夹层投资地产基金风控措施

Ⅰ 什么是产业投资基金中的夹层基金

产业投资基金是一大类概念，国外通常称为风险投资基金(Venture Capital)和私募股权专投资基金，属一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。
夹层基金(Mezzanine Fund)是杠杆收购特别是管理层收购(MBO)中的一种融资来源，它提供的是介于股权与债权之间的资金，它的作用是填补一项收购在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的收购资金缺口。

Ⅱ 四川汉易投资有限公司怎么样

简介：汉易资本成立于2013年4月，注册资本为3000万人民币，是一家集成金融服务提供商。汉易时代经营范围为：为企业提供资产管理服务；项目投资及投资管理；投资咨询。（一）夹层投资公司在创始初期，便将投资定位为夹层投资，旨在为需要资金的企业提供阶段性融资，解决企业中短期资金困难，真正实现产融结合。公司在该领域有丰富的专业经验和完善的业务团队，采取多次审核多重把关的风控措施，挑出具有投资价值并风险可控的项目。目前，公司已发行了多期夹层投资产品，并已取得优异的产品发行业绩，在投资者和融资者中均获得良好口碑，建立了长期稳定的战略合作关系。成立初期，公司为受政策扶植的新疆农业项目发行了首款产品，该农业项目具有先进的农业管理，完成的地域产业链，并已成为国家“十二五”重点扶持项目，获得了一定的财政支持。由于项目良好的发展势头和本公司严格的风险控制，第一期产品顺利发行，并受到投资者的一致好评，提前完成了募集额。由于首期产品的高接受度，公司再次为新疆农业项目发行产品，再一次获得投资者的肯定。完成新疆的项目以后，公司将视线转移到了省内。省内同样具有相当优质的项目，且省内投资者对区域内的投资项目更加熟悉，接受度更高。公司同当地证券公司联合发行了稳健型的投资基金，为成都市的农业生态观光项目补偿经营性流动资金。该产品由成都金控融资担保公司担保，并由项目所持有的当地政府的应收账款进行质押担保，风险得到很好控制。为了让产品更加多样化，以满足不同投资人的投资需求，公司采取了产品多样化的政策。为响应政府整合煤矿的政策，公司发行了矿业投资基金，供煤矿经营公司支付收购资金以及补充旗下煤矿技术改造、扩大产能所需资金。公司连同陆家嘴国际信托为杭州知名地产企业发行信托计划，为二期的建设与开发进行融资。产品均获得了良好的市场反馈。随着公司的不断发展和产品的日益成熟，公司深入加强与大型企业之间的合作，增强公司自身和产品的公信力。近期，公司与新华信托、金控担保联合发起单一资金信托计划，向阳鸿客车、中星电子发放信托贷款，该资金由交通银行成都武侯支行监管。产品发行以来，成绩斐然。不仅在募集期超额募集资金，更与很多客户建立了长期稳定的合作关系，为下一期产品的发行埋下了信赖的种子。（二）委托贷款创新P2P小额借贷是一种将非常小额度的资金聚集起来借贷给有资金需求企业或个人的一种商业模型。我公司在传统P2P业务的基础上，整合公司自身的业务资源，从产品安全性角度出发，针对融资方的资质条件提出了更高级别的要求。我公司与多家国有银行、大型股份制银行和商业银行签署了战略合作协议。合作的内容包括：我公司P2P的融资方必须是银行授信客户，具有良好的行业发展前景和较强的基本资质；融资方若要获得我方融资，必须进行抵押，抵押物由银行代持，抵押率保持在50%以下；融资方必须是银行拟放款的企业，即我公司对其融资的第一还款来源是银行的授信放款。这使在我公司的进行投资的客户可以间接获得银行的垄断资源，同时获得高额并且有保障的投资回报。产品发行以来，市场反应非常乐观，产品发行一周内，获得了诸多新老客户、大小客户的支持，融资额超过预期。
法定代表人：荣志强
成立时间：2014-05-21
注册资本：1000万人民币
工商注册号：510000000385313
企业类型：有限责任公司(自然人独资)
公司地址：成都市锦江区锦华路一段8号1栋11单元28层2839号

Ⅲ 什么是夹层融资信托

夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务（subordinate debt）的一种，但是它常常从作为从属债务同义词来用。夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，投资者的目标回报率是20%～30%。一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。
通俗地讲，它是向融资方提供介于股权与债券之间的资金，通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金后仍然不足的资金缺口，因而夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业偿债顺序中位于贷款之后。
夹层融资是一种融资的技术手段，在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。
夹层投资也是私募股权资本市场（private equity market）的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金（mezzanine fund）。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务（senior debt）来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发行这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。

Ⅳ 请问夹层融资是什么意思

夹层融资是一种无担保的长期债务，这种债务附带有投资者对融资者的权益认购权。夹层融资只是从属债务（subordinate debt）的一种，但是它常常从作为从属债务同义词来用。夹层融资的利率水平一般在10%～15%之间，投资者的目标回报率是20%～30%。一般说来，夹层利率越低，权益认购权就越多。
通俗地讲，它是向融资方提供介于股权与债券之间的资金，通常是填补一些在考虑了股权资金、普通债权资金后仍然不足的资金缺口，因而夹层基金本质上仍是一种借贷资金，在企业偿债顺序中位于贷款之后。
夹层融资是一种融资的技术手段，在很多情况下起到“过桥”融资的作用，一般期限是一到两年。例如，做房地产夹层融资，从企业拿到土地到取得开发贷之间的资金需求由夹层融资来满足。
夹层投资也是私募股权资本市场（private equity market）的一种投资形式，是传统创业投资的演进和扩展。在欧美国家，有专门的夹层投资基金（mezzanine fund）。如果使用了尽可能多的股权和优先级债务（senior debt）来融资，但还是有很大资金缺口，夹层融资就在这个时候提供利率比优先债权高但同时承担较高风险的债务资金。由于夹层融资常常是帮助企业改善资产结构和迅速增加营业额，所以在发行这种次级债权形式的同时，常常会提供企业上市或被收购时的股权认购权。

Ⅳ 什么是夹层投资

夹层投资也可直译作 “麦则恩投资”。Mezzanine的英文原意是底楼与二楼之间内的半层

楼，在容风险投资业中，特指对成长到扩张阶段，尚未盈利，但仍然需要大量资金进行扩张的风险企业进行投资。就投资的风险和回报水平来说，夹层投资是界于传统风险投资和一般债权、股权投资之间的投资行为。常见于:
（1） 对不久即进行公开招股的风险企业的短期投资；
（2） 比银行贷款条件宽松但又比股权投资附加更多偿还条件的投资，一般可取得购股权。

夹层投资的目标主要是已经完成初步股权融资的企业。它是一种兼有债权投资和股权投资双重性质的投资方式，其实质是一种附有权益认购权的无担保长期债权。这种债权总是伴随相应的认股权证，投资人可依据事先约定的期限或触发条件，以事先约定的价格购买被投资公司的股权，或者将债权转换成股权。

Ⅵ 证券投资基金为什么要设置夹层

一、夹层基金(Mezzanine Fund)是杠杆收购特别是管理层收购(MBO)中的一种融资来源，它提供的是介于股权与债权之间的资金，它的作用是填补一项收购在考虑了股权资金、普通债权资金之后仍然不足的收购资金缺口。国内目前采用的术语MBO基金，实际上指的就是夹层基金。由于MBO交易中融资渠道是多样化的，融资结构是分层次的，不同的资金来源、进入方式、收益率要求、偿还方式等都是不同的，所以统称为MBO基金是不准确的。
二、“夹层基金”首次出现在两会议案，这应该是个积极的信号——企业融资需求日趋多元化，夹层基金大有可为。本报记者多方采访发现，夹层基金在国内尚属起步阶段，但随着企业并购越来越多，夹层基金市场需求也会越来越大，不过，要走向繁荣还需走很长道路。
两会期间，中国人寿(25.20,-0.38,-1.49%)保险原董事长杨超明确建议，“扩大保险机构间接投资股权基金的范围和类别，如夹层基金和FOFs等目前适合保险资金特点的产品。”
夹层投资(mezzanine investment)是发达国家资本市场常用的一种投资形式，主要是指投资风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种投资形式。在欧美市场已是一种成熟的资产配置类别。在国内2005年方出现首只夹层融资基金，而引起市场广泛关注始于去年7月中旬，本土机构中信产业投资基金披露，拟募集一期重点关注并购融资、企业股权质押融资、矿产能源和房地产等权属可登记的资源资产抵押融资的中信夹层基金，目标规模为50亿元人民币，不超过60亿元。
再至今年，据记者了解，有多家中小PE机构也已开始尝试进入夹层资本领域，其中惠农资本是较典型的一家机构。
据惠农资本总裁尉立东介绍，目前惠农资本管理三只基金，总金额为30亿元人民币。业务分为两类，一类是两期股权投资基金，每只基金5亿元，共管理10亿元，另一类则是夹层基金。
惠农资本至今成立仅有3年，是PE界“新兵”，但却尝试了最“前沿”业务。对此基金配置的原因，尉立东表示，“进入夹层资本是非常明显的，也是非常必然的。”
据他介绍，这源于曾在投资东北某企业的过程中遇到的现实问题。在惠农资本投资完成后，企业在重组改制时产生了新的资金需求，同时要重组则必须把原有的抵押释放后才能进行资产分割。
“为解决这个问题，我们为企业提供了夹层资本，做了配套贷款，并同时发了20多亿企业债，把企业贷款全额偿还掉，这使得我们意识到商业银行现在并不单单做纯贷款业务，同时在股权投资和债务重组方面的业务也很超前。正是沿用这个方式，我们发了一期夹层基金，仅去年便做了22亿元，主要以企业并购重组为主，同时结合当前的形势也做点房地产的融资。”尉立东进一步解释。
然而，也有尝试夹层基金“受挫”的机构对记者表示，和银行的合作并不容易。
对此，某四大行之一银团贷款负责人对记者表示，偶尔会做夹层融资的案子，且一定要看具体项目质地。此外，会优先考虑长期合作的PE机构申请的项目——这在一定程度上降低尽职调查的难度。他认为，夹层基金要在国内盛行还有较长的路要走。
华民创富董事长杨辉也认为，就目前国内的金融环境而言，推出结构性产品是金融创新所需要的，但并不是任何PE投资机构都可以轻易尝试，重要的是看具体项目，不同于股权投资，夹层投资更关注企业现在及未来的现金流状况在内的偿债能力，同时企业应具有良好的过往业绩，稳定的管理团队及领先的市场地位。
针对现有中国夹层投资环境，清科研究中心分析师刘碧薇认为，夹层基金发展面临的瓶颈主要在于投资者来源以及由于相关政策造就的退出模式选择上。
刘碧薇指出，从夹层基金的投资者角度出发，由于夹层基金以资产保值作为首要考量，通过经常收益和资产增值为投资者带来平稳的投资回报。根据国外成熟经验，夹层投资对于保险公司、商业银行、FOFs等在内的对投资安全性要求较高的机构投资者吸引度较高；而国内目前尚缺乏足够多的机构投资者。
此外，在投资工具的选择方面，如果夹层基金为美元，碍于国内现行外商投资及换汇政策限制，可选择将资金注入目标企业境外控股实体，投资工具运用相对灵活，包括可转换债券、优先股等；如果夹层基金为人民币基金，由于受到法律阻碍，在通用的投资工具选择方面比较狭隘，投资者只能以普通股的形式进入目标企业，通过投资条款设置，以普通股分红的形式获得类似债权的利息，或者选择与信托公司合作方式，投资于信托结构化产品中的劣后级别，优先级由信托筹集，从而实现杠杆融资的效果。
相应地，两类基金在退出路径方面也呈现不同。如投资者选择以人民币基金向目标企业境内运营实体注资，可选投资工具单一，退出渠道相对狭窄；然而以美元基金投资于目标企业境外实体，则工具多样，且路径畅通。

Ⅶ 请问哪位有夹层融资的案例可以学习一下

我国房地产企业融资创新—— 夹层融资

一、关于夹层融资
（一）夹层融资的概念
夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。
夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。
（二）夹层融资的风险和回报
夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。
（三）夹层融资的形式
夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益 (见图1)。
（四）夹层融资的特点
第一，夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点，可以获得现金收益和资本升值双重收益。

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第二，对投资者而言，夹层融资在融资期内有可预测的、稳定的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。
第三，对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但是难以承担更多优先债务的企业或项目。
第五，从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用等级的要求，夹层融资主要应用于基础设施和工商业项目。
第六，夹层融资的不足在于产品非标准化，信息透明度低，法律架构复杂，其费用远高于抵押贷款。此外，借款者在考虑夹层融资时，还必须征得抵押贷款投资人的同意。
二、我国房地产夹层融资的需求分析
我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切；二是上市的融资规模有限。截至2004年初，全国仅有60多家房地产企业实现了证券市场的直接融资；三是产业基金立法的缺失，致使房地产基金的融资方式暂不可行。
总体来看，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。房地产融资方式多样化有利于房地产市场和房地产业的发展。
城乡居民收入持续增长，国内资本市场融资空间广阔。由于夹层融资没有资金投资限制，允许中小投资者的进入，所以能为我国城乡居民提供一个投资房地产的机会。据2006年统计年鉴的数据显示，我国城乡居民储蓄逐年增加，具有巨大的投资潜力（图2）。
总之，宏观法律环境的变化和银行放贷谨慎导致了房地产行业的资金短缺，房地产开发企业需要求助于其他的融资渠道。此时，夹层融资成为房地产开发企业另一重要资金来源，带有某种必然性。
三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现途径
（一）夹层融资引入载体选择
国外夹层融资的投资方式是先成立一个夹层投资基金，然后选择合适的项目进行投资。有别于中国传统的融资过程，夹层基金一般先进行资金募集，然后根据资金寻找收益、风险与之匹配的投资项目。国内由于暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以采取直接设立夹层投资基金进行房地产投资的可能性不大，夹层融资需要选择一个合适的载体进入产业市场。
在我国目前的金融制度环境下，商业银行要大规模开展夹层融资创新存在不少的障碍。首先是资金不足的问题，夹层资本属于高风险资产类别，要求大量的资本金，这对于普遍资

本充足率不足的商业银行来说，困难不小。其次，夹层融资产品的设计、管理和风险控制与银行的传统业务有很大的区别，商业银行目前还缺乏相应的的技术和经验。此外，商业银行法第四十三条也规定了国内商业银行不能向非银行金融机构和企业投资。所以商业银行暂时还无法成为引入夹层融资方式的载体。
笔者认为要在房地产市场上引入夹层融资方式，最佳的引入载体是信托公司。美国信托专家斯科特认为“信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美”。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能。在我国信托公司是唯一链接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。信托公司可以投资房地产，所以目前在国内只有信托公司才能更好的运用夹层融资手段解决我国房地产企业融资的问题。
一方面，信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
另一方面，由于原有房地产政策大大提高了信托贷款的门槛，对于解决长期的、大规模项目的融资问题作用还是非常有限的。通过引进夹层融资这一新的融资方式，信托公司可以拓宽自己的业务、优化投资结构、提高市场竞争力和影响力，对于扩大自己的利润来源也有着重要作用。
最后，信托公司己经具备了投资房地产业丰富的实践经验，在信托公司的全部业务中，房地产信托己经„三分天下有其一‟，房地产信托业务成为信托公司很重要的一个利润来源。
（二）夹层融资结构选择
结合房地产开发的特点，本文提出以下几点夹层融资投资及还款结构安排:
1.夹层投资阶段投入形式安排
对于房地产信托来说，目前最关键的问题就是要在开发商“四证”尚未齐全之前就融资给开发商，否则房地产信托没有任何意义。项目处于开发阶段，不具备向银行和信托公司申请贷款时，资金可以通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入，以此补充企业的资本金，为优级债券和银行贷款进入提供条件。比如一个房地产项目，要求开发商的自有资本金的比例达到35%，如果开发商自有资本金的比例只有20%,“夹层融资”就可以以参股的形式注入资金，使整个项目的资金达到要求的35%，不影响房地产开发商的控股权。对于已经取得银行贷款，只是在销售前期面临着暂时资金短缺的项目，夹层融资可以安排以债权投资为主、结合一部分认股权证的结构，使投资者获得一定的利息收入和还款溢价。
夹层投资可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夹层投资中的一部分为企业先期投资注入开发资金；另外一批资金在企业实际进入项目实施阶段投入。这样做的目的是保证企业资金供应的连续性然后根据不同阶段的投资风险来确定投资回报率。

2.夹层融资还款期安排
夹层融资可以采取灵活的还款方式。对于处于开发阶段的项目，可以只要求承担一定的利息或者不偿还本息，等到项目有了现金流入再偿还本金和一定比例的项目收益。因为夹层投资人一般不寻求控股和长期持有，在企业有了现金流入之后，他们一般采取出让收益权证或回购优先股等形式，获得一定的投资溢价，进而实现资本的退出。
3.夹层融资还款利率安排
在利率的安排上，笔者认为可以采取市场化原则，按照高风险、高收益的原则，制定和实行灵活的利率标准，即夹层投资根据开发商的信用、自有资金比例、投资期限等多种因素调节利率，以保证风险和收益对等。
4.夹层融资可采取的其他特殊模式
夹层投资资金通过信托公司可以采取优先购买权的信托模式，赋予夹层投资者优先购买己建好楼盘的权利，这种投资模式十分符合我国国情。在此结构安排下，既解决了房地产企业的融资困难，又解决了房地产商的销售问题，。夹层投资人不仅可以享受开发期间的利息收入，也可以选择以最终购买房产作为资金退出渠道。
四、夹层融资的进入条件
（一）获得夹层投资的房地产企业应该具备的条件
一是有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；二是己开立基本账户或一般存款账户；三是提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；四是除国务院规定外，对获得夹层融资的企业各种资本金比例要有一定的要求，如夹层融资额与企业自有资金的比例，夹层融资额与优先债务的比例，夹层融资额与所投资项目所需总投资的比例等等。
（二）获得夹层融资的项目应该具备的条件
一是投资项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；二是投资项目己经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；三是投资的项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定:四是投资项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；五是投资项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用。
五、夹层融资退出机制选择
与单独的股权融资相比较，夹层融资在资金的退出上有一定的优势。通常会在夹层投资债务构成中包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途

径比私有股权投资更为明确(后者一般依赖于不确定性较大的清算方式)。同时，在夹层融资采取优先股或可转债形式时，也可以采取开发商或管理层回购的方式，或转卖给愿意长期持有到期的机构投资者以及愿意持股房地产企业的投资者，以赚取价格差额。
例如，联信·宝利七号在安排产品的灵活性时，借鉴了期货交易的做市商制度，引入投资机构充当“做市商”角色。在信托计划发行之前即约定，信托计划优先受益权产品持有人在期满一年以后，以约定的价格卖给做市商，做市商可将信托计划卖出赚取差价，也可将信托计划持有到期获得收益。这种做法提高了夹层融资产品的流动性，也可以作为夹层融资退出制度的一个借鉴。