、合同执行期间项目各项经济指标完成情况

资金到位情况、资金支出情况、项目各项经济指标完成情况。

5、报告附注

会计政策注释、企业适用税种及税率、主要财务指标注释。

需要进行专项审计到瑞华，瑞华会计团队拥有丰富的工作经历以及财务咨询经验，致力于为客户提供高效专业的财务服务。

⑶ 新准则对投资性房地产的相关内容对报表的影响

一、新会计准则对房地产业的影响
1.新准则改变房地产企业的科目设置

在旧的会计制度中，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物是作为固定资产或无形资产进行核算的，并且投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产或无形资产进行核算，这在一定程度上不利于反映企业房地产的实际构成情况及各类房地产对企业经营成果的贡献情况。对比《企业会计准则第3号——投资性房地产》和原有的会计准则，而在此前财政部颁布的《关于执行〈企业会计制度〉和相关会计准则有关问题解答（四）》（简称《解答四》）的通知中，第九点曾对房地产开发企业出租的开发产品有单独的解释过。《解答四》规定对于这类资产，应当设置“出租开发产品”科目，并在其下设置“出租产品”和 “出租产品摊销”二个明细科目，核算企业开发完成用于出租经营的土地和房屋的实际成本以及出租产品摊销的价值。企业在期末编制报表时对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，规定在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

2.新准则改变了投资性房地产后续计量模式

除了在报表中单独反映外，新准则的最大的突破在于引入公允价值计量的方法，进一步地明确了投资性房地产的后续计量。就目前情况看，投资性房地产的公允价值在某些情况下是可以取得的，但考虑到我国的房地产市场还不够成熟，交易信息的公开程度还不够高，新会计准则未完全采用公允价值模式，企业应于会计期末采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。

公允价值模式符合投资性房地产的特性，更能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但由于公允价值的确认仍然是一个难点，在现阶段的实务操作中容易被利用为利润操纵的工具，因此财政部在前次修订的《企业会计准则——债务重组》和《企业会计准则——非货币性交易》中已经开始淡化公允价值概念。在这种背景下，新准则出乎意料地引入公允价值模式，可以说是一个重大的突破。从相关性的角度来看，公允价值突破了传统会计全部采用历史成本计量、只提供过去信息的局限，对于投资者判断企业未来前景更具有决策相关性。

3.采用公允价值计量模式的难点

应值得注意的是，按照新会计准则的规定，如果企业所拥有的投资性房地产有活跃的房地产交易市场供其交易，且该房地产交易市场能提供该类或类似的房地产市场价格及其他相关信息，则企业应当采用公允价值模式，即不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以会计期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就给企业以及审计师提出了一个比较大的挑战了，怎么样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。

如何保证公允价值确定的合理性，避免像《企业会计准则——债务重组》和《企业会计准则——非货币性交易》再次成为企业随意操纵业绩的工具，笔者认为还存在一定的不确定性。但大胆参照国际会计准则的规定引入公允价值的模式仍然值得期许，我们拭目以待新准则实施的结果。新会计准则中的主要核算基础发生了重大变革，而不仅仅是披露要求的增加。新准则的实施，还将很可能对财务报表中列报的企业经营成果及财务状况产生重大影响。作为新会计准则的一大亮点，公允价值被引入。新体系要求更广泛采用公允价值计量，从而增大了经营成果的不稳定性。因此，企业有必要向投资人充分解释该计量对会计报表产生的影响。值得注意的是，虽然新会计准则使得上市公司报表更“可靠”，但上市公司仍有较大的利润调节空间。从某种程度上讲，新准则也增加了利润调节手段。

对资产或负债的公允价值的估计必然建立在会计主体拥有内部信息的基础之上，将《第7号财务会计概念公告》付诸实施存在两个问题：

第一，对报表使用者与报表编制者来说，与资产或负债的风险和收益相关的信息具有很大的不对称性。若不存在报表使用者以外的其他监督主体的话，对公允价值的估计相当于给了报表编制者很大的操纵机会。如何保证报表编制者不利用这个操纵机会制造假象骗取投资？其他监督主体应如何监督报表编制者呢？

第二，如果说报表使用者应该有其他信息来判断公允价值的公允性，这些信息是什么？是没有引入公允价值的会计报表，还是企业的发展战略，或是其他？如果是旧规则下的会计报表，则编制或使用两套会计报表都会加大成本。

以上是我们对公允价值应用方面存在的疑问，也是理论界没有定论的问题。从上面的阐述可以看出，推广公允价值计量的难点在于对资产或负债价值可靠性的保证。

4.新准则规范了投资性房地产的信息披露

新准则除了改变投资性房产的确认，计量模式，还进一步规范了其披露内容。新准则规定，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式。

(2)采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

(3)采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

(4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

新准则规定将投资性房产从原来的固定资产中分离出来，并且需要单独披露其金额、种类和公允价值的确定依据，这对于报表信息的使用者更好的使用报表提供了帮助，也使报表使用者能够更加真实的获得企业信息，从而做出准确的决策。

二、应对新准则的对策分析

面对新会计准则的挑战，房地产行业以及社会公众该如何面对，需要采取什么样的措施来避免负面因素的发生，是我们应该要着重讨论的问题。

在这里我们借鉴下香港的做法。香港是于今年年初开始实行新的会计准则,在香港的房地产开发上市公司中如果采用了公允价值模式的,每年度公司均聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估,并作为公允价值的确定依据。新会计准则考虑到可操作性等方面的原因，笔者认为，正常的话内地亦需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。

此外，还需要在其他方面进行改进。比如提高执业人员素质，新会计准则的实施，财务方面的改革将不断加重公司财务总监的工作量，并且意味着各大公司花费在会计和审计上的成本也将大大提高。并且这还不是一次性的结果，那么公司就应该随时准备付出额外成本为会计部门的员工提供培训，让他们尽快熟悉新制度的运作，越领先做好各项培训工作，就越能降低企业成本，也就越能适应各个时期的制度并找到解决问题的对策。

加强监督机构的监督力。新会计准则对企业的管治和文化是带来的影响无疑是正面的，但同时也为业已具有成熟经济体系的企业带来了无谓的成本。这就决定着在实施时很多方面还有赖于参考外国的经验，比如为了让新会计准则不致过分严格而影响企业的生存空间，政府是否应该提供一个监管框架，并由专业团体和法庭执行相关的监管程序。

随着我国市场化程度的提高，资产评估业的发展，会计人员素质的增强，合理监督机制的建立，公允价值计量将形成以市场规则为主、相关政府机构监督为辅的、不受特定主体操纵的机制，公允价值最终将在会计处理中担当重要角色。

⑷ 审计报告前补提投资性房地产折旧影响递延所得税负债吗

按照税法规定投资性房地产也需要计提折旧，因此补提投资性房地产折旧与税法规定一致，未形成暂时性差异，不影响递延所得税负债，若之前已确认递延所得税负债，则需予以转回。

⑸ 我公司的投资性房地产，因当时审计结果未确定，按照暂估价结转，并提折旧，现审计已确定，折旧要调整吗

要看审计结果，他没有要调，就算事。不过，房产发票入账了吗?按发票金额减残值除以20年，就是每年的折旧额。如果和原先提的折旧差不多，就不要调整。但是，必须冲回房产估价，按发票入账，按房产原值缴纳房产税。

⑹ 企业在土地上建造一座商场，拟用于出租，尚未完工，此时能不能当做投资性房地产

企业在土地上建造一座商场，拟用于出租，尚未完工，仍然属于在建工程核算范围，此时不能当做投资性房地产。
1、当商场建造完毕，办理财务竣工决算后，用于出租，准则要求作为投资性房地产核算。
2、如果董事会书面决定，明确将其经营出租，企业在未使用前就将其填报为投资性房地产，在审计时可能会被要求调整，未予调整，会计报表会被审计师发表保留意见。
供参考。

⑺ 在建工程转投资性房地产(急!急！急！）

在建工程发生额为100万，而结算报告中该工程的总额为95万,您应当根据结算审计报告，核减的内容调整账务，比方是工程造价核减了5万元，相当于多支付了工程款5万元，那么，就应当收回工程款5万元，您应当编制如下会计分录：
借：投资性房地产95
借：其他应收款5
贷：在建工程100万

⑻ 年度审计报告必须包含哪些内容，附注过于简单行不

会计报表附注是财务报告必不可少的组成部分，它包括所有与公司财务状况、经营成果和现金流量有关的，有助于报表使用者更好地了解会计报表的重要信息。公司会计报表附注至少应当包括下列内容：

(一)公司主要会计政策和会计估计

1．会计制度。

2．会计年度。

3．记帐本位币。

4．记帐基础和计价原则。

5．会计报表的编制基础。

6．营业部的资金管理、交易清算原则。

7．外币业务核算方法。说明发生外币业务时采用的折算汇率、期末对外币帐户的外币余额进行折算所采用的汇率，以及汇兑差额的处理方法。

8．坏帐核算方法。说明坏帐的确认标准、坏帐准备的计提方法和比例，以及坏帐损失的会计核算方法。

9．客户保证金的管理与核算方法。

10．质押品的管理与核算方法。

11．实物交割的核算方法。

12．风险准备资产的管理与核算方法。

13．结算差异核算办法。分别按平仓盈亏与持仓盈亏说明结算差异的确认与核算方法。

14．长期投资核算方法。对于长期股权投资，应说明其计价、收(权)益确认方法和股权投资差额的摊销方法；对于长期债权投资，应说明其计价、收益确认方法以及债券投资溢价和折价的摊销方法。

15．固定资产计价和折旧方法。说明固定资产的标准、分类、计价方法和折旧方法，各类固定资产的估计经济使用年限、预计净残值率和折旧率。

16．在建工程核算方法，包括利息资本化的核算方法和在建工程结转为固定资产的时点。

17．无形资产、开办费和长期待摊费用的摊销方法。

18．风险准备金核算方法。说明风险准备金的计提方法和计提比例，风险损失的确认标准及核算方法。

19．收入确认原则。分别说明公司手续费收入和其他业务收入的确认方法。

20．现金等价物的确定标准。说明公司在编制现金流量表时确定现金等价物的标准。

21．如果本年度会计政策和会计估计发生变更，应当披露变更的内容、理由和变更对公司财务状况或经营成果的影响数。

注册会计师应对公司会计政策或会计估计变更的理由予以适当关注。如果变更理由不合理或不充分，注册会计师不应当发表公司财务报告满足合法性、公允性和一贯性要求的审计意见。

(二)税项

应披露主要税种和税率，如增值税、所得税等。若有税负减免的，应说明批准机关、文号、减免幅度及有效期限。

(三)会计报表主要项目注释

公司至少应披露会计报表(汇总营业部以后的会计报表)的如下项目注释(如两个期间的数据变动幅度达50%以上，还应在该项目下明确说明增减变动的原因)。

(四)或有事项

对于资产负债表日存在的或有事项(如涉及诉讼、仲裁等)，应在会计报表附注中说明项目的性质、金额及对报告期及报告期后公司财务状况和经营成果的影响。

(五)承诺事项

对于资产负债表日存在的重大承诺事项(如对外担保金额等)，应说明其存在情况、金额及影响。

(六)资产负债表日后事项中的非调整事项。

凡涉及资产负债表日后事项中的非调整事项(如巨额亏损、停业整顿、严重违规等)，应按照《企业会计准则-资产负债表日后事项》的要求予以披露。

(8)投资性房地产在审计报告注释扩展阅读：

内容格式：

(一)简要介绍公司的法定中英文名称，公司法定代表人，总经理或总裁，注册资本，注册地址、办公地址、电话及邮政编码。

(二)简要介绍公司的历史演变情况、主要职能部门，以及职员人数和年龄、学历、职称结构。

(三)简要介绍公司营业部情况，包括各营业部名称、地址、负责人、职工人数、设立时间、营运资金及联系电话等。若年度内增加或减少营业部，简述其新设或撤销的原因。

(四)公司年报负责人及联系人的姓名、联系地址、电话、传真、电子信箱等。

二、经营情况

(一)经纪业务情况

(二)主要财务指标

参考资料来源：网络——年度审计报告

⑼ 投资性房地产在公允价值模式下的公允价值是否会随着时间变化

公允价值(Fair Value) 亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。评估值绝对表示法不能将客观环境的局限性在评估值中加以体现,使委托方不能正确做出决策,从而造成实务中经常性的评估值使用纠纷。本文在充分认识评估的不可控风险的基础上,提出了评估值相对表示法,以期为委托方更好地使用评估值提供借鉴。
说白点：要在你能接受范围内，一般来说可变