万科合伙人基金规模

A. 如何评价万科的事业合伙人制度

公司制下的合伙人制度不同于我们法律上所说的合伙制，公司制的合伙人不必对公司承担无限责任，更确切的说是一种员工激励模式，实施合伙人制度的公司，将短期激励和长期激励相结合，充分调动员工的积极性，变“员工”为“合伙人”，使之成为企业的利益共同体，让员工感觉到不是在为老板打工，而是在为自己打工。这样，其积极性会大大提高。
一、我国房地产行业现状
对于中国房地产企业来说，一个残酷的事实是，行业黄金时代已经结束，白银时代已经来临。之前，房地产作为拉动国民经济增长的一个支柱型行业，对我国经济做出了巨大的贡献，但是，现在房地产行业的发展遇到了很大的瓶颈，房地产投资已经连续4年增长回落。2013年投资增速为18.5%，2014年下降为10.5%，2015年9月份为4%，在经济高峰时期，房地产投资的增长幅度是国家经济年增度长率平均为30%以上，然而，最近只有15%，可见，房地产行业必须改变原有发展模式，寻求新的发展战略，才能转危为安。
国家也出具了一系列了补救措施，如对其进行供给侧改革，“去库存”成为房地产行业急需解决的问题。然而，一个企业要发展，大环境固然重要，内在发展策略更为重要。故而，房地产企业必须寻求一条适合企业长远发展的战略。伴随着房地产白银时代的到来，土地和资金等生产要素已经难以在竞争中发挥绝对的优势。相反，在房产转型过程中发挥核心作用的要数人才的力量。传统房地产行业的激励模式归结起来主要包括两种：第一、按照建筑面积、销售额度和利润进行提成。这种方式简单并且容易操作，能够实现利益平均分配；第二、按照利润的比例进行提成，就是在整个公司层面有统一的利润中心，然后再进行二次分配。这两种方式存在相似的缺陷，即在这种激励方式下无法对各个部门在整个价值链中所做的利润贡献进行引导和约束，最终显失公平。为了更大程度的解决这一问题，房地产企业纷纷试水合伙人制度。该制度下，激励对象更加明确，职业经理人为实现个人收益的最大化会更加努力。在这一过程中，企业也能实现又好又快的发展。从这个角度来说，合伙人制度不仅是使企业做大做强的管理制度，更是留住企业人才的一种法宝。
二、万科事业合伙人制度
（一）万科推行事业合伙人制度的原因
外在原因：当下是知识经济的时代，企业要想获得长远的发展，必须探索出一种更加有效率的分配机制。于是，事业合伙人制度应运而生。事业合伙人制度的核心在于对债权人、股东和合伙人的收益分配制度进行了重新界定。万科作为以重资产为主且股权相对分散的规模较为庞大的公司推行这种制度有非常大的难度。在全球范围内尚没有成功的案例。
内在原因： 万科进行事业合伙人制度改革最主要的推动力在于万科国有企业的背景：一是万科股权高度分散。在万科现在的股权结构中，华润股份合计持有万科股份占比15.3%，宝能系合计持有万科股份占比24.29%。二是作为职业经理人的王石持股比例更是寥寥无几，万科就是一家没有实际控制人的公司，管理层对公司运营和决策享有绝对的话语权，这就导致真正意义上的控制人缺失。该制度的实施，将进一步提高经营管理队伍的主人翁意识。
（二）万科事业合伙人制具体措施
作为房产开发企业，为了能够成功实施“事业合伙人机制”，万科选择委托第三方属于合伙人性质的企业，代表万科的事业合伙人进行股票的管理的方式。
在万科，除骨干员工要求持股外，其余普通的员工一般依据“自愿”的原则进行项目跟投。项目跟投的具体做法是：万科要求项目操作团队必须跟投自己的项目，其余则是自愿跟投。员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。这种跟投制度不仅解决了项目投资问题，而且解决了举报问题。之前员工对于损害公司利益的行为视而不见，但是进行跟投后，与员工利益密切相关，员工愿意采取行动举报这种损害自己利益的行为。这将改变“从投资买地到销售结算”这一项目操作流程的行为。因为关乎到了合伙人的利益，所有真正对运营效率提升有改善的做法，将会很快被运用和完善。
此外，在万科的集团层面，将建立合伙人持股计划，也就是大约有两百多人的经济利润奖金获得者将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票，可以共同掌握公司的命运。通过这种方法，不仅可以让优秀的人源源不断的加入万科，实现新城代谢。而且万科的持股人也更愿意把位置让给更有能力的人去实现更高的价值。这样能够始终保证团队是最优秀、最有战斗力的团队。
三、万科合伙人制度对我国房地产的借鉴意义
在中国的房地产行业，作为龙头老大的万科推行事业合伙人制无疑是“第一个吃螃蟹”的举措。跟阿里巴巴、小米等公司层面的“合伙人制度”不同的是，万科的事业合伙人制度与其说是公司层面，倒不如说是项目层面的，按照当下中国公司法规定，万科的股份有限责任公司想要变更为合伙制企业存在困难，除非公司退市。
大多数房企老板担心的是，即便万科的“事业合伙人”制度能够成功，也不代表这种模式可以在业界推广。并不是说单纯模仿万科的举措，就能够使公司改变原有的制度，从而向事业合伙人制度过渡，模仿仅仅是表象，要想取得成功，就应当结合公司的背景体系资源，从根本上引入事业合伙人制度，探索出一条真正适合本企业发展模式的道路。但是想要引入该制度要做到以下几点：
一是保证股权的分散性，如果一个房地产企业的股权高度集中，比如说家族式企业，股权完全掌握在创始人手中，那么企业中卓越的员工手中无权。也就没有了发言权，那么这些人就很难在这类企业中有所发展，就会另寻发展机会。
二是要保证企业知识能掌握在个人的手中。如海尔推行的阿米巴模式，就是把企业业务能够拆分成多个项目，各个项目之间能够独立运作，这样，项目组之间就能够形成竞争的关系。从而这种关系能够房地产业的良性发展。
三是让员工成为项目合伙人，这种合伙人是指有限合伙人，如此设计制度，员工自然会倾尽全力把项目搞好，因为一旦项目发生亏损，由此合伙人可能承担无限连带责任，最可能吃亏的就是合伙人自己。

B. 万科最新股权结构变化图，分析万科现在什么情况

Wind数据显示，截至2016年一季度，将万科A纳入前十大重仓股的公募基金数量达到145只，涉及基金公司专59家。其中，属超过半数的基金为跟踪沪深300和中证100的指数型基金，另外主要为各个主题的灵活配置混合型或股票型基金。持有市值排名前三位的分别为华泰柏瑞沪深300ETF、易方达深证100ETF和东方红中国优势，持有市值均在4亿元左右，而持有市值超过1亿元的基金达到10只。除此之外，被动型基金中，嘉实沪深300ETF、融通深证100、华夏沪深300ETF、银华深证100、易方达沪深300ETF持有万科A的市值均较高;而主动型基金中，国泰国证房地产、易方达瑞惠、东方红睿丰、东方红新动力、海富通精选持有万科A的市值较高。不过，从万科A目前的机构持股比例来看，基金持有的总比例并不高，仅有2.61%，按照万科停牌前的总市值2697亿元来算，基金全部持有总量不过70.39亿元。
有基金经理表示，由于目前万科事件后续的未知性太大，公募基金通常没有坚守的理由，也不擅长从极短线的交易中盈利，所以万科A复牌后，理论上公募基金离场的可能性较大，局势确定以后才会再考虑买入。

C. 万科是业内规模最大，业绩最好的企业吗

万科自成立以来，已成长为行业内最好的龙头企业和唯一一家即将进入世界500强的巨型企业；王石等万科管理层创造了独特的万科文化，使万科成为中国公司治理的典范，使万科在房地产行业脱颖而出；万科是业内规模最大、业绩最好的企业。其主要经济技术指标领先同行。万科的治理结构、公开透明和企业文化一直被视为中国现代企业制度的典范。万科的管理团队一直被业界公认为优秀，属于高收益、低成本的职业经理人团队。可以说，作为一家大型企业，万科的经营策略和管理都非常出色。

探讨和反思万科股权事件的各种情况、理论和规律，对于万科、中国企业制度的建设和改革、上市公司治理结构、中国证券市场的政策引导都具有重要意义。但无论如何，结合上述说法，投资者应该相信万科的价值。毕竟，在瞬息万变的股市中，价值投资仍然是长久之计。

D. 万科资产证券化怎么做

2015年6月8日，鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册。

鹏华前海万科REITs是鹏华基金今年4月底正式被证监会受理的国内首只公募REITs基金。在市场的解读里，这俨然已代表着公募基金投资范围拓展到不动产领域的标志。

在市场人士看来，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

不过，市场人士仍然指出，国内运作REITs的环境依然不成熟，税收、监管等问题一直未得到改善，鹏华前海万科REITs的注册并不意味着REITs推广的条件已然成熟。

大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

万科REITs怎么做？

据观点地产新媒体了解，鹏华前海万科REITs的基金管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行。4月15日，证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料；一周后，证监会正式决定受理该基金的募集申请。

基金标的前海企业公馆项目位于深圳前海自贸区内，是万科与前海管理局采用BOT模式(建设、经营、移交模式)建设的商业项目。其中万科出资约8亿元建设项目，通过8年的运营来回收投资，并在8年后无偿移交给前海管理局。

前海企业公馆项目也是万科在产业地产上迈出的第一步。项目总占地面积约9万平方米，总建筑面积约为6万平方米。项目分为特区馆区及企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面约200-1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

万科透露，本次进行资产证券化的对象是前海企业公馆未来8年的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。

据其介绍，前海企业公馆可租面积5.5万平方米，目前每月每平方米的收益为250元，出租率已达到100%。收益方面，该封闭式混合型公募REITs预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。

在推出机制设置上，按照万科的计划，投资期届满时，将由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

对此，第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌在接受观点地产新媒体采访时认为，仅就投资率而言，鹏华前海万科REITs能达到8%已经相当高了。

何凌列举数据称，前海自贸区的写字楼投资回报率约在3.8%左右，住宅则仅为2.5%。相比之下，前海企业公馆做REITs收益达8%，具体如何实现尚不得而知。

“一般而言，REITs的收益主要有两部分，分别是租金收入、物业增值，特别优质的物业不排除能做到8%收益。”何凌指出，万科企业公馆的租金属于较高水平，但这种情况下仍实现出租率100%，说明市场对其肯定；另外，前海自贸区的发展也让项目有不错的升值潜力。

另外，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，鹏华前海万科REITs是公司一次重要尝试，如果条件允许，还将采用更多类似鹏华前海万科REITs这种金融化方式。

而对于外界所关注的鹏华前海万科REITs如何达到8%收益，谭华杰并未给予直接回应。

公募REITs发展窗口？

从国外发展经验看，REITs被海外投资者定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。相关数据显示，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%。

相比之下，中国探索REITs由来已久，但由于法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，时至如今REITs仍迟迟未能全面推行。

早在2014年，中信证券开发出“中信启航”等两只私募领域的REITs产品，但获得的市场关注度并不算高。当时市场分析认为，这主要由于是私募基金的关系，募集范围较小，流通性也没那么好，没能将REITs的市场价值很好地体现出来。

而随着鹏华前海万科REITs的注册成立，公募REITs的发行又一次受到关注。广发证券此前就提出，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

那么，公募REITs的发行条件是否已经成熟？答案显然是否定的。

以具有开先河意义的鹏华万科REITs为例，金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对观点地产新媒体指出，该基金设定了8年的存续期，严格意义上并不能成为真正的REITs产品，而更像是一种债券性质的产品。

“像美国那些上市流通的REITs产品，不大可能告诉你期限是多长。”杜丽虹认为，如果鹏华万科REITs设定了时限，那这种公募领域的产品与私募领域的产品之间仅存在投资者的宽与窄的区别，其它并无两样。

值得一提的是，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，目前国内在REITs方面仍处于发展初期，鹏华万科REITs已经是很大的突破，“离真正的REITs又近了一步”。

事实上，杜丽虹指出，与美国REITs收益在企业层面不收税相比，国内REITs仍然存在存在税收的问题，这方面政策迟迟未见改善。除此以外，REITs的监管权属也一直混乱，目前仍未确定是银监会还是证监会监管。

第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌则认为，国外REITs的成熟经验是把一部分优质的物业资产捆绑在一起，然后通过红利的方式反馈给投资者。“中国目前存在的问题是，不容易找到这么一批优质物业进行捆绑。”

何凌续指，最近几年中国的写字楼等商业地产物业发展得很快，从流量的角度而言已经处在高位；从收益率的角度看，这些物业收益率并不算特别高，这也一定程度上阻碍了REITs的落地。

就目前的房地产状况、法律建设环境而言，或许中国仍不具备推广REITs的准备。大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

“只要中国拥有越来越多的优质物业拿来投资，REITs的发展肯定会越来越好。”何凌认为，住房抵押贷款证券(MBS)出台的话，将大大促进REITs在中国的发展。

E. 分析万科事业合伙人制度与阿里巴巴事业合伙人制度有何不同

法律层面而言，个人合伙与合伙企业是极为常见的两种合伙模式，合伙人提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动，共享收益、共担风险，并对债务承担无限连带责任或者有限责任。个人合伙关系主要由《中华人民共和国民法通则》等相关条文调整。合伙企业主要由《中华人民共和国合伙企业法》规范，分为普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人则以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担有限责任。然而，无论是阿里巴巴还是万科的合伙人制度，严格来说，并不是完全法律意义上的“合伙人”，他们被称为“事业合伙人”。具体而言，不同企业采取的具体做法又有所不同，举例分析如下：一、万科首先，万科作为股份有限公司要想实行法律意义上的合伙制，首先需要退市并完成一系列复杂的改制程序。万科及其项目公司都属于房地产开发企业，根据《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的，从事房地产开发经营的经济组织。合伙企业和有限合伙企业都不具有独立法人资格，万科项目开发公司若是合伙企业和有限合伙企业，是无法取得房地产开发资质，也无法进行房地产开发的，显然这条路不太可行。2014年5月，万科推出事业合伙人持股计划，约有两百多人将成为万科集团的合伙人，共同持有万科的股票。首批事业合伙人将其在经济利润奖金集体奖金账户中的全部权益，委托给深圳盈自万科、阿里巴巴等纷纷开创“事业合伙人”制先河之后，越来越多的企业开始考虑引入这项制度变革。而“事业合伙人”制度究竟是什么？这一举措的实行对企业的发展又有哪些借鉴意义？本期，辽宁瀛沈律师事务所的刘嘉熙律师会以万科和阿里为例，为读者解答关于“事业合伙人“制度的一系列问题。辽宁瀛沈律师事务所 / 刘嘉熙44 2015.05 法律服务安财务顾问企业（有限合伙）（“盈安合伙”）的普通合伙人进行投资管理。通过盈安合伙，避免了退市改制的同时，也完美的实现了激励的目的。盈安合伙通过券商集合计划多次增持万科 A 股股票。据新华网的报道，截至2015年1月27日，集合计划共持有万科A股股份4.94亿股，占总股本的4.48%，成为除华润以外的第二大股东。同时，其下属项目跟投机制也于2014年4月正式启动。在该制度下，项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资项目，其他员工则可选择自愿参与。项目的经营成果直接和员工的投资收益挂钩。万科的跟投制度不是公司层面，而是项目层面的。在项目层面，万科正在推行的小股操盘、管理输出与合伙制是可以结合的。借鉴意义：1、可利用传统的股东治理路线，即通过增持公司股份加强经营层控制力。2、制定切实有效的员工激励制度，逐步增强公司整体实力。二、阿里巴巴“阿里合伙人”虽然使用了“合伙人”这一名称，却与《合伙企业法》中规范的合伙人有着很大的不同。阿里效仿高盛和麦肯锡，将管理层分为三个梯度以推进公司运作：新进人员负责具体执行，中层负责战略管理，创始人主要关注人才选拔和企业发展方向。根据该设计，必须存在一种机制以确保创始人和管理层被赋予相应的公司控制力，于是阿里合伙人应运而生。其“合伙人制”主要是通过制度安排，设立一层特殊的权力机构以对抗其他股东的权利并稳定创始人和管理层现有的控制权，这层机构就是阿里合伙人，即在章程中设置提名董事人选的特殊条款：由一批被称作“合伙人”的人提名董事会中的大多数董事人选，而不是按照持有股份比例分配董事提名权。但这并不意味着“合伙人”能直接任命董事，所提名的董事，仍须经过股东会投票通过才获任命。其合伙人拥有奖金分配权，阿里每年会向包括公司合伙人在内的公司管理层发放奖金。阿里在招股书中强调，该奖金属于税前列支事项。这意味着合伙人的奖金分配权将区别于股东分红权，股东分红是从税后利润中予以分配，而合伙人的奖金分配将作为管理费用处理。这也说明除了合伙人自身所能获得的股东分红以外，还能额外得到更多的奖金。并且合伙人无数额上限，这就意味着合伙人机构有无限的扩张能力，由此激发员工、管理层的工作热情。借鉴意义：1、按照我国现行法律法规，对于一般的上市公司股票实行同股同权制度（优先股及限售期内的股份除外）。因此，境内上市公司采用阿里合伙人的治理模式存在障碍。但是，对于非上市公司而言，则可以通过对《公司法》中多处关于“公司章程另有规定的除外”的规定进行挖掘探索，但要注意不得违反法律、行政法规的强制性规定。2、可充分利用《公司法》第34条的规定： “股东按照实缴的出资比例分取红利，公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资；但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外”，依据本公司具体情况制定个性化的合法分配机制。

F. 万科股份比立分配

万科股权
姚氏兄弟姚振华、姚建辉旗下的前海人寿及一致行动人，宝能系持股比率扩大到22.45%，
华润 持股份额增加到15.29%
安邦保险 持股5%
万科合伙人，大约4.75%